Как снять квартиру в Германии и заключить договор аренды на длительный срок?

Жить в Германии для многих выгодно. Высокий уровень жизни, несопоставимые пока со странами б.СССР доходы. Однако жизнь не может состоять из одних плюсов, а несомненными минусами являются расходы. Ведущую роль в затратах на проживание в ФРГ составляет аренда жилья.

Было бы не так сложно, если бы объявлялась некая сумма аренды, и выплачивая ее иностранец не думал бы больше ни о чем. Но немцы не были бы немцами, если бы сначала не придумали сложнейшую, запутанную для непосвященных систему, а позже не зарегулировали бы все ее нюансы законодательно.

Расскажем об аренде жилья в Германии во всех подробностях. Почему сумма, указанная в договоре, может значительно отличаться от фактической? Как заключить и расторгнуть договор аренды? Как рассчитать все затраты и не платить лишнего? Давайте разберемся.

Скрыть содержание

• Сколько стоит снять квартиру на длительный срок?
Nebenkosten — коммуналка     Kaltmiete и Warmmiete – стоимость аренды в договоре     Mieterhöhungen – возможность повышения цены аренды     Kaution – залог при аренде квартиры     Дополнительные затраты    
• Пример подсчета расходов на аренду в Германии
• О сокращениях и аббревиатурах
Стоимость аренды     Параметры квартиры     Этажность     Типы недвижимости – дом, квартира или комната     Другие сокращения    
• Как снять жилье в Германии?
Шаг 1. Подготовка документов для иностранца     Шаг 2. Поиск жилья через сайты аренды     Шаг 3. Просмотр     Шаг 4. Заключение договора аренды     Шаг 5. Передача ключей от квартиры    
• Расторжение договора аренды недвижимости
Обоюдное     По инициативе одной из сторон    
• Заключение

Сколько стоит снять квартиру на длительный срок?

Тем, кто только начал изучать вопрос жизни в Германии, нужно сразу приготовиться к большому числу новой терминологии. Мы постараемся максимально адаптировать текст под привычные понятия, но немецкие определения нужно точно понимать – хотя бы потому, что они могут встречаться в договоре.

К примеру, знать разницу между «Kaltmiete» и «Warmmiete» необходимо. Несмотря на то, что оба термина можно перевести как «аренда жилья» они обозначают различные, порой значительно отличающиеся, стоимости. С них и начнем, но сначала…

Nebenkosten — коммуналка

Первым термином будет Nebenkosten. Его часто переводят как «дополнительные расходы», но по факту это ничто иное как коммунальные платежи. Но и здесь есть свои нюансы.

Из-за текущего характера данных расходов в них не могут быть включены:

1. Капитальный ремонт.
2. Затраты на юристов и суды.
3. Проведение различных экспертиз.
4. Оплата бухгалтеров, составление отчетности и пр.

Эти расходы полностью лежат на арендодателе. Соответственно, в составе Nebenkosten могут быть затраты на:

• Водоснабжение, водоотвод, приборы учета воды.
• Отопление.
• Горячая вода.
• Содержание лифта.
• Налоги.
• Уборка прилегающих территорий.
• Вывоз мусора.
• Уборка мест общего пользования, в т.ч. дезинсекция.
• Освещение мест общего пользования.
• Страхование здания.
• ТВ-антенна, радио.
• Другое.

Другими словами, Nebenkosten – это совокупность расходов по текущему содержанию недвижимости, часть из которых может быть возложена на арендатора, но должна быть четко указана в договоре.

Напомним, что прописка в Германии в некоторых случаях является обязательной, а сам факт регистрации может влечь за собой необходимость некоторых платежей. К примеру, за ТВ-антенну.

Kaltmiete и Warmmiete – стоимость аренды в договоре

Теперь вернемся к выше обозначенным терминам Kaltmiete и Warmmiete. Первый из них – Kaltmiete – дословно переводится как «холодная аренда». Дело в том, что затраты на отопление в Германии достаточно велики в общем объеме коммунальных платежей, поэтому стоимость аренды без этого вида расходов и назвали «холодной».

Warmmiete, наоборот, включает в себя и коммуналку, и стоимость непосредственно аренды (за метры). То есть:

Важно точно понимать какой тип аренды отражен в договоре. Если указан перечень Nebenkosten, а стоимость аренды обозначена как Warmmiete, то это уже полная стоимость аренды (за исключением дополнительных расходов). Если же кроме списка Nebenkosten обозначен Kaltmiete, эти затраты нужно суммировать.

Mieterhöhungen – возможность повышения цены аренды

Это один из самых неприятных моментов в аренде жилья в ФРГ. Сумма, закрепленная в договоре, может быть увеличена арендодателем в одностороннем порядке. В некоторых случаях не придется даже переписывать договор – цена законно взлетит и по уже имеющемуся.

Вместо Mieterhöhungen вполне могут быть использованы и другие термины, но суть у всех одна – повышение арендной платы. Кстати, эта ситуация сложилась на рынке недвижимости Германии уже давно, и не приводит в восторг самих немцев – по крайней мере с 1950-х годов прошлого века ситуация неоднократно приводила к массовым протестам.

Когда же арендодатель имеет право поднять Kaltmiete (а речь именно об этом параметре аренды)? Такие случаи четко установлены законом:

• Повышение к среднерыночным значениям. В ФРГ есть такой показатель, как Mietspiegel. Это и есть средняя стоимость аренды аналогичной недвижимости в данной местности, обновляемый раз в 1 – 2 года. Если изначально договор подписан на меньшую сумму, то арендодатель вправе увеличить Kaltmiete. Есть строгие правила и нормы такого роста цены, но их взлет на 15% — 20% за три года вполне реален.
• Indexmiete. По форме – некая индексация стоимости аренды. По факту – разрешение увеличивать цены на размер официальной инфляции.

Существуют и еще два момента, когда аренда может возрасти, но они должны быть согласованы:

• Модернизация. Некие необязательные улучшения недвижимости, которые могут быть проведены только по согласованию сторон. Нужно отличать понятия ремонта, как необходимых для существования здания и возможности проживания действий, и модернизацию
• Staffelmiete. Так называемое «ступенчатое повышение». Эти условия изначально закладываются в договор, т.е. согласовываются между арендатором и арендодателем изначально.

У каждого из способов есть свои параметры, определенные законодательством. Несоблюдение таких данных может сделать повышение стоимости аренды незаконным.

Kaution – залог при аренде квартиры

Надеемся, у вас не возникло ошибочного мнения, что все сложности позади 😀 ? Нет, впереди еще много «интересного», к примеру, такое понятие как Kaution – залог при аренде.

В общих чертах такая затрата может быть знакома по аренде в других странах – это некая сумма, которая будет изъята арендодателем в случаях неуплаты аренды или нанесения ущерба. Однако немцы четко установили параметры такого залога:

1. Размер. Не более трех величин арендной платы, но допускаются меньшие размеры или полное отсутствие залога.
2. Рассрочка. Допускается (по согласованию) форма оплаты в рассрочку, но на момент начала аренды первый платеж обязан состояться.
3. Расположение. Средства должны находиться на специальном счету в банке обязательно под проценты. Величина процентов не оговаривается, а доступ к счету стороны не имеют, кроме как по условиям контракта.

Завершающий пункт требует дополнительных разъяснений. Законодательство устанавливает следующие допустимые параметры счета:

• Treuhandkonto. Депозит. Наиболее распространенная форма залога. Создается специальный счет, куда и переводятся средства. Открывает счет арендодатель, но по вышеописанным правилам сбережения Kaution. Нарушение правил наказуемо, в т.ч. и уголовно.
• Verpfändetes Sparbuch. Сберегательный счет открывается арендатором, но документы на него передаются арендодателю через подписание специального соглашения (Verpfändungserklärung an den Vermieter).
• Mietkautionsbürgschaft или Mietkautionsversicherung. Специальный вид страховки, когда арендодатель выплачивает в месяц страховой компании от 3% до 5% стоимости Kaution, а та гарантирует возмещение средств арендодателю в страховых случаях.
• Bürgschaft. Поручительство физических или юридических лиц. Наиболее часто такой документ оформляет работодатель или близкие родственники.
• Рискованные инвестиции. Редко применимый, но допустимый законом вариант, при котором стороны согласовывают вложение залога в высокодоходные, но рискованные активы.

Проценты, полученные по такому вкладу, являются собственностью арендатора. В случае прекращения действия договора, залог возвращается вместе с накопленными процентами.

Дополнительные затраты

Уже упоминалось, что некоторые расходы могут не быть включенными в Nebenkosten, а взиматься отдельно. Наиболее часто встречающиеся:

• Электроэнергия.
• Средства коммуникации (интернет, телефон).
• Мебель.
• Бытовая техника.
• Другое.

При этом нужно понимать, что затраты на данные обстоятельства могут как быть связанными с договором аренды, так и не иметь ничего общего с арендодателем. К примеру, интернет может быть подведен самим арендатором. В этом случае оплата услуг находится в двустороннем формате между ним и провайдером.

Аналогично с мебелью и техникой. Недвижимость может сдаваться без нее, и арендатор сам находит способы приобретения. Это наиболее частый случай, и на данном этапе следует приготовиться к расходам на этом этапе. Однако мебель может быть и уже установленной в жилье, что потребует отдельной оплаты по договору аренды или вовсе будет регулироваться отдельным соглашением.

Внимания заслуживают и кухня – мебель и техника. Они так же могут сдаваться в аренду, но нередки случаи, когда необходимое отсутствует и его придется покупать.

Бывает, что предыдущие жильцы, вынужденные ранее обставлять кухню, готовы продать свое имущество (не придется демонтировать, перевозить, устанавливать заново), но такие расходы придется согласовывать.

Пример подсчета расходов на аренду в Германии

Вряд ли мы сможем обозначить даже ориентировочно штатный пример. Стоимость зависит от огромного числа факторов и может отличаться очень значительно. Играет роль и тип строения, и география, и возраст и еще множество нюансов.

Однако для наглядности мы постараемся дать очень примерный расчет затрат на первый месяц аренда двухкомнатной квартиры, чья аренда в объявлении указана как 500 евро в месяц.

Если пользовались услугами риелтора, стоимость его работы так же прибавляйте к расчетам первого месяца.

О сокращениях и аббревиатурах

Для того чтобы арендовать жилье, одним из первых шагов будет его поиск. Инструментов для этого в Германии много (мы подробнее обсудим это далее), но новичку будет не так просто разобраться в смысле предложений, не зная используемые аббревиатуры.

Стоимость аренды

Прежде всего, три уже известных нам термина, без учета которых нельзя точно рассчитать будущие затраты:

Параметры квартиры

Здесь нужно обязательно обратить внимание на повторяющиеся символы. Далее вы увидите, что ванная и балкон могут обозначаться одним и тем же сокращением – B, а коридор и душ – D. Ниже поясним, как разобраться с этими данными.

Теперь о повторяющихся символах. Дело в том, что ванна или душ являются обязательными, и наличие в аббревиатурах литер «B» или «D» в единственном числе обозначает тип санузла. Если буквы повторяются, то именно вторая будет обозначать балкон / коридор.

Для примера, 2ZB – двухкомнатная квартира с ванной, 2ZD – такая же, но с душем, а 2ZBB – она же с ванной и балконом.

Еще один пример – попробуйте сначала распознать все сами, и только потом посмотрите нашу расшифровку:

Расшифровали? Теперь проверьте себя, нажмите для этого «Показать»:

Кстати, перечень сокращений может писаться как через «+», так и через запятую.

Этажность

Этаж проживания важен. С ним связана и безопасность, и доступность. От него зависит о стоимость аренды.

У немцев счет этажей начинается с нулевого. То есть то, что мы привычно называем первым – для них «0», наш второй они именуют первым, третий – вторым и т.д.

Принятые сокращения:

Лифт достаточно важный аргумент при выборе высокорасположенной квартиры. Во-первых, это удобство, а далеко не вся подобная недвижимость в ФРГ имеет лифты или доступ к ним. Во-вторых, обслуживание лифта может стать дополнительной статьей расхода.

Типы недвижимости – дом, квартира или комната

Разумеется, сдаваться в наем могут не только квартиры, но и дома, таунхаусы и т.п. Понять, о чем идет речь, можно по следующим аббревиатурам:

Другие сокращения

Еще несколько аббревиатур, которые могут помочь при поиске жилья:

Нередко сокращения применяют и к бытовой технике, например, GK – электроплита с керамическим покрытием, GS – посудомойка и т.д., но с данными аббревиатурами путаница возникает еще чаще, поэтому каждую позицию нужно уточнять.

Как снять жилье в Германии?

Вот мы и подобрались к главному, к тому как именно можно арендовать квартиру в ФРГ. Все, что было до этого – лишь подготовительный этап. Теперь посмотрим на практическое применение описанных правил.

Главная трудность – довольно высокая активность рынка найма недвижимости. Более половины немцев живут именно в арендованном жилье. Выбрав подходящий вариант, будьте готовы, что осматривать его придут еще десятки людей.

Кому отдадут предпочтение расчетливые немцы: своим соотечественникам или иностранцам? Ответ очевиден. Поэтому главная цель на первых этапах – убедить арендодателя в своей благонадежности.

Шаг 1. Подготовка документов для иностранца

Разные арендодатели могут требовать свои перечни документов. Мы предоставим обобщенный список, часть из которых не являются обязательными. Но, помните, задача заинтересовать арендодателя. Поэтому ничто не будет лишним.

Примерный список документов:

1. Удостоверение личности всех, кто планирует проживание (паспорта, ВНЖ в Германии, Голубая карта и пр.).
2. Анкета. Часто, особенно в жилищных кооперативах, предлагают собственные бланки. Но даже если они отсутствуют и в требованиях нет этого документа – составьте его. Пусть это будет некое резюме для знакомства.
3. Сопроводительное письмо на немецком. «Мы, семья таких-то желаем того-то по таким-то причинам…».
4. Lohnabrechnungen – справка о доходах. Стандартная форма за 3 последних месяца. Если получение ее невозможно, то предоставьте другой финансовый документ. Если Вы только трудоустроились, приложите трудовой договор.
5. Schufa Eigenauskunft. Справка от организации Шуфа, подтверждающая кредитную историю. Обратите внимание, что получить справку бесплатно можно не чаще 1 раза в год, а за дополнительную придется заплатить 25 евро. Изготавливается справка несколько месяцев.
6. Steuerunbedenklichkeitsbescheinigungen. В этом длинном наименовании «прячется» всего лишь справка о систематической выплате налогов. Получается оперативно в налоговой, и лучше взять аналогичные для всех работающих членов семьи.
7. Рекомендательное письмо от предыдущего арендодателя. Это очень полезный документ, его наличие поможет расположить к вам потенциального сдатчика. Получить его не всегда возможно. Как минимум, оформлять его не обязаны. Но предыдущий арендодатель может оформить Mietschuldenfreiheitsbescheinigung des Vorvermieter – это справка, подтверждающая, что все положенная за жилье плата взималась вовремя, и долгов не осталось.
8. Другие документы, если они требуются арендодателем.

Все документы нужно приготовить в бумажном формате, но будет очень полезно иметь их и в электронном. Многие предпочитают первоначально знакомиться дистанционно. В этом случае вы отправите весь имеющийся пакет, и при личном общении часть вопросов уже будет снята.

Шаг 2. Поиск жилья через сайты аренды

На этом этапе подбираются подходящие варианты. Увидев первый, удовлетворяющий условиями, не торопитесь на его просмотр. Уже упоминалось, что желающих, скорее всего, будет много. Поэтому и вам следует подобрать несколько квартир, и посмотреть каждую из них.

До сих пор можно встретить объявления о найме в газетах и журналах, можно обратиться к риелтору (маклеру), но его услуги платные. Однако современность дает множество онлайн-инструментов для подбора жилья в Германии.

Краткосрочное проживание

Для этих целей всегда есть старый-добрый Booking, который поможет быстро подобрать хостел, отель, общежитие и забронировать его. Использовать эту бронь можно будет и в других целях, например, при получении визы.

Есть и иные ресурсы, например:

• zwischenmiete.de
• wimdu.de
• airbnb.de
• wg-gesucht.de

Долгосрочное проживание

В принципе, ситуация аналогичная, надо только заранее обращать внимание на указываемые сроки. Можно посмотреть предложения на сайтах:

• immowelt.de
• immobilienscout24.de

Поиск достаточно стандартный. Рассмотрим его на примере immowelt.de.

1. На первой же странице выбираем объект: дом, квартира и пр. А также указываем, что нас интересует именно аренда и где должно располагаться жилье.

   

2. На этой же странице есть дополнительные фильтры: размер аренды, площадь, количество комнат. Выбираем, нажимаем поиск.

   

3. Открывается страница с результатами. При этом выбранные в фильтрах параметры остаются видны на странице сверху. Их всегда можно изменить.

   

4. Находим по описанию подходящие варианты. Кликнув по каждому из них, откроются страницы с более подробной информацией.
5. Кроме цены и других параметров, можно посмотреть на расположение недвижимости, находящиеся рядом инфраструктурные объекты: школы, магазины и т.д.

   

6. Свяжитесь с представителем арендодателя для выяснения дальнейших действий.

   

Контактные данные могут быть изначально скрыты. Открываются они бесплатно, нажатием на соответствующую кнопку.

Шаг 3. Просмотр

Выбрав подходящий вариант и договорившись о встрече, отправляйтесь на просмотр. С собой возьмите пакет документов и… добродушную улыбку!

«Улыбайтесь, господа, улыбайтесь!», — эта фраза из известного фильма должна стать для вас ключевой в этот день. Напоминаем, главная задача – понравиться арендодателю, вызвать его доверие. При конкуренции с немцами, преимущество у них, что называется, по определению. Вам нужно показать презентабельность. Улыбка – шаг к успеху. Но не переборщите. Если возникнут сомнения в адекватности, вряд ли это поможет.

Завоевывая расположение хозяев недвижимости, не забывайте о своих интересах. Это должен быть взаимовыгодный договор.

Шаг 4. Заключение договора аренды

При заключении договоров проявляется вся пунктуальность немцев. Они тщательно выверяют каждый пункт, и так же тщательно требуют их соблюдения (что не мешает находить ошибки примерно в 50% случаев, но это уже другая история).

Арендатор должен точно понимать, что именно подписывает. Если нет возможности проверить договор самостоятельно, обратитесь к посреднику.

Законодательные нормы регулируют большинство параметров таких договоров. Но если ошибка все же закрадется, не стоит переживать, что договор станет недействительным.

Содержание контракта

Содержание договора определяется законодательно и должно соответствовать обстоятельствам. В большинстве случаев в договор аренды должно быть включено:

• Данные сторон.
• Стоимость аренды. Если указано просто Miete, нужно уточнить, о чем идет речь: Kaltmiete или Warmmiete. Конечно, первое встречается наиболее часто.
• Nebenkosten. Обратите внимание, что нередко затраты на «коммуналку» взимаются заранее в виде предоплаты. Это так же должно быть четко прописано.
• Mieterhöhungn. Указываются размеры и способы увеличения платы.
• Kaution. Размер и способ взимания залога.
• Срок съема. Может быть бессрочным.
• Срок расторжения. Период, за который арендодатель должен быть предупрежден. Как правило 3 месяца.
• Параметры недвижимости: площадь, количество комнат и др.
• Наличие и количество ключей, в т.ч. от всех основных и дополнительных дверей и помещений, а также места их нахождения (у арендатора, у арендодателя и т.д.).
• Текущие и дополнительные расходы. Указывается вся структура затрат, включая и необходимость мелкого ремонта, обслуживания лифта и др.
• Порядок проживания. Наличие животных, гостей, возможность субаренды и пр.
• Мебель и техника. Точный список.
• Показание счетчиков на момент вселения.
• Способы уплаты за электричество, возможно интернет, телефон.
• Стоимость мелкого ремонта, который оплачивает арендатор. Это может быть замена крана, расходных материалов и др. Устанавливается в виде суммы в месяц.
• Как поступать в случаях, не рассмотренных в договоре, и другие положения.

Шаг 5. Передача ключей от квартиры

«Передача ключей» — это момент вселения. Но прежде чем мы обратимся к этой процедуре, обратим внимание на право арендатора (квартиросъемщика) сменить замки на собственные, даже если в контракте указано иное.

Но при выезде (прекращении действия договора) должен вернуть недвижимость с теми замками и количеством ключей, с которыми въезжал в нее.

Передаваемых ключей должно быть на один больше, чем число людей, въезжающих в жилье. Увеличение ключей за счет арендатора – его право.

Остальное при передаче ключей – действие более ритуальное, чем юридическое. Оно означает, что арендатор может занять помещение.

Расторжение договора аренды недвижимости

Параметры расторжения контракта лучше подробно прописать с самого начала. Срок предупреждения, форс-мажорные обстоятельства, возможные компенсации и способ передачи жилья. Однако нельзя все предусмотреть, да и ситуации могут быть разные.

Отличаются параметры расторжения при бессрочном договоре (это может произойти в любой момент в соответствии с законом и прописанными правилами) и контракте, заключенном на определенный срок.

Обоюдное

Это наиболее простой вариант. Люди, договорившиеся о чем-то одном, имеют право изменить условия соглашения, в том числе и полностью разорвать его.

Если новые условия не соответствуют предыдущим, то желательно заключить дополнительное соглашение, чтобы в дальнейшем не могло возникнуть претензий.

По инициативе одной из сторон

Арендатор:

Закон дает арендатору права разорвать договор аренды, но обязывает предупредить за срок не менее трех месяцев. При этом срок аренды последнего месяца должен заканчиваться в конце этого месяца. То есть фактически период может быть более 90 дней.

К примеру, арендатор заявляет о желании расторгнуть соглашение 15 января. 15.01 + три месяца = 15.04. Но апрель, в данном случае, должен быть оплачен полностью. Соответственно, договор будет расторгнут 30.04.

Такое уведомление называется Kundigung, а сам процесс – Kundigungfrist.

Кроме этого, арендатор вправе расторгнуть договор, если:

1. Отсутствует возможность вселения.
2. Арендодателем не исправлен серьезный недостаток, препятствующий полноценному проживанию, о котором был уведомлен письменно.
3. Проживание создает угрозу жизни или здоровью (опасная плесень, паразиты). Такая угроза должна быть подтверждена в судебном порядке.
4. Обман или неисполнение арендодателем условий соглашения.

Указанное случаи требуют знания юридических тонкостей, поэтому не стоит обращаться к ним без участия юриста.

Есть еще два особых случая: смерть арендатора (на расторжение договора родственниками дается месяц) и Sonderkündigung – если арендатор не согласен с условиями Mieterhöhungen, он может разорвать контракт в течение 2-х месяцев с начала действия новых цен.

Арендодатель:

Арендодатель обязан придерживаться всех условий договора и норм закона. Все сомнения толкуются в пользу арендатора. Расторжение вне правил возможно только в судебном порядке, при доказательстве обстоятельств непреодолимой силы.

Заключение

Сложно? Да, непросто. Но аренда квартиры в ФРГ во многих случаях процесс обязательный, без этого просто не обойтись. Выхода два – заключать договор и снимать квартиру ничего в этом не понимая, или все-таки постараться разобрать в деталях.

На наш взгляд, выбор очевиден. Со своей стороны, мы постарались представить картину максимально подробно и понятно. Надеемся, что смогли помочь.