Что такое найм окказиональный и кому выгоден этот вид договора аренды?

Статья доступна на украинском

Среди договоров аренды жилой недвижимости выделяется своей специфичностью умова окказионального найма. Этот договор, защищающий в первую очередь интересы арендодателя, набирает все большую популярность, и именно поэтому необходимо точно знать все нюансы его применения.

Что такое найм окказиональный? Как правильно составляется и подписывается umowa okazjonalna? Какие проблемы могут ждать арендатора? Эти и другие вопросы рассмотрены в данном материале «Польского консультанта».

Скрыть содержание

• Umowa najmu okazjonalnego: что это?
Стороны договора окказиональной аренды     Предмет договора    
• Найм окказиональный и его особенности
• Окказиональная умова для украинцев с временной защитой
• Как заключается договор окказиональный?
Сбор необходимых документов     Что делать, если нет адреса для окказиональной умовы?     Параметры договора     Срок действия     Условия аренды (чинш)     Депозит (кауция)     Срок уведомления о выселении     Требует ли umowa okazjonalna нотариального заверения?     Подписание договора     Уведомление о заключении договора руководителю налоговой инспекции    
• Как выглядит окказиональный договор аренды?
• Расторжение договора окказиональной аренды
• Заключение

Umowa najmu okazjonalnego: что это?

Напомним, что по традиционному договору аренды собственник недвижимости имеет ограниченные возможности избавиться от нежелательного арендатора, поскольку последний защищен положениями Ustawy o ochronie praw lokatorów (Закона РП о защите прав арендаторов). Wynajem okazjonalny этот вопрос значительно облегчает.

Отсюда вытекает следующее:

• Наем окказиональный распространяется исключительно на аренду жилой недвижимости.
• Данный вид аренды более выгоден арендодателям.

Собственно, из-за последнего пункта договор окказиональный и становится все более популярным на рынке. Однако есть здесь и свои нюансы, без которых наем может не состояться.

Стороны договора окказиональной аренды

Сторонами умовы окказиональной могут быть только:

• Арендодателем – физическое лицо, не ведущее предпринимательской деятельности в сфере аренды помещений и являющееся собственником данного объекта недвижимости (т.е. это не может быть договор субаренды, он может быть заключен только самим собственником, включая обладателей права кооперативной собственности), а также физическое лицо, осуществляющее предпринимательскую деятельность, и юридические лица.
• Арендатором может быть исключительно физическое лицо.

Последнее вытекает из положений закона, предусматривающих, что договор окказиональной аренды может быть заключен только на помещение, используемое для удовлетворения жилищных нужд, а только физическое лицо может удовлетворить свои жилищные потребности.

Предмет договора

Предмет договора обозначен выше, но все-таки еще раз акцентируем на этом внимание. Речь в договоре может идти только о жилом помещении. Договор данного типа не может быть заключен с целью аренды недвижимости для коммерческих целей.

При этом помещение должно быть подробно описано (размер, количество комнат, план помещения в приложении к договору), включая состояние помещения (например, описание дефектов, повреждений, и т.д.).

Найм окказиональный и его особенности

Главная особенность окказиональной аренды – обязательность указания арендатором помещения (жилья) на территории Польши, в которое он сможет выехать для проживания, если арендатор выселит его.

При наличии собственности, предоставляется подтверждение данного факта. Если речь идет о другом арендодателе, который согласится принять выселенного, то гарантия такого размещения должна быть нотариально заверена и приложена к окказиональному договору (к этому вопросу мы еще вернемся далее в разделе о необходимых документах).

Могут ли воспользоваться окказиональным наймом иностранцы? Да, на тех же условиях, что и поляки, понимая недопустимость предоставления в качестве жилья для выезда недвижимость за пределами Польши. Однако есть принципиальное отличие для иностранцев, обладающих статусом УКР.

Окказиональная умова для украинцев с временной защитой

Это очень существенные отличия, которых, как выяснилось, знают далеко не все арендаторы и арендодатели.

В Специальном законе, устанавливающем кроме прочего параметры временной защиты для украинцев (и приравненных к ним в данном смысле иностранцев), есть такая статья:

Мы специально несколько сократили статью, оставив только интересующие положения в контексте рассматриваемой темы. Желающие могут ознакомиться с полным текстом art.69 Спецзакона.

В принципе, все основное, касающееся украинцев со статусом УКР, есть в указанной статье, но все же подчеркнем еще раз:

Официально такое положение введено в гуманитарных целях, чтобы облегчить процесс подписания umowa okazjonalna. Однако на практике получилось, что иностранцы с временной защитой могут подписывать данный договор вообще без каких-либо гарантий, а арендодатель сможет выселить их, не заботясь о формальностях.

Еще раз подчеркнем, что речь идет не обо всех украинцах, а только об обладателях временной защиты. Отсюда вытекает и еще одна норма – при подписании окказионального договора аренды на «льготных» условиях, необходимо указать, что PESEL иностранца имеет статус УКР, а копию подтверждающего этот факт документа приложить к экземпляру договора арендодателя.

Как заключается договор окказиональный?

Все особенности данного типа аренды находят отражение и в договоре, ее подтверждающем.

Сбор необходимых документов

Для подписания окказионального договора (войдут в общий пакет с ним), за исключением случаев временной защиты, необходимо приложить дополнительные документы, без которых договор не будет считаться umowa okazjonalna, а будет интерпретирован, как традиционный договор аренды.

Данные документы призваны обеспечить суть данного типа найма – беспрепятственный выезд из квартиры по истечении срока действия договора или при его досрочном расторжении:

• Заявление арендатора в форме нотариального акта, в котором он подтверждает ознакомление и согласие освободить помещение, используемое по договору окказиональной аренды, в течение срока, указанного в уведомлении от арендодателя об освобождении жилья (форму предоставит нотариус).
• Указание арендатором другой недвижимости, в которой он сможет проживать в случае исполнения обязательства освободить помещение.
• В случае, если речь в предыдущем пункте не идет о помещении, находящемся в собственности арендатора, необходимо приложить заявление собственника помещения, в которое арендатор сможет переехать, о согласии на проживание арендатора и других проживающих с ним лиц в указанном помещении. По требованию арендодателя такое заявление заверяется нотариально.

Отдельные случаи могут требовать дополнительных документов. Например, как уже обозначалось, подтверждение наличия PESEL UKR для лиц с временной защитой, позволяющего не предоставлять другие документы.

Что делать, если нет адреса для окказиональной умовы?

Сложно сказать, к счастью или к сожалению, но существует множество людей, готовых предоставить фиктивную «гарантию» места жительства в случае выселения по окказиональному договору (то есть можно попросту купить необходимый документ).

С одной стороны, такие услуги помогают снять жилье в более короткие сроки, но с другой – искажают саму суть данного договора. Вместе с тем, противозаконной такая деятельность не является.

Стоимость предложения около 400 – 500 злотых за договор. Найти подобные услуги в сети несложно, к примеру, на Флагме. Однако подчеркнем, что мы вышли на данный сайт путем простейшего поиска, и не может гарантировать ни его работоспособность, ни надежность.

Параметры договора

Договор обязан иметь письменную форму. Устная в данном случае неприемлема. Далее рассмотрим основные его параметры, кроме само собой разумеющихся идентификации сторон и самого объекта.

Срок действия

Окказиональный договор может быть заключен только на определенный срок. Максимальный период – 10 лет. Этот период может быть продлен после истечения еще на максимум 10 лет.

Договор ни при каких условиях не может быть заключен на неопределенный срок. В умове окказиональной не может быть содержаться положения о том, что арендодатель обязан продлить договор аренды после истечения срока.

Условия аренды (чинш)

В договоре окказиональной аренды должен быть обозначен т.н. чинш, то есть указаны:

• размер арендной платы;
• дата и форма оплаты;
• дополнительные платежи, взимаемые с арендатора, которые могут включать только то, что находится вне контроля арендодателя (например, коммунальные услуги – электричество, вода, интернет, газ и т. д.).

Депозит (кауция)

Заключение договора окказиональной аренды может быть обусловлено внесением арендатором залога (т.н. кауции) для покрытия любой дебиторской задолженности, которая может возникнуть во время аренды (к примеру, задолженность по арендной плате, расходы на устранение ущерба и т. д.). Соответственно, в текст договора должны быть внесены положения, касающиеся кауции.

Залог при окказиональном найме не может превышать шестикратную ежемесячную арендную плату за данное помещение, рассчитанную по ставке, действующей на день заключения договора. Залог подлежит возврату в течение одного месяца со дня освобождения помещения за вычетом любых обязательств перед собственником.

Срок уведомления о выселении

О разрыве договора ниже будем говорить отдельно. Но требуется сразу отметить, что срок уведомления о выселении (кроме случаев, отдельно указанных в законодательстве – см. выше) должен быть согласован заранее и указан в договоре.

Требует ли umowa okazjonalna нотариального заверения?

Это важный вопрос, с которым многие путаются. Сам окказиональный договор не обязательно заверять у нотариуса. Однако в состав обязательного пакета входит заявление арендатора о гарантии выезда, которое по определению выполнено в форме нотариального акта, а также заявление собственника другого жилья, куда может выехать арендатор, которое по требованию арендодателя так же может иметь нотариальное заверение.

Стоимость услуг нотариуса в данном случае составляет 1/10 минимальной оплаты труда, действующей на момент заверения. Это максимальная цена, которую конкретный нотариус может понизить. Однако к указанной стоимости может быть прибавлен НДС и/или дополнительная плата за заверение копий документов.

Подписание договора

Договор может быть только письменный, соответственно, подписи сторон в нем – собственноручные. Как правило, оформляется 2 экземпляра и окказиональной умовы, и прилагаемых документов.

У каждой из сторон хранится их пакет документации.

Уведомление о заключении договора руководителю налоговой инспекции

Для того чтобы договор окказиональной аренды считался именно таковым, арендодатель, являющийся физическим лицом, не осуществляющим предпринимательскую деятельность, обязан сообщить о заключении окказиональной умовы в налоговую инспекцию по месту жительства в течение 14 дней с даты начала аренды.

По требованию арендатора собственник обязан предоставить подтверждение такой регистрации. В отсутствие уведомления налоговой, договор будет рассматриваться как традиционный.

Как выглядит окказиональный договор аренды?

Еще раз повторим — договор аренды окказиональной должен быть заключен только в письменной форме под страхом недействительности, а его максимальный срок – 10 лет. При этом любые изменения в действующую умовы могут быть внесены также только в письменной форме.

Для ориентира мы предлагаем ознакомиться с 📄 типичным образцом такого договора.

Расторжение договора окказиональной аренды

Umowa najmu okazjonalnego прекращается по истечении срока, на который была заключена, либо прекращает действие досрочно – по истечении срока уведомления, указанного в договоре.

После расторжения договора, если наниматель не освободил помещение добровольно, арендодатель обязан вручить ему письменное уведомление об освобождении помещения, заверенное подписью, с указанием срока выезда.

Если наниматель не освободит помещение в течение этого срока, арендодатель подает в суд заявление о придании нотариальному акту силы исполнительного листа, инициируя исполнительное производство.

Заключение

Najem okazjonalny – процесс специфический, выгодный в первую очередь владельцам жилой недвижимости. Однако таких предложений на рынке становится все больше, а в некоторых городах окказиональные договоры уже предлагаются в подавляющем большинстве случаев.

Иностранцам, желающим снять жилье, стоит детально разобраться во всех хитросплетениях данного типа договоров, чтобы понимать свои права и не дать обманом внести в умову что-то, противоречащее их интересам.