Как снять квартиру в Германии на длительный срок и заключить договор аренды? А также сколько стоит аренда немецкого жилья

Жить в Германии для многих выгодно. Высокий уровень жизни, несопоставимые пока со странами б.СССР доходы. Однако жизнь не может состоять из одних плюсов, а несомненными минусами являются расходы. Ведущую роль в затратах на проживание в ФРГ составляет аренда жилья.

Было бы не так сложно, если бы объявлялась некая сумма аренды, и выплачивая ее иностранец не думал бы больше ни о чем. Но немцы не были бы немцами, если бы сначала не придумали сложнейшую, запутанную для непосвященных систему, а позже не зарегулировали бы все ее нюансы законодательно.

Расскажем об аренде жилья в Германии во всех подробностях. Почему сумма, указанная в договоре, может значительно отличаться от фактической? Как заключить и расторгнуть договор аренды? Как рассчитать все затраты и не платить лишнего? Давайте разберемся.

Скрыть содержание

Сколько стоит снять квартиру на длительный срок?

Сколько стоит снять квартиру на длительный срокТем, кто только начал изучать вопрос жизни в Германии, нужно сразу приготовиться к большому числу новой терминологии.

Мы постараемся максимально адаптировать текст под привычные понятия, но немецкие определения нужно точно понимать – хотя бы потому, что они могут встречаться в договоре.

К примеру, знать разницу между «Kaltmiete» и «Warmmiete» необходимо. Несмотря на то, что оба термина можно перевести как «аренда жилья» они обозначают различные, порой значительно отличающиеся, стоимости. С них и начнем, но сначала…

Nebenkosten — коммуналка

Первым термином будет Nebenkosten. Его часто переводят как «дополнительные расходы», но по факту это ничто иное как коммунальные платежи. Но и здесь есть свои нюансы.

Nebenkosten включает в себя расходы на текущее содержание недвижимости, и может быть возложено на арендодателя как полностью, так и частично.

Из-за текущего характера данных расходов в них не могут быть включены:

  1. Капитальный ремонт.
  2. Затраты на юристов и суды.
  3. Проведение различных экспертиз.
  4. Оплата бухгалтеров, составление отчетности и пр.

Эти расходы полностью лежат на арендодателе. Соответственно, в составе Nebenkosten могут быть затраты на:

  • Водоснабжение, водоотвод, приборы учета воды.
  • Отопление.
  • Горячая вода.
  • Содержание лифта.
  • Налоги.
  • Уборка прилегающих территорий.
  • Вывоз мусора.
  • Уборка мест общего пользования, в т.ч. дезинсекция.
  • Освещение мест общего пользования.
  • Страхование здания.
  • ТВ-антенна, радио.
  • Другое.
Очень важно понимать три аспекта затрат по Nebenkosten:

  1. Закон устанавливает допустимые параметры Nebenkosten, но при этом каждая статья расходов должна быть четко прописана в договоре. Мы, в статье, можем позволить себя написать «другое». Вы, в договоре, нет!
  2. До 20% затрат на Nebenkosten могут быть возвращены в виде налогового вычета. Для этого арендодатель обязан предоставить структуру и сумму затрат по результатам отчетного года.
  3. Во многих случаях затраты на электроэнергию (по счетчику) не входят в Nebenkosten, и являются дополнительной статьей расходов на проживание, возложенных на арендатора.

Другими словами, Nebenkosten – это совокупность расходов по текущему содержанию недвижимости, часть из которых может быть возложена на арендатора, но должна быть четко указана в договоре.

Напомним, что прописка в Германии в некоторых случаях является обязательной, а сам факт регистрации может влечь за собой необходимость некоторых платежей. К примеру, за ТВ-антенну.

Kaltmiete и Warmmiete – стоимость аренды в договоре

Kaltmiete и WarmmieteТеперь вернемся к выше обозначенным терминам Kaltmiete и Warmmiete. Первый из них – Kaltmiete – дословно переводится как «холодная аренда». Дело в том, что затраты на отопление в Германии достаточно велики в общем объеме коммунальных платежей, поэтому стоимость аренды без этого вида расходов и назвали «холодной».

Warmmiete, наоборот, включает в себя и коммуналку, и стоимость непосредственно аренды (за метры). То есть:

Warmmiete = Kaltmiete + Nebenkosten

Важно точно понимать какой тип аренды отражен в договоре. Если указан перечень Nebenkosten, а стоимость аренды обозначена как Warmmiete, то это уже полная стоимость аренды (за исключением дополнительных расходов). Если же кроме списка Nebenkosten обозначен Kaltmiete, эти затраты нужно суммировать.

Mieterhöhungen – возможность повышения цены аренды

Это один из самых неприятных моментов в аренде жилья в ФРГ. Сумма, закрепленная в договоре, может быть увеличена арендодателем в одностороннем порядке. В некоторых случаях не придется даже переписывать договор – цена законно взлетит и по уже имеющемуся.

Вместо Mieterhöhungen вполне могут быть использованы и другие термины, но суть у всех одна – повышение арендной платы. Кстати, эта ситуация сложилась на рынке недвижимости Германии уже давно, и не приводит в восторг самих немцев – по крайней мере с 1950-х годов прошлого века ситуация неоднократно приводила к массовым протестам.

Когда же арендодатель имеет право поднять Kaltmiete (а речь именно об этом параметре аренды)? Такие случаи четко установлены законом:

  • Повышение к среднерыночным значениям. В ФРГ есть такой показатель, как Mietspiegel. Это и есть средняя стоимость аренды аналогичной недвижимости в данной местности, обновляемый раз в 1 – 2 года. Если изначально договор подписан на меньшую сумму, то арендодатель вправе увеличить Kaltmiete. Есть строгие правила и нормы такого роста цены, но их взлет на 15% — 20% за три года вполне реален.
  • Indexmiete. По форме – некая индексация стоимости аренды. По факту – разрешение увеличивать цены на размер официальной инфляции.

Существуют и еще два момента, когда аренда может возрасти, но они должны быть согласованы:

  • Модернизация. Некие необязательные улучшения недвижимости, которые могут быть проведены только по согласованию сторон. Нужно отличать понятия ремонта, как необходимых для существования здания и возможности проживания действий, и модернизацию
  • Staffelmiete. Так называемое «ступенчатое повышение». Эти условия изначально закладываются в договор, т.е. согласовываются между арендатором и арендодателем изначально.

У каждого из способов есть свои параметры, определенные законодательством. Несоблюдение таких данных может сделать повышение стоимости аренды незаконным.

Kaution – залог при аренде квартиры

залог при аренде квартирыНадеемся, у вас не возникло ошибочного мнения, что все сложности позади 😀 ? Нет, впереди еще много «интересного», к примеру, такое понятие как Kaution – залог при аренде.

В общих чертах такая затрата может быть знакома по аренде в других странах – это некая сумма, которая будет изъята арендодателем в случаях неуплаты аренды или нанесения ущерба. Однако немцы четко установили параметры такого залога:

  1. Размер. Не более трех величин арендной платы, но допускаются меньшие размеры или полное отсутствие залога.
  2. Рассрочка. Допускается (по согласованию) форма оплаты в рассрочку, но на момент начала аренды первый платеж обязан состояться.
  3. Расположение. Средства должны находиться на специальном счету в банке обязательно под проценты. Величина процентов не оговаривается, а доступ к счету стороны не имеют, кроме как по условиям контракта.

Завершающий пункт требует дополнительных разъяснений. Законодательство устанавливает следующие допустимые параметры счета:

  • Treuhandkonto. Депозит. Наиболее распространенная форма залога. Создается специальный счет, куда и переводятся средства. Открывает счет арендодатель, но по вышеописанным правилам сбережения Kaution. Нарушение правил наказуемо, в т.ч. и уголовно.
  • Verpfändetes Sparbuch. Сберегательный счет открывается арендатором, но документы на него передаются арендодателю через подписание специального соглашения (Verpfändungserklärung an den Vermieter).
  • Mietkautionsbürgschaft или Mietkautionsversicherung. Специальный вид страховки, когда арендодатель выплачивает в месяц страховой компании от 3% до 5% стоимости Kaution, а та гарантирует возмещение средств арендодателю в страховых случаях.
  • Bürgschaft. Поручительство физических или юридических лиц. Наиболее часто такой документ оформляет работодатель или близкие родственники.
  • Рискованные инвестиции. Редко применимый, но допустимый законом вариант, при котором стороны согласовывают вложение залога в высокодоходные, но рискованные активы.

Проценты, полученные по такому вкладу, являются собственностью арендатора. В случае прекращения действия договора, залог возвращается вместе с накопленными процентами.

Дополнительные затраты

Уже упоминалось, что некоторые расходы могут не быть включенными в Nebenkosten, а взиматься отдельно. Наиболее часто встречающиеся:

  • Электроэнергия.
  • Средства коммуникации (интернет, телефон).
  • Мебель.
  • Бытовая техника.
  • Другое.

При этом нужно понимать, что затраты на данные обстоятельства могут как быть связанными с договором аренды, так и не иметь ничего общего с арендодателем. К примеру, интернет может быть подведен самим арендатором. В этом случае оплата услуг находится в двустороннем формате между ним и провайдером.

Аналогично с мебелью и техникой. Недвижимость может сдаваться без нее, и арендатор сам находит способы приобретения. Это наиболее частый случай, и на данном этапе следует приготовиться к расходам на этом этапе.

Дополнительные затратыОднако мебель может быть и уже установленной в жилье, что потребует отдельной оплаты по договору аренды или вовсе будет регулироваться отдельным соглашением.

Внимания заслуживают и кухня – мебель и техника. Они так же могут сдаваться в аренду, но нередки случаи, когда необходимое отсутствует и его придется покупать.

Бывает, что предыдущие жильцы, вынужденные ранее обставлять кухню, готовы продать свое имущество (не придется демонтировать, перевозить, устанавливать заново), но такие расходы придется согласовывать.

Пример подсчета расходов на аренду в Германии

Вряд ли мы сможем обозначить даже ориентировочно штатный пример. Стоимость зависит от огромного числа факторов и может отличаться очень значительно. Играет роль и тип строения, и география, и возраст и еще множество нюансов.

Однако для наглядности мы постараемся дать очень примерный расчет затрат на первый месяц аренда двухкомнатной квартиры, чья аренда в объявлении указана как 500 евро в месяц.

Статья расходаСтоимость, евро
Kaltmiete500
Nebenkosten150
Парковка20
Дополнительные расходы100
Итого каждый месяц: 770 евро
Kaution (три месяца Kaltmiete)1 500
Мебель (покупка в Икеа)3 000
Итого за первый месяц: 5 270 евро.

Если пользовались услугами риелтора, стоимость его работы так же прибавляйте к расчетам первого месяца.

О сокращениях и аббревиатурах

Для того чтобы арендовать жилье, одним из первых шагов будет его поиск. Инструментов для этого в Германии много (мы подробнее обсудим это далее), но новичку будет не так просто разобраться в смысле предложений, не зная используемые аббревиатуры.

Стоимость аренды

Прежде всего, три уже известных нам термина, без учета которых нельзя точно рассчитать будущие затраты:

KMKaltmiete (аренда нетто)
NKNebenkosten (коммунальные платежи)
WMWarmmiete (аренда брутто = KM + NK)
MMMonatsmiete (арендная плата за месяц, может использоваться и для определения Kaution, например, 3ММ – залог в размере 3-х месячных плат)
MKMietkaution (залог за квартиру. Он же уже известный нам Kaution)

Параметры квартиры

Здесь нужно обязательно обратить внимание на повторяющиеся символы. Далее вы увидите, что ванная и балкон могут обозначаться одним и тем же сокращением – B, а коридор и душ – D. Ниже поясним, как разобраться с этими данными.

Z или ZiОбозначает комнату. Количество указывается цифрой впереди: Z или 1Z – однокомнатная квартира, 2Z и 3Zi – 2-х и 3-х комнатная соответственно
ККухня
BВанная
BБалкон
DДуш
DКоридор
TТерраса
AK или ARКладовка
GWCВторой (дополнительный) туалет
WGЗимний сад, веранда
SZСпальня

Теперь о повторяющихся символах. Дело в том, что ванна или душ являются обязательными, и наличие в аббревиатурах литер «B» или «D» в единственном числе обозначает тип санузла. Если буквы повторяются, то именно вторая будет обозначать балкон / коридор.

Для примера, 2ZB – двухкомнатная квартира с ванной, 2ZD – такая же, но с душем, а 2ZBB – она же с ванной и балконом.

Еще один пример – попробуйте сначала распознать все сами, и только потом посмотрите нашу расшифровку:

4KBDD + 2SZ + GWC + AR + T

Расшифровали? Теперь проверьте себя, нажмите для этого «Показать»:

  • 4KBDD – 4-хкомнатная квартира с душем и коридором.
  • 2SZ – 2 спальни.
  • GWC – есть дополнительный туалет.
  • AR – кладовка.
  • T – терраса.

Кстати, перечень сокращений может писаться как через «+», так и через запятую.

Важно, что такие сложности обозначений не всегда воспринимаются и самими немцами, так что встретить в объявлениях ошибки можно довольно часто. Обязательно уточняйте реальную структуру жилья.

Этажность

Этаж проживания важен. С ним связана и безопасность, и доступность. От него зависит о стоимость аренды.

У немцев счет этажей начинается с нулевого. То есть то, что мы привычно называем первым – для них «0», наш второй они именуют первым, третий – вторым и т.д.

Принятые сокращения:

EGПервый «нулевой» этаж
1ETG, 2ETG…nETGВторой, третий… n-ный этаж.
OGСамый верхний этаж многоэтажки
KGПодвальный «минус первый» этаж. Недорогое жилье часто можно встретить в таком исполнении
DGЧердачный этаж
LНаличие лифта

Лифт достаточно важный аргумент при выборе высокорасположенной квартиры. Во-первых, это удобство, а далеко не вся подобная недвижимость в ФРГ имеет лифты или доступ к ним. Во-вторых, обслуживание лифта может стать дополнительной статьей расхода.

Типы недвижимости – дом, квартира или комната

Разумеется, сдаваться в наем могут не только квартиры, но и дома, таунхаусы и т.п. Понять, о чем идет речь, можно по следующим аббревиатурам:

Whg или WEКвартира
EFHДом для одной семьи
ELWВыделенная квартира в доме, изначально предназначенном для одной семьи
DHHПолдома, предназначенного на две семьи и имеющего общую стену
RH, REH, RMHRH – один из домов в ряду с общими стенами (таунхаус). При этом REH – крайний, RMH – в середине
FH, FMH, FHSЕще одни обозначения. Связанные с семейными домами или их частями
WGОбщежитие
Общежитие (коммуналка) обозначены теми же литерами, что и наличие веранды. Сведения нужно уточнять у арендодателя.

Другие сокращения

Еще несколько аббревиатур, которые могут помочь при поиске жилья:

EB«Первый жилец», т.е. арендодатель уверяет, что ранее здесь никто не жил. Обязательно уточняйте вопросы мебели и кухни
NBНедвижимость новой постройки
ABСтарая постройка
P, SP, PPПарковка
СРКрытая парковка
TGСтоянка в подвале (подземный паркинг)
GgeГараж
SH, ZHСистема отопления на один дом
FWПодключение к центральной котельной
GEHГазовый котел
WBHТеплые полы
O или OHВ доме имеется камин
HTРазрешено заводить домашних питомцев
NRЗапрещено курение

Нередко сокращения применяют и к бытовой технике, например, GK – электроплита с керамическим покрытием, GS – посудомойка и т.д., но с данными аббревиатурами путаница возникает еще чаще, поэтому каждую позицию нужно уточнять.

Как снять жилье в Германии?

Как снять жилье в ГерманииВот мы и подобрались к главному, к тому как именно можно арендовать квартиру в ФРГ. Все, что было до этого – лишь подготовительный этап. Теперь посмотрим на практическое применение описанных правил.

Главная трудность – довольно высокая активность рынка найма недвижимости. Более половины немцев живут именно в арендованном жилье. Выбрав подходящий вариант, будьте готовы, что осматривать его придут еще десятки людей.

Кому отдадут предпочтение расчетливые немцы: своим соотечественникам или иностранцам? Ответ очевиден. Поэтому главная цель на первых этапах – убедить арендодателя в своей благонадежности.

Шаг 1. Подготовка документов для иностранца

Разные арендодатели могут требовать свои перечни документов. Мы предоставим обобщенный список, часть из которых не являются обязательными. Но, помните, задача заинтересовать арендодателя. Поэтому ничто не будет лишним.

Примерный список документов:

  1. Удостоверение личности всех, кто планирует проживание (паспорта, ВНЖ в Германии, Голубая карта и пр.).
  2. Анкета. Часто, особенно в жилищных кооперативах, предлагают собственные бланки. Но даже если они отсутствуют и в требованиях нет этого документа – составьте его. Пусть это будет некое резюме для знакомства.
  3. Сопроводительное письмо на немецком. «Мы, семья таких-то желаем того-то по таким-то причинам…».
  4. Lohnabrechnungen – справка о доходах. Стандартная форма за 3 последних месяца. Если получение ее невозможно, то предоставьте другой финансовый документ. Если Вы только трудоустроились, приложите трудовой договор.
  5. Schufa Eigenauskunft. Справка от организации Шуфа, подтверждающая кредитную историю. Обратите внимание, что получить справку бесплатно можно не чаще 1 раза в год, а за дополнительную придется заплатить 25 евро. Изготавливается справка несколько месяцев.
  6. Steuerunbedenklichkeitsbescheinigungen. В этом длинном наименовании «прячется» всего лишь справка о систематической выплате налогов. Получается оперативно в налоговой, и лучше взять аналогичные для всех работающих членов семьи.
  7. Рекомендательное письмо от предыдущего арендодателя. Это очень полезный документ, его наличие поможет расположить к вам потенциального сдатчика. Получить его не всегда возможно. Как минимум, оформлять его не обязаны. Но предыдущий арендодатель может оформить Mietschuldenfreiheitsbescheinigung des Vorvermieter – это справка, подтверждающая, что все положенная за жилье плата взималась вовремя, и долгов не осталось.
  8. Другие документы, если они требуются арендодателем.

Все документы нужно приготовить в бумажном формате, но будет очень полезно иметь их и в электронном. Многие предпочитают первоначально знакомиться дистанционно. В этом случае вы отправите весь имеющийся пакет, и при личном общении часть вопросов уже будет снята.

Наш совет. Прикладывайте сопроводительное письмо первым в пакете, а в нем указывайте общий список всех имеющихся документов. Называйте документы, связанными с фамилией наименованиями. Например, «iwanowy_zusammenfassung», «iwanowy_lohnabrechnungen» и т.д.

Шаг 2. Поиск жилья через сайты аренды

На этом этапе подбираются подходящие варианты. Увидев первый, удовлетворяющий условиями, не торопитесь на его просмотр. Уже упоминалось, что желающих, скорее всего, будет много. Поэтому и вам следует подобрать несколько квартир, и посмотреть каждую из них.

До сих пор можно встретить объявления о найме в газетах и журналах, можно обратиться к риелтору (маклеру), но его услуги платные. Однако современность дает множество онлайн-инструментов для подбора жилья в Германии.

Краткосрочное проживание

Для этих целей всегда есть старый-добрый Booking, который поможет быстро подобрать хостел, отель, общежитие и забронировать его. Использовать эту бронь можно будет и в других целях, например, при получении визы.

Есть и иные ресурсы, например:

Мы приводим лишь малую часть из возможных сайтов. Посмотреть большее число всегда можно на google.de, введя в поиск фразу вроде «Ferienwohnung in» и название населенного пункта.

Долгосрочное проживание

В принципе, ситуация аналогичная, надо только заранее обращать внимание на указываемые сроки. Можно посмотреть предложения на сайтах:

Поиск достаточно стандартный. Рассмотрим его на примере immowelt.de.

  1. На первой же странице выбираем объект: дом, квартира и пр. А также указываем, что нас интересует именно аренда и где должно располагаться жилье.

    Как снять квартиру в Германии на длительный срок и заключить договор аренды? А также сколько стоит аренда немецкого жилья 1

  2. На этой же странице есть дополнительные фильтры: размер аренды, площадь, количество комнат. Выбираем, нажимаем поиск.

    Как снять квартиру в Германии на длительный срок и заключить договор аренды? А также сколько стоит аренда немецкого жилья 2

  3. Открывается страница с результатами. При этом выбранные в фильтрах параметры остаются видны на странице сверху. Их всегда можно изменить.

    Как снять квартиру в Германии на длительный срок и заключить договор аренды? А также сколько стоит аренда немецкого жилья 3

  4. Находим по описанию подходящие варианты. Кликнув по каждому из них, откроются страницы с более подробной информацией.
  5. Кроме цены и других параметров, можно посмотреть на расположение недвижимости, находящиеся рядом инфраструктурные объекты: школы, магазины и т.д.

    Как снять квартиру в Германии на длительный срок и заключить договор аренды? А также сколько стоит аренда немецкого жилья 4

  6. Свяжитесь с представителем арендодателя для выяснения дальнейших действий.

    Как снять квартиру в Германии на длительный срок и заключить договор аренды? А также сколько стоит аренда немецкого жилья 5

Контактные данные могут быть изначально скрыты. Открываются они бесплатно, нажатием на соответствующую кнопку.

На рассматриваемом сайте есть интересный инструмент – калькулятор общих затрат. Конечно, он не может гарантировать 100% точности, но поможет создать общую картину, которая иногда сильно отличается от заявленных в объявлении цен.

Шаг 3. Просмотр

Выбрав подходящий вариант и договорившись о встрече, отправляйтесь на просмотр. С собой возьмите пакет документов и… добродушную улыбку!

«Улыбайтесь, господа, улыбайтесь!», — эта фраза из известного фильма должна стать для вас ключевой в этот день. Напоминаем, главная задача – понравиться арендодателю, вызвать его доверие. При конкуренции с немцами, преимущество у них, что называется, по определению. Вам нужно показать презентабельность. Улыбка – шаг к успеху. Но не переборщите. Если возникнут сомнения в адекватности, вряд ли это поможет.

Завоевывая расположение хозяев недвижимости, не забывайте о своих интересах. Это должен быть взаимовыгодный договор.

Шаг 4. Заключение договора аренды

При заключении договоров проявляется вся пунктуальность немцев. Они тщательно выверяют каждый пункт, и так же тщательно требуют их соблюдения (что не мешает находить ошибки примерно в 50% случаев, но это уже другая история).

Арендатор должен точно понимать, что именно подписывает. Если нет возможности проверить договор самостоятельно, обратитесь к посреднику.

Законодательные нормы регулируют большинство параметров таких договоров. Но если ошибка все же закрадется, не стоит переживать, что договор станет недействительным.

Согласно профильному законодательству, некоторые положения договора, противоречащие нормам права, не делают ничтожным весь договор, а только эти его положения, оставляя другие в действии.


Содержание контракта

Содержание договора определяется законодательно и должно соответствовать обстоятельствам. В большинстве случаев в договор аренды должно быть включено:

  • Данные сторон.
  • Стоимость аренды. Если указано просто Miete, нужно уточнить, о чем идет речь: Kaltmiete или Warmmiete. Конечно, первое встречается наиболее часто.
  • Nebenkosten. Обратите внимание, что нередко затраты на «коммуналку» взимаются заранее в виде предоплаты. Это так же должно быть четко прописано.
  • Mieterhöhungn. Указываются размеры и способы увеличения платы.
  • Kaution. Размер и способ взимания залога.
  • Срок съема. Может быть бессрочным.
  • Срок расторжения. Период, за который арендодатель должен быть предупрежден. Как правило 3 месяца.
  • Параметры недвижимости: площадь, количество комнат и др.
  • Наличие и количество ключей, в т.ч. от всех основных и дополнительных дверей и помещений, а также места их нахождения (у арендатора, у арендодателя и т.д.).
  • Текущие и дополнительные расходы. Указывается вся структура затрат, включая и необходимость мелкого ремонта, обслуживания лифта и др.
  • Порядок проживания. Наличие животных, гостей, возможность субаренды и пр.
  • Мебель и техника. Точный список.
  • Показание счетчиков на момент вселения.
  • Способы уплаты за электричество, возможно интернет, телефон.
  • Стоимость мелкого ремонта, который оплачивает арендатор. Это может быть замена крана, расходных материалов и др. Устанавливается в виде суммы в месяц.
  • Как поступать в случаях, не рассмотренных в договоре, и другие положения.
Договор аренды недвижимости в Германии заверяется у нотариуса.

Шаг 5. Передача ключей от квартиры

Передача ключей от квартиры«Передача ключей» — это момент вселения. Но прежде чем мы обратимся к этой процедуре, обратим внимание на право арендатора (квартиросъемщика) сменить замки на собственные, даже если в контракте указано иное.

Но при выезде (прекращении действия договора) должен вернуть недвижимость с теми замками и количеством ключей, с которыми въезжал в нее.

Передаваемых ключей должно быть на один больше, чем число людей, въезжающих в жилье. Увеличение ключей за счет арендатора – его право.

Остальное при передаче ключей – действие более ритуальное, чем юридическое. Оно означает, что арендатор может занять помещение.

Расторжение договора аренды недвижимости

Параметры расторжения контракта лучше подробно прописать с самого начала. Срок предупреждения, форс-мажорные обстоятельства, возможные компенсации и способ передачи жилья. Однако нельзя все предусмотреть, да и ситуации могут быть разные.

Отличаются параметры расторжения при бессрочном договоре (это может произойти в любой момент в соответствии с законом и прописанными правилами) и контракте, заключенном на определенный срок.

Нужно понимать, что неверно составленный договор будет считаться действующим в своих верно прописанных параметрах. Но такой договор может быть признан бессрочным, даже если в нем указан период действия. Соответственно, разорван такой договор может быть по условиям бессрочного.

Обоюдное

Это наиболее простой вариант. Люди, договорившиеся о чем-то одном, имеют право изменить условия соглашения, в том числе и полностью разорвать его.

Если новые условия не соответствуют предыдущим, то желательно заключить дополнительное соглашение, чтобы в дальнейшем не могло возникнуть претензий.

По инициативе одной из сторон

Арендатор:

Закон дает арендатору права разорвать договор аренды, но обязывает предупредить за срок не менее трех месяцев. При этом срок аренды последнего месяца должен заканчиваться в конце этого месяца. То есть фактически период может быть более 90 дней.

К примеру, арендатор заявляет о желании расторгнуть соглашение 15 января. 15.01 + три месяца = 15.04. Но апрель, в данном случае, должен быть оплачен полностью. Соответственно, договор будет расторгнут 30.04.

Есть еще масса тонкостей с зачетом периода предупреждения, которые могут зависеть от нормативных особенностей конкретной федеральное земли. Их обязательно надо уточнить по месту.

Такое уведомление называется Kundigung, а сам процесс – Kundigungfrist.

Кроме этого, арендатор вправе расторгнуть договор, если:

  1. Отсутствует возможность вселения.
  2. Арендодателем не исправлен серьезный недостаток, препятствующий полноценному проживанию, о котором был уведомлен письменно.
  3. Проживание создает угрозу жизни или здоровью (опасная плесень, паразиты). Такая угроза должна быть подтверждена в судебном порядке.
  4. Обман или неисполнение арендодателем условий соглашения.

Указанное случаи требуют знания юридических тонкостей, поэтому не стоит обращаться к ним без участия юриста.

Есть еще два особых случая: смерть арендатора (на расторжение договора родственниками дается месяц) и Sonderkündigung – если арендатор не согласен с условиями Mieterhöhungen, он может разорвать контракт в течение 2-х месяцев с начала действия новых цен.

Арендодатель:

Арендодатель обязан придерживаться всех условий договора и норм закона. Все сомнения толкуются в пользу арендатора. Расторжение вне правил возможно только в судебном порядке, при доказательстве обстоятельств непреодолимой силы.

Заключение

Сложно? Да, непросто. Но аренда квартиры в ФРГ во многих случаях процесс обязательный, без этого просто не обойтись. Выхода два – заключать договор и снимать квартиру ничего в этом не понимая, или все-таки постараться разобрать в деталях.

На наш взгляд, выбор очевиден. Со своей стороны, мы постарались представить картину максимально подробно и понятно. Надеемся, что смогли помочь.

Была ли статья полезна?

Не забудь подписаться на наш ТГ-канал. Наши эксперты там проводят опросы и публикуют интересненькое о Польше.

СРОЧНО. Требуется ваш честный отзыв о кадровых компаниях, через которые вы работали. С вас отзыв, с нас консультация 👍
СРОЧНО. Требуется ваш честный отзыв о кадровых компаниях, через которые вы работали. С вас отзыв, с нас консультация 👍
Задать вопрос консультанту
Нажимая на кнопку, вы даете согласие на обработку своих персональных данных.

x

Спасибо, ваш отзыв отправлен