Що таке Умова найму оказіонального і кому вигідний цей вид договору оренди?
Статья доступна на російською
Серед договорів оренди житлової нерухомості вирізняється своєю специфічністю умова найму оказіонального. Цей договір, що захищає насамперед інтереси орендодавця, набирає все більшої популярності і саме тому необхідно точно знати всі нюанси його застосування.
Що таке найм оказіональний? Як правильно складається і підписується umowa okazjonalna? Які проблеми можуть чекати на орендаря? Ці та інші питання розглянуті у цьому матеріалі «Польського консультанта».
Скрыть содержание
- Umowa najmu okazjonalnego: що це?
- Найм оказіональний та його особливості
- Умова найму оказіонального для українців із тимчасовим захистом
- Як укладається оказіональний договір?
Збір необхідних документів Що робити, якщо немає адреси для оказіональної умови? Параметри договору Термін дії Умови оренди (чинш) Депозит (кауція) Строк повідомлення про виселення Чи необхідне нотаріальне посвідчення договору? Підписання договору Повідомлення про укладення договору керівнику податкової інспекції- Як виглядає Умова найму оказіонального?
- Розірвання Умови найму оказіонального
Umowa najmu okazjonalnego: що це?
Оказіональний найм (польськ., najem okazjonalny) – це особливий вид оренди, що гарантує власникам нерухомості більш ефективний захист свого майна, ніж при традиційній оренді. Оказіональний договір оренди дає право виселити проблемного орендаря без дотримання складних формальностей, передбачуваних tradycyjna umowa najmu.Нагадаємо, що за традиційним договором оренди власник нерухомості має обмежені можливості позбутися небажаного орендаря, оскільки останній захищений положеннями Ustawy o ochronie praw lokatorów (Закон про захист прав орендарів). Wynajem okazjonalny це питання значно полегшує.
Звідси випливає таке:
- Винайм оказіональний поширюється виключно на оренду житлової нерухомості.
- Цей вид оренди вигідніший орендодавцям.
Власне, через останній пункт договір і стає все більш популярним на ринку. Однак є тут і свої нюанси, без яких найм може не відбутися.
Сторони договору оказіональної оренди
Сторонами умови найму оказіонального можуть бути лише:
- Орендодавець – фізична особа, яка не веде підприємницьку діяльність у сфері оренди приміщень і є власником даного об’єкта нерухомості (тобто це не може бути договір суборенди, він може бути укладений лише самим власником, включаючи власників права кооперативної власності), а також фізичну особу, яка здійснює підприємницьку діяльність, та юридичні особи.
- Орендар – виключно фізична особа.
Останнє випливає із положень закону, які передбачають, що договір оказіональної оренди може бути укладений лише на приміщення, що використовується для задоволення житлових потреб, а лише фізична особа може задовольнити свої житлові потреби.
Предмет договору
Предмет договору позначений вище, але все ж таки ще раз акцентуємо на цьому увагу. У договорі може йтися лише про житлове приміщення. Договір цього типу не може бути укладений з метою оренди нерухомості для комерційних цілей.
При цьому приміщення має бути детально описане (розмір, кількість кімнат, план приміщення у додатку до договору), включаючи стан приміщення (наприклад, опис дефектів, пошкоджень тощо).
Найм оказіональний та його особливості
Головна особливість оказіональної оренди – обов’язковість вказівки орендарем житлового приміщення на території Польщі, до якого він зможе виїхати для проживання, якщо орендар виселить його.
За наявності власності надається підтвердження цього факту. Якщо йдеться про іншого орендодавця, який погодиться прийняти виселеного, то гарантія такого розміщення має бути нотаріально засвідчена та додана до оказіонального договору (до цього питання ми ще повернемося далі у розділі про необхідні документи).
Чи можуть іноземці скористатися оказіональним наймом? Так, на тих самих умовах, що і поляки з розумінням недопустимості надання нерухомості за межами Польщі як місця проживання для виїзду. Однак існує принципова відмінність для українців зі статусом УКР.
Умова найму оказіонального для українців із тимчасовим захистом
Це дуже суттєві відмінності, про які, як з’ясувалося, знають далеко не всі орендарі та орендодавці.
У Спеціальному законі, який встановлює, крім іншого, параметри тимчасового захисту для українців (і прирівняних до них іноземців), є така стаття:
Art.69. Пом’якшення вимог щодо вказівки іншого приміщення, доступного орендарю у разі виселення
Для укладання договору оказіонального орендарем, який є громадянином України, згаданим у ust. 1, art. 1 (особи, які мають право на тимчасовий захист – прим. ПК), не застосовуються положення pkt.2 і 3, ust.3, art.19a, ust.2 тієї ж статті, а також ust.5, art.19d Ustawy o ochronie praw lokatorów […], що стосується вказівки цим орендарем іншого приміщення, в якому він зможе проживати, у разі здійснення виселення […], та подання заяви власнику приміщення […] про згоду на проживання орендаря та осіб, які проживають з ним у приміщенні, зазначеному у заяві.
Ми спеціально скоротили статтю, залишивши лише положення, що цікавлять нас у контексті аналізованої теми. Охочі можуть ознайомитися з повним текстом ст.69 Спецустави.
У принципі, все основне, що стосується українців зі статусом УКР, є у зазначеній статті, але все ж таки підкреслимо ще раз:
Особи, що мають тимчасовий захист, для підписання умови найму оказіонального не зобов’язані вказувати інше приміщення, куди їх можуть виселити і, як наслідок, не зобов’язані надавати підтвердження, що інший орендодавець їх прийме при виселенні.Офіційно таке положення введено з гуманітарною метою, щоб полегшити процес підписання оказіонального договору. Однак на практиці вийшло, що іноземці з тимчасовим захистом можуть підписувати цей договір взагалі без будь-яких гарантій, а орендодавець зможе виселити їх, не переймаючись формальностями.
Ще раз наголосимо, що йдеться не про всіх українців, а лише про осіб з тимчасовим захистом. Звідси випливає і ще одна норма – при підписанні оказіонального договору найму на «пільгових» умовах, необхідно вказати, що іноземець має ПЕСЕЛЬ УКР, а копію документа, що підтверджує цей факт, додати до договору орендодавця.
Читаючи далі, необхідно розуміти, що мова піде про звичайні умови укладання найму оказіонального. Особи зі статусом УКР повинні враховувати особливості, зазначені вище.Як укладається оказіональний договір?
Всі особливості цього типу оренди відображені в відповідному договорі, який їх підтверджує.
Збір необхідних документів
Для підписання оказіонального договору (увійдуть до спільного пакету з ним), за винятком випадків тимчасового захисту, необхідно додати додаткові документи, без яких договір не вважатиметься оказіональним, а буде інтерпретований як традиційний договір оренди.
Дані документи покликані забезпечити суть даного типу найму – безперешкодний виїзд із квартири після закінчення терміну дії договору або при достроковому розірванні:
- Заява орендаря у формі нотаріального акту, в якому він підтверджує ознайомлення та згоду звільнити приміщення, що використовується за умовою найму оказіонального, протягом строку, зазначеного у повідомленні від орендодавця про звільнення житла (форму надасть нотаріус).
- Вказівка орендарем іншої нерухомості, в якій він зможе проживати у разі виконання зобов’язання звільнити приміщення.
- У разі, якщо мова в попередньому пункті не йдеться про приміщення, що знаходиться у власності орендаря, необхідно додати заяву власника приміщення, до якого орендар зможе переїхати, про згоду на проживання орендаря та інших осіб, що з ним проживають, у зазначеному приміщенні. На вимогу орендодавця така заява засвідчується нотаріально.
У разі, якщо під час оказіональної оренди зникає можливість переїзду до зазначеного приміщення, орендар зобов’язаний протягом 21 дня з дня, коли йому стало відомо про подію, вказати інше приміщення. А якщо ні, то орендодавець отримає право розірвати договір з повідомленням не менше ніж за 7 днів.Окремі випадки можуть потребувати додаткових документів. Наприклад, як уже зазначалося, підтвердження наявності PESEL UKR для осіб з тимчасовим захистом, що дозволяє не надавати інші документи.
Що робити, якщо немає адреси для оказіональної умови?
Складно сказати, на щастя чи на жаль, але існує безліч людей, які готові надати фіктивну «гарантію» місця проживання у разі виселення за оказіональним договором (тобто можна просто купити необхідний документ).
З одного боку, такі послуги допомагають винайняти житло в більш короткі терміни, але з іншого – спотворюють саму суть цього договору. Водночас протизаконною така діяльність не є.
Вартість пропозиції близько 400-500 злотих за договір. Знайти подібні послуги у мережі нескладно, наприклад, на Флагмі. Однак підкреслимо, що ми вийшли на цей сайт шляхом найпростішого пошуку, і не можемо гарантувати ані його працездатність, ані надійність.
Параметри договору
Договір повинен мати письмову форму. Усна у даному разі недопустима. Далі розглянемо основні його параметри, крім зрозумілих ідентифікації сторін і самого об’єкта.
Термін дії
Оказіональний договір може бути укладений лише на певний термін. Максимальний період – 10 років. Цей період може бути продовжений після закінчення ще максимум 10 років.
Договір за жодних умов не може бути укладений на невизначений термін. В умові найму оказіонального не може бути вказано, що орендодавець зобов’язаний продовжити договір оренди після закінчення строку.
Умови оренди (чинш)
У договорі оказіональної оренди має бути вказано чинш, тобто:
- розмір орендної плати;
- дата та форма оплати;
- додаткові платежі, що стягуються з орендаря, які можуть включати лише те, що знаходиться поза контролем орендодавця (наприклад, комунальні послуги – електрика, вода, інтернет, газ тощо).
Орендодавець не може підвищувати орендну плату без причини – всі умови та обставини підвищення оренди мають бути включені до тексту договору, тобто узгоджені заздалегідь.Депозит (кауція)
Укладення договору оказіональної оренди може бути умовлено внесенням орендарем завдатку (кауції) для покриття будь-якої заборгованості, яка може виникнути під час оренди (наприклад, заборгованість за орендну плату, витрати на виправлення шкоди і т. д.). Відповідно, у тексті договору повинні бути включені положення, що стосуються застави.
Застава при умові найму оказіонального не може перевищувати шестикратну щомісячну орендну плату за дане приміщення, розраховану за тарифом, діючим на день укладення договору. Застава підлягає поверненню протягом одного місяця з дня звільнення приміщення з урахуванням будь-яких зобов’язань перед власником.
Строк повідомлення про виселення
Про розірвання договору нижче говоритимемо окремо. Але слід відразу зазначити, що термін повідомлення про виселення (крім випадків, окремо зазначених у законодавстві – див. вище) має бути узгоджений заздалегідь та зазначений у договорі.
Чи необхідне нотаріальне посвідчення договору?
Це важливе питання, з яким багато хто плутається. Сам оказіональний договір не обов’язково завіряти у нотаріуса. Однак в обов’язковий пакет входить заява орендаря щодо гарантії виїзду, яке, за визначенням, подане у формі нотаріального акту, а також заява власника іншого житла, куди може виїхати орендар, яке за бажанням орендодавця також може мати нотаріальне посвідчення.
Вартість послуг нотаріуса у даному разі становить 1/10 мінімальної оплати праці, чинної на момент посвідчення. Це максимальна ціна, яку конкретний нотаріус може зменшити. Однак до зазначеної вартості може бути додано ПДВ та/або додаткова плата за засвідчення копій документів.
Підписання договору
Договір може бути лише письмовий, відповідно, підписи сторін у ньому – власноручні. Як правило, оформляється 2 екземпляри і умови оказіонального найму, і документів, що додаються.
У кожної із сторін зберігається свій пакет документації.
Повідомлення про укладення договору керівнику податкової інспекції
Для того, щоб умова найму оказіонального вважалася саме такою, орендодавець, який є фізичною особою, яка не здійснює підприємницьку діяльність, зобов’язаний повідомити про укладання оказіонального договору до ужонду скарбового за місцем проживання протягом 14 днів з дати початку оренди.
На вимогу орендаря, власник зобов’язаний надати підтвердження такої реєстрації. Без повідомлення податкової, договір розглядатиметься як традиційний.
Як виглядає Умова найму оказіонального?
Ще раз повторимо — договір має бути укладений лише у письмовій формі під страхом недійсності, а його максимальний термін – 10 років. При цьому будь-які зміни до чинних умов можуть бути внесені також лише у письмовій формі.
Для орієнтиру ми пропонуємо ознайомитись із 📄 типовим зразком такого договору.
Розірвання Умови найму оказіонального
Umowa najmu okazjonalnego припиняється після закінчення строку, на який була укладена, або припиняє дію достроково після закінчення строку повідомлення, зазначеного у договорі.
Після розірвання договору, якщо орендар не звільнив приміщення добровільно, орендодавець зобов’язаний вручити йому письмове повідомлення про звільнення приміщення, засвідчене підписом, із зазначенням терміну виїзду.
Якщо орендар не звільнить приміщення протягом цього терміну, орендодавець подає до суду заяву про надання нотаріальному акту сили виконавчого листа, ініціюючи виконавче провадження.
Варто знати, що «захисний період», який забороняє виселення з 1 листопада до 31 березня, не поширюється на найм оказіональний. Виселення може здійснюватися навіть у відношенні вагітних жінок, неповнолітніх, інвалідів та лежачих хворих (з обов’язковим вказанням приміщень у заяві).Підсумуємо. Умова найму оказіонального – договір специфічний, вигідний насамперед власникам житлової нерухомості. Однак таких пропозицій на ринку стає дедалі більше, а в деяких містах оказіональні договори вже пропонуються в переважній більшості випадків.
Іноземцям, які бажають орендувати житло, варто ретельно розібратися у всіх хитросплетіннях таких видів договорів, щоб розуміти свої права і не допустити включення в договір умов, які суперечать їхнім інтересам.
Остались вопросы? Задайте их:
Каждый нерешенный вопрос – это незаконченное дело, которое висит над нами как облака. Откладывая его, мы теряем время, энергию и даже спокойствие. Не откладывайте решения на потом, а беритесь за них сейчас. Не бойтесь изменений, не бойтесь принимать сложные решения, потому что именно они могут привести к лучшему будущему.
- Под статьей в виде комментария.
- В нашем ТГ-чате.
- Через платную консультацию.
Подпишись на канал