Как составить предварительный договор купли-продажи недвижимости в Польше?

Окончательная покупка жилья не всегда возможна сразу же после его выбора. У этого может быть множество причин – от желания продавца до необходимости оформления ипотеки покупателем. Тогда стороны могут подписать предварительный договор, который обязует их со временем подписать окончательное соглашение.

Что такое предварительный договор купли-продажи квартиры или дома? Что должно содержать такое соглашение и к чему оно обязывает? Нужно ли заверять умову нотариально? Эти и другие вопросы подробно разобраны в данном материале «Польского консультанта».

Что такое предварительный договор купли-продажи квартиры?

Чаще всего предварительный договор купли-продажи недвижимости заключается, когда по разным причинам окончательный договор не может быть заключен сразу. Если после заключения предварительного соглашения одна из сторон не выполнит договор, его положения позволяют другой стороне предъявить претензии.

Важно, что предварительное соглашение означает, что его условия не могут быть изменены. Это значит, что продавец не сможет, например, повысить цену из-за большого интереса к недвижимости.

Когда необходим предварительный договор?

Не каждая сделка по покупке недвижимости требует заключения предварительного договора купли-продажи квартиры. Заключается он тогда, когда стороны не могут сразу подписать у нотариуса окончательное соглашение.

Основные причины, вынуждающие подписать umowu przedwstępna:

• будущий покупатель хочет взять ипотечный кредит на приобретение данной квартиры, и при подаче заявки банк требует предоставления предварительного договора;
• продавец не может или не хочет немедленно освобождать продаваемую недвижимость, потому что у него нет альтернативного жилья и нужно время, чтобы его найти.

Могут быть и другие причины, соответствующие конкретному случаю. Однако – еще раз повторим – предварительный договор не является обязательным, и заключается только при желании сторон.

Что должно содержать предварительное соглашение?

Польское законодательство не устанавливает точных параметров такого договора о намерениях и/или его образец. Тем более важно позаботиться о том, чтобы соглашение содержало несколько элементов, важных с точки зрения обеих сторон – владельца квартиры и потенциального покупателя.

В соответствии с §1, art.389 Kodeksu cywilnego (Гражданского кодекса РП), в предварительном договоре должны быть указаны существенные положения окончательного договора.

Текст umowy przedwstępnej может быть предложен одной из сторон или агентом по недвижимости, если он участвует в такой сделке.

Предварительный договор купли-продажи квартиры должен точно содержать:

• данные о сторонах, точно идентифицирующие каждую из них;
• информацию о предмете договора, то есть продаваемом объекте недвижимости;
• сведения о согласованной цене квартиры или дома.

Благодаря принципу свободы договора стороны могут формировать и другие положения предварительного соглашения, однако все должно быть в соответствии с законом. Эти принципы не могут противоречить правилам социального сосуществования, а также природе самого предварительного договора.

Рекомендуется включить:

• данные о квартире – ее расположение, адрес, состояние застройки, площадь;
• условия оплаты – включая сумму залога или авансового платежа (о разнице между ними далее поговорим подробно);
• условия, которые необходимо выполнить до заключения окончательного договора;
• срок заключения окончательного договора (хотя положения Гражданского кодекса РП этого не требуют);
• условия выхода из предварительного договора (расторжения договора);
• положения об ответственности сторон и возможных согласованных договорных штрафах в случае неисполнения контракта какой-либо из сторон;
• дата и место заключения договора;
• собственноручные подписи сторон договора.

Разумеется, могут быть включены и другие положения, соответствующие случаю и не противоречащие нормам.

В течение какого времени должен быть заключен основной договор?

Это положение может быть прописано в самом договоре, но, во-первых, это не является обязательным, а, во-вторых, должно соответствовать условиям §2, art.389 Kodeksu cywilnego, а именно:

Кроме этого, определены следующие условия (та же статья Гражданского кодекса РП):

1. Если дата заключения окончательного договора не указана, он должен быть заключен в соответствующий срок, установленный стороной, имеющей право требовать заключения окончательного договора.
2. Если обе стороны имеют право требовать заключения окончательного договора и каждая из них установила разный срок, стороны связаны сроком, установленным стороной, ранее подавшей соответствующую декларацию.

Дату заключения окончательного договора можно определить несколькими способами:

• как дата, к которой должен быть заключен окончательный договор;
• указание конкретной даты заключения окончательного контракта;
• как период, в течение которого должно быть заключено окончательное соглашение.

В предварительном договоре может быть указана как дата заключения окончательного договора, так и условие, при котором будет заключен окончательный договор.

Какие документы нужны для предварительного договора?

Для заключения предварительного договора купли-продажи квартиры потребуются следующие документы:

• удостоверяющие личность покупателя и продавца;
• о праве собственности на недвижимость;
• земельно-ипотечная книга недвижимого имущества (покупателю достаточно ознакомиться с содержанием, чтобы проверить, не обременен ли объект какими-либо претензиями или ипотекой);
• справка из кооператива, подтверждающая право продавца на имущество и о выплатах кооперативу (если подразумевается этот тип собственности);
• выписка из реестра земель и помещений (rejestru gruntów i z rejestru lokali).

Что следует проверить перед заключением umowy przedwstępnej?

Заключению предварительного договора купли-продажи недвижимости должна предшествовать проверка нескольких важных вопросов, касающихся самой квартиры или дома:

• правовой статус имущества, в том числе, является ли лицо, претендующее на собственника, действительно собственником, не обременено ли помещение сервитутом и нет ли других лиц, имеющих на него право собственности;
• цена недвижимости – должна быть четко указана;
• метраж квартиры – должен быть результатом нотариального акта или земельно-ипотечной книги;
• общая площадь объекта – ее необходимо проверить и измерить перед подписанием окончательного договора;
• наличие дополнительных помещений, например, подвал или кладовая;
• способ и дата внесения окончательного платежа – наличными, переводом, покупкой в ​​ипотечный кредит;
• перечень документов, которые должен предоставить продавец;
• срок выезда из объекта недвижимости и передачи ключей от него.

Прежде чем подписать предварительный договор стоит внимательно проверить все его составляющие, чтобы положения выглядели однозначно и не подразумевали двоякого толкования.

Затраты на заключение предварительного договора

Заключение предварительного договора купли-продажи квартиры само по себе не требует каких-либо затрат. Однако расходы могут возникнуть в случаях:

• обращение к юрисконсульту;
• заверения у нотариуса (к этому вопросу еще вернемся далее);
• договоренности о внесении аванса или задатка.

Конечно, могут появиться и затраты, связанные с печатью / копированием документов, дорожные расходы и т.п. Но в сравнении со стоимостью потенциальной покупки они вряд ли составят серьезную сумму.

Требуется ли заверять договор у нотариуса?

Окончательный договор заверять необходимо. Предварительный – заверения у нотариуса не требует. Однако эта процедура может быть использована, если таково желание сторон.

Если предварительный договор заключается в форме нотариального акта, то за его составление и заверение нотариус взимает плату:

• Если заключен только предварительный договор с нотариально удостоверенной подписью и нотариус не проверяет его содержание, стоимость заключения составляет максимум примерно 100 злотых. Окончательная плата зависит, кроме прочего, от количества подписей до нотариального удостоверения. Плата за одну подпись составляет 24,60 злотых.
• Иная ситуация в случае предварительного соглашения с полной проверкой документа. Это предполагает более высокие комиссии, зависящие от стоимости имущества. Например, при покупке квартиры стоимостью от 60 000 до 1 000 000 злотых за предварительный договор нотариус взимает максимальную стоимость в размере 50% от суммы, установленной по формуле 1 010 злотых + 0,4% за излишек свыше 60 000 злотых + 23% НДС.

Кроме того, необходимо добавить возможную плату за подачу заявления в земельно-ипотечную книгу — 246 злотых, 150 злотых судебного сбора и 100 злотых за выписки из нотариального акта. Нотариальные расходы обычно несет покупатель, но стороны могут решить иначе.

Разница между задатком и авансом

Это очень важный момент, в первую очередь для будущего покупателя. Договор может предполагать задаток или аванс, но может и не содержать этих параметров. Речь в обоих случаях идет о некоей сумме, которую потенциальный покупатель передает продавцу. Однако суть этих понятий очень разная.

Задаток

Если задаток был внесен стороной, не инициировавшей расторжение договора, она может потребовать сумму вдвое большую.

На практике это выгодно обеим сторонам и дисциплинирует их к заключению окончательного договора.

То есть речь идет о некоей сумме, которая компенсирует расторжение (неисполнение) предварительного договора. Эта сумма не имеет отношения к стоимости недвижимости и определяется сторонами. Установлена нормами art.394 Kodeksu cywilnego.

Аванс (предоплата)

Если окончательный договор не будет заключен, независимо от того, по чьей вине это произошло, авансовый платеж подлежит возврату.

Размер обоих платежей не регулируется положениями Гражданского кодекса, поэтому зависит от договоренностей между сторонами предварительного договора.

Когда предварительный договор становится недействительным?

Как уже отмечалось выше, претензии, возникающие в связи с этим типом договоров, не могут быть предъявлены по истечении одного года с даты заключения.

Кроме этого, такое соглашение будет считаться недействительным, если не содержит определенных элементов, например:

• цены недвижимости;
• данных продавца и покупателя.

Если предварительный договор застройки заключен с требованием формы нотариального акта, он будет считаться недействительным, если стороны не подпишут его у нотариуса.

Возможно ли расторгнуть предварительный договор купли-продажи квартиры?

С формальной точки зрения предварительный договор может быть расторгнут. Например, продавец может решить, что он предпочитает продать квартиру другому лицу и поэтому не выполнит условия. Однако он должен учитывать последствия.

Если в договоре предусмотрен задаток, расторжение предварительного договора купли-продажи недвижимости приведет к тому, что потерпевшая сторона сможет потребовать двукратную сумму без установления дополнительного срока действия договора.

Расторжение предварительного договора купли-продажи квартиры возможно:

• по взаимному согласию сторон, или
• на условиях, изложенных в самом договоре.

В случае нотариального акта соглашение о расторжении также должно быть заверено у нотариуса.

Образцы договоров купли-продажи недвижимости

В заключении предоставим несколько образцом предварительных договоров, однако нужно понимать, что в каждом случае должны быть указаны свои условия и обстоятельства. Данные документы не являются строго установленными бланками, и предоставлены только для ознакомления:

• 📄 предварительный договор с задатком;
• 📄 предварительное соглашение с авансом;
• 📄 предварительный договор с ипотекой.

Резюмируем. Предварительный договор купли-продажи квартиры или дома не является в Польше обязательным, но может быть очень полезен в случаях, когда основное соглашение невозможно заключить немедленно. Однако положения umowy przedwstępnej обязательны к исполнению, поэтому к его составлению необходимо подойти со всей ответственностью.