Одинокие, больные пожилые люди, не желающие переезжать в дома престарелых, часто готовы отдать свое жилье человеку, который будет ежедневно заботиться о них, помогать с их болезнью и позаботится захоронением. А в связи с тем, что польское общество стареет, передача недвижимости по договору ренты и соглашении об опеке становится все более популярной.
Как получить квартиру в обмен на уход за человеком?
Закон дает несколько вариантов передачи жилья в обмен на пожизненный уход. Наиболее популярными являются пожизненные ренты (umowa dożywocia) и так называемые соглашения об опеке (umowa o opiekę).
Разница между ними в том, что при пожизненной ренте опекун сразу становится собственником имущества с обязательствами по договору (в соответствии со статьей 908 §3 Кодекса Цивильного), тогда как в договоре опеки имущество остается за подопечным до самой смерти и только когда завещание открыто, передается опекуну.
Договор пожизненной ренты (umowa dożywocia)
Закон не требует, чтобы договор пожизненной ренты заключался только с родственниками. Его можно подписать и с незнакомым человеком, например, с дочерью соседа.
Кроме того, в отличии от соглашения об опеке, umowa dożywocia гораздо лучше защищает интересы лица, отдающего имущество. Договор пожизненной ренты дает юридическую гарантию того, что подопечного не выгонят из квартиры, которая больше не является его собственностью, а также многие другие права. В соответствии с положениями право пожизненной ренты неотчуждаемо, не может передаваться по наследству и прекращается со смертью попечителя. В исключительных случаях суд может принять решение о расторжении договора пожизненной ренты.
Должны ли стороны договора пожизненной ренты проживать вместе? В правилах это не указано. Однако обычно опекаемый живет дома со своим опекуном.
Для заключения договора пожизненной ренты необходимо подготовить следующие документы:
- Удостоверение личности (н-р, Довуд особисты).
- Правоустанавливающие документы на недвижимость (например, выписка из нотариального акта купли-продажи недвижимости).
- Номер księgi wieczystej (земельно-ипотечной книги).
- Справка об отсутствии задолженности по платежам за имущество.
- Выписка из поземельной книги (в случае земельной недвижимости).
- Выписка из MPZP (Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego).
После подписания договора нотариус направляет заявление о внесении имени нового собственника в земельно-ипотечную книгу. Судебная пошлина за внесение в реестр составляет 200 злотых.
Договор опеки (umowa o opiekę)
Соглашение об опеке можно назвать обещанием. Обещанием передать квартиру или дом, ведь имущество не меняет своего владельца до момента смерти подопечного и открытия завещания, которое он оставил после себя.
Для получения наследства необходимо составить завещание и умову об опеке с нотариально заверенными подписями опекуна и подопечного. Кроме того, этот уход должен быть непрерывным в течение не менее двух лет. Если эти условия не соблюдены, то даже самая заботливая забота не освободит опекуна от налога на наследство.
Правовые нормы предъявляют к опекуну значительные требования. Чтобы получить освобождение от высокого налога на наследство в виде квартиры (или дома) у него в собственности не должно быть другого жилья. В противном случае опекун обязан оплатить дань налоговой инспекции.
Далее этот договор рассмотрим, как жизненный пример.
Пример. Тереза овдовела много лет назад. У нее не было детей, и она не поддерживала связь со своей большой семьей. Женщина жила в студии на третьем этаже многоквартирного дома без лифта. Пока она работала, подняться по лестнице не было проблемой. Однако до того, как ей исполнилось восемьдесят, она заболела. Она была полностью во власти и немилости своих соседей. Потом она вспомнила о племяннике своего мужа, молодом человеке, у которого не было собственного дома. Она предложила записать на него студию в обмен на заботу.
Тереза составила нотариальное завещание и указала наследником племянника мужа. Мальчик с благодарностью принял решение тети, но, поразмыслив, они оба пришли к выводу, что налог на наследство будет убийственным для молодого человека. За квартиру стоимостью 400 000 злотых придется отдать почти 78 000 злотых (III налоговая группа). Поэтому они решили подписать нотариально заверенный умову об опеке.
Свою профессиональную деятельность племянник совмещал с заботой о тете. Он получил повышение по службе, значительную прибавку к зарплате и купил дом в кредит. Едва он успел переехать к нему, как умерла Тереза.
Выяснилось, что, несмотря на наличие нотариально заверенного договора об опеке и фактический уход за умершим более двух лет, племянник не имеет права на освобождение от налога на наследство. Согласно закону (art. 16 ust. 2 pkt 2 ustawy o podatku) на наследство и дарение освобождаются при условии, что наследник не является владельцем другого здания или квартиры.
Однако есть лазейка – налоговая льгота предоставляется тем, кто в течение 6 месяцев со дня подачи налоговой декларации передает право собственности на свою недвижимость своим потомкам (детям, внукам). А у племянника есть сын, которому несколько лет, но он не может передать (подарить) ему дом, так как имущество обременено банковским кредитом.
Племянник также должен помнить, что, переняв студию у ее покойной тети и заплатив налог на наследство, он не может отчуждать недвижимость в течение 5 лет — если бы он ее продал, ему пришлось бы платить подоходный налог, если только он не потратит деньги на другом имуществе.
Налоговые группы в Польше
Закон о налоге на наследство и дарение (Ustawa o podatku od spadków i darowizn) делит получателей на группы. Критерием деления является степень родства – чем дальше семья, тем выше налог и меньше необлагаемые суммы.
- «О» группа — супруг (не бывший), потомки (дети, внуки, правнуки), прародители (родители, дедушки и бабушки), братья и сестры, пасынок, отчим, мачеха. С 2020 года в эту группу также входят приемные родители и лица, ведущие семейный детский дом.
- I группа — все из группы «О» плюс свояки, зяти, невестки.
- II группа — потомки братьев и сестер (племянники, племянницы, их дети и внуки), дяди, тети, потомки и супруги приемных детей, супруги братьев и сестер (например, жена брата) и братья и сестры супругов (например, жена брат), супруги других потомков (например, муж внучки).
- III группа — другие одаренные люди, например, жених или невеста, друзья, знакомые.
Можно ли купить/продать недвижимость с пожизненным жильцом?
Для продавца это означает возможность избавиться от обременения вместе с имуществом. Для покупателя — риск приобрести не только квартиру, но и нового члена семьи, о котором он обязан заботиться до конца жизни. И отказаться от этой обязанности в одностороннем порядке нельзя.
Новый владелец несет ответственность перед пожилым человеком не только в пределах стоимости недвижимости, но и всем своим личным имуществом. Если отношения не складываются, получатель ренты может через суд потребовать замены пожизненного содержания на денежную ренту (art.914 Kodeksu cywilnego). Это длительный и затратный процесс для обеих сторон.
Как проверить, что покупаемая квартира не «dom z babcią w środku»
Babcia w środku (с бабушкой внутри) – это разговорное обозначение жильца, выселить которого юридически крайне сложно или невозможно. Чтобы не купить недвижимость с таким обременением, необходимо тщательно проверить ее юридическое и фактическое состояние:
- Проверьте księgę wieczystą (раздел III). Это главный источник информации об обременениях. Ищите записи о służebności osobistej mieszkania и prawie dożywocia. Человек с такой записью имеет право жить в помещении до конца жизни, и продажа недвижимости этого права не отменяет. К сожалению, эти данные вносятся не всегда, а их отсутствие не освобождает от обязанностей по отношению к получателю ренты.
- Запросите справку о зарегистрированных лицах. Сам факт прописки не дает права на жилье, но серьезно усложняет процедуру выселения. Продавец обязан получить в управлении гмины или города справку о том, что в помещении никто не зарегистрирован (ни на постоянное, ни на временное пребывание). Документ должен быть максимально свежим, в идеале – датирован днем сделки.
- Проверьте договоры найма и безвозмездного пользования. Не все права жильцов отражаются в księdze wieczystej. Включите в нотариальный акт заявление продавца о том, что помещение не является предметом договоров найма, поднайма или безвозмездного пользования. Ложное заявление влечет уголовную ответственность.
- Изучите историю в жилищном кооперативе. При покупке кооперативной квартиры без księgi wieczystej запросите справку об отсутствии задолженностей, а заодно уточните у администрации, кто фактически проживает в помещении и нет ли там конфликтов.
- Обращение в жилищное сообщество. Обратиться в wspólnota mieszkaniowa может только текущий собственник. Стоит затребовать у продавца актуальные данные по отсутствии задолженностей, реальному чиншу, наличию судебных процессов, связанных с недвижимостью. Это необходимо сделать в любом случае, но косвенно поможет определить и дополнительные «обременения».
- Проведите осмотр и опрос. Обратите внимание на личные вещи во время визита. Поговорите с соседями или администратором здания – это может выявить постоянное проживание пожилого человека или «дикого жильца», не отраженное в документах.
- Обезопасьте сделку через нотариуса. Проследите, чтобы продавец в нотариальном акте подписал т.н. добровольное подчинение исполнительному производству в части передачи помещения (rygorowi egzekucji co do wydania lokalu, в соответствии с art.777 Kodeksu postępowania cywilnego). Оплату последней части суммы за квартиру привяжите к моменту физического освобождения помещения и подписания протокола приема-передачи. Ключи у вас в руке – деньги у продавца.
Комбинация этих мер позволяет если не исключить, то свести к минимуму риск обнаружить в купленной квартире пожизненного жильца.
Подытожим. Возможность получения квартиры в обмен на уход за человеком является привлекательным вариантом обеим сторонам, поскольку пожилой человек получает помощь в повседневной жизни в обмен на помещение.
И хотя в законе оговариваются обязанности сторон, в случае возникновения каких-либо споров договора могут быть расторгнуты в судебном порядке. Поэтому будьте всегда очень осторожными при подписании такого рода договоров.
