Як укласти умову найму мешкання в Польщі?

Статья доступна на російською

Оренда житла в Польщі – один із основних способів проживання іноземців у країні, якщо йдеться про тривале перебування. Неважко здогадатися, що для законних правових відносин між орендарем та орендодавцем необхідно укласти відповідний договір.

Такі контракти в РП існують декількох видів і від обраного залежить величезна кількість нюансів, включаючи вартість, умови розірвання, можливість виселення, необхідність нотаріального засвідчення та ін.

Які договори оренди існують у Польщі? Який тип умови проживання краще для іноземця? Як укласти контракт на оренду житла? Відповіді на ці та інші питання дивіться у цьому матеріалі «Польського консультанта».

Скрыть содержание

• Про що не буде розказано у цій статті?
• Що таке умова найму мешкання?
• Хто може укласти umowu najmu?
• Види договорів оренди житла в Польщі
Умови найму за терміном дії     Умови найму за типом контракту     Традиційна умова найму (Tradycyjna umowa najmu)     Оказіональний договір оренди (Umowa najmu okazjonalnego)     Договір інституційної оренди (Umowa najmu instytucjonalnego)    
• Договір про безкоштовне надання житла (Umowa użyczenia lokalu)
• Як правильно укласти договір найму житла?
• Припинення договору оренди житла
Як оформити припинення договору?    
• Поширені запитання

Про що не буде розказано у цій статті?

Почнемо нестандартно – одразу виключимо різні види можливого проживання, за якими у нас вже є окремі статті. Зрозуміло, мова тут не піде про проживання в готелі або хостели, купівлю нерухомості або іпотеку. Не буде розглянуто і досить специфічний тип найму соціального (оренда муніципального житла). Окремо розглянуто й спеціальні житлові програми для українських біженців від військових дій.

Іншими словами, цей матеріал буде присвячений виключно оренді житла на звичайних, максимально поширених умовах.

Що таке умова найму мешкання?

Типи умов найму розрізняються в різних напрямах, пов’язаних, як із термінами дії угоди, так і з правами, і обов’язками сторін. Далі ми ще повернемось до питання докладніше.

Хто може укласти umowu najmu?

Це залежить від типу договору. Якщо укладати традиційні контракти, то в ролі орендодавця можуть виступати будь-які фізичні особи, юридичні особи або організації без створення юридичної особи. Однак, деякі категорії (наприклад, інституційні умови) доступні лише особам, які займаються підприємницькою діяльністю, пов’язаною з орендою нерухомості.

Орендарем може бути будь-яка особа. Основний акцент надалі буде зроблено на оренду житлової нерухомості фізичними особами, насамперед іноземцями.

Види договорів оренди житла в Польщі

Усі договори оренди в Польщі можна розділити на дві великі категорії: за терміном їх дії (безстрокові чи певний період) і, власне, за типом контракту, кожен із яких має значні відмінності. Очевидно, що категорії можуть перехрещуватися, і той самий тип може відрізнятися за терміном дії. Є й винятки. Розберемося докладно.

Умови найму за терміном дії

Тут існує два основних типи:

1. Umowa najmu mieszkania na czas nieoznaczony / nieokreślony. Договір на невизначений термін, безстроковий. Контракт діятиме доти, доки сторони (або одна з них, відповідно до норм законодавства) не заявить про намір розірвати його.
2. Umowa najmu mieszkania na czas oznaczony. Договір на певний час, в угоді зазначений період дії. Це не виключає дострокового розірвання, але про це буде сказано окремо.

Щодо термінового контракту, то його максимальна тривалість залежить від типу договору проживання, а в деяких випадках чітко встановлені обмеження відсутні.

Умови найму за типом контракту

Це найважливіший аспект аналізованої теми. Залежно від типу контракту існують суворі вимоги щодо його укладання та виконання. Усього можна виділити 3 основні типи договорів:

1. Najem tradycyjny – традиційна оренда.
2. Najem okazjonalny – оказіональне наймання.
3. Najem instytucjonalny – інституційна оренда.

Кожен із них розглянемо окремо у всіх подробицях.

Традиційна умова найму (Tradycyjna umowa najmu)

Назву «традиційного» цей вид оренди отримав через його використання протягом багатьох років. Норма про цей тип договору закріплена в юридичному полі з 1965 року.

Основні показники традиційного договору:

На два останні пункти звернемо особливу увагу. Саме вони і відрізняють традиційну оренду від інших типів найбільше.

Людину, яка уклала такий договір, не можна виселити «на вулицю» рішенням орендодавця, якщо у нього немає іншого житла. Це може бути надання муніципальної нерухомості або інших форм оренди. Але навіть людина, яка порушила договір, може бути виселена виключно в якесь інше приміщення. Це встановлено нормами Закону про права орендарів.

Другий рівень додаткового захисту орендаря – можливість одностороннього збільшення вартості орендодавця. Весь термін дії контракту, хоч би якими були зовнішні умови (зміна ринку, інфляція тощо), якщо орендар сам не згоден переписати договір (або підписати доповнення – т.зв. анекс ), то платити повинен стільки, скільки зазначено в угоді.

Все це робить традиційний договір дуже вигідним для орендаря, але не популярним у орендодавців, особливо коли йдеться про заселення іноземців. Разом з тим, для інших типів необхідно виконати свої умови і, якщо це неможливо, здати квартиру можна лише за традиційною схемою.

Зразок договору можна завантажити в 📄DOC-форматі або у 📄 PDF-форматі.

Нотаріального завірення цей тип договору не вимагає. Форма укладання – письмова із власноручними підписами сторін або їх офіційних представників.

Оказіональний договір оренди (Umowa najmu okazjonalnego)

Умова найму оказіонального – різновид договору оренди житла, головна суть якого у вказаній іншій нерухомості, куди орендар може переїхати у разі розірвання даного договору.

Загальні характеристики:

За основними характеристиками оказіональний договір оренди відрізняється від традиційного повністю. Укладено Umowa najmu okazjonalnego може бути тільки між приватними особами, підписана максимум на 10 років (у будь-якому випадку – на обмежений термін), має менший розмір максимальної кауції, захисту від виселення (гарантії надання іншого житла) не існує, зміна вартості оренди – більш вільна.

Договір обов’язково вимагає нотаріального завірення, у т.ч. тієї його частини (або додаткової угоди), де позначається інше приміщення, куди може виїхати орендар. Форма – виключно письмова.

Завантажити договір у 📄DOCX-форматі, 📄 PDF-форматі.

Договір інституційної оренди (Umowa najmu instytucjonalnego)

Якщо говорити просто, цей тип договору можна вважати форматом оказіонального контракту, але для орендодавців-підприємців.

Загальні характеристики:

Як видно, багато в чому найм інституційний схожий на оказіональний, проте є і суттєві відмінності. Орендодавцем може виступати лише підприємець у сфері здачі нерухомості в оренду. При цьому він може бути фізичною (JDG) та юридичною особою, а також будь-якою іншою, якій за польським законодавством допустимо займатися цим бізнесом. Необов’язково бути власником приміщення, що здається – як уже вказувалося, суборенда допустима.

Цікаво, що закон забороняє підписувати цей тип договору на невизначений термін, одночасно не регламентуючи максимальний термін контракту czas oznaczony. Тобто це може бути якийсь невеликий період, і 10 років, і 100, і 1000.

Форма – виключно письмова. Нотаріальне завірення обов’язкове.

У даному разі зразок договору надавати не будемо, оскільки в більшості випадків готовий бланк надається орендодавцем (нагадаємо, здавання в оренду – це його бізнес) і не підлягає коригуванню. Тільки порекомендуємо обов’язково вичитувати документ перед підписанням, щоб перевірити наявність у ньому всього необхідного (див. далі). Більш детальна інформація про інституційну оренду в даному матеріалі.

Договір про безкоштовне надання житла (Umowa użyczenia lokalu)

Цей договір ми навмисно винесли окремо. Суть його зрозуміла з назви – це договір на безоплатне надання житла. Яскравий приклад – іноземець прибув до Польщі і поки що адаптується (наприклад, шукає роботу) хтось із знайомих чи рідних надає йому місце проживання, не беручи за це гроші.

Детально Цивільний кодекс РП даний тип договору не описує, але немає і жодної підстави, яка робить його укладання неможливим (за наявності права укладати договір із боку власника).

Umowa użyczenia не тільки не вимагає нотаріального завірення, але може і не мати письмової форми. Усної угоди буде достатньо. Навіщо тоді підписувати такий договір?

Письмова форма безоплатного договору може стати в нагоді, наприклад, для мельдування (реєстрації іноземця за місцем проживання). Якщо іноземець біженець, то господар квартири може отримувати по 40 злотих на день від влади за дане приміщення. Є й інші випадки.

Завантажити зразок в 📄DOCX-форматі або PDF-форматі.

Як правильно укласти договір найму житла?

Усі основні умови оренди необхідно обумовити заздалегідь, а згодом внести до договору. Принципово важливо встановити:

• Сторони договору. Точна ідентифікація, бажано не лише ФІО, номер та серія посвідчення особи, дата народження або найменування юридичної особи, а й номери PESEL чи NIP.
• Опис об’єкту. Вказівка адреси, розміру, стану. Бажано підписати окремий акт прийому-передачі приміщення, у якому позначити наявні недоліки, зношеність предметів ужитку, побутової техніки та ін.
• Тип договору. Варто зазначити, що йдеться про інституційний чи оказіональний контракт.
• Вартість оренди та інші платежі. Це дуже важлива стаття, оскільки витрати на утримання житлової площі можуть складатися з різних елементів. Обов’язково ознайомтесь з основними (включаючи такі поняття, як Koszt wynajmu, чинш, комунальні послуги тощо) у відповідному розділу даного матеріалу, а щодо кауції (депозиту) є окрема докладна стаття.
• Черговість та спосіб оплати. Коли, куди і як переказувати гроші за оренду.
• Термін дії або безстроковий тип (якщо він припустимий).
• Способи розірвання. Не повинні суперечити законодавчо встановленим для обраного договору типу.
• Дата, підпис.

У конкретному випадку можуть бути додаткові параметри, які варто внести в договір.

Нагадаємо і про те, що до будь-якої чинної угоди можна підписати доповнення (т.зв. aneks do umowy), наприклад, якщо погоджено зміною будь-яких умов.

Припинення договору оренди житла

Терміновий договір може бути розірваний після закінчення періоду його дії. Дострокове припинення дії договору провадиться на умовах, зазначених у самому договорі, а якщо цього немає, за правилами розірвання безстрокового.

Розірвання (wypowiedzenia umowy najmu) у разі безстрокового контракту, відбувається у строго зазначеному порядку (art.673 kc.):

• У разі щомісячної орендної плати періодом повідомлення є календарний місяць. Важливо розуміти, що повідомлення має бути надано орендарю протягом місяця, що передує періоду повідомлення. Наприклад, якщо ви хочете, щоб період повідомлення почався в травні, необхідно повідомити орендаря не пізніше кінця квітня. А сповіщення, надане, наприклад, 1 травня, призведе до початку періоду повідомлення з червня.
• У разі орендної плати, яка виплачується рідше одного разу на місяць (наприклад, раз на квартал), повідомлення складає три місяці. Початок терміну повідомлення про виведення умови найму розраховується аналогічно.
• Якщо орендна плата сплачується один раз на три дні, строк повідомлення становить три дні.
• Щоденна оплата орендної плати дає право на повідомлення за день.

Розірвати договір можливо і при порушенні його умов. Як правило, з ініціативи орендодавця:

• за 2 та більше місяців несплати;
• за використання приміщення не за призначенням;
• за завдання шкоди власності.

Все перераховане є підставою для «виповядзення» умови найму без попереднього повідомлення, але до договору можуть бути внесені інші норми.

Як оформити припинення договору?

Припинення договору оренди відбувається письмово (виняток — Umowa użyczenia lokalu, якщо вона укладалась усно). У документі має бути:

• місце та дата укладання;
• відомості про сторону, яка розриває договір (орендар або орендодавець);
• відомості про сторону, з якою розривається договір (орендар чи орендодавець);
• підстави розірвання (наприклад, вказується стаття Цивільного кодексу);
• уточнення предмета оренди (у разі житлових приміщень – адреса);
• вказівка дати припинення дії договору;
• обґрунтування розірвання (залежно від причини, через яку сторона розриває договір, наприклад, орендодавець може розірвати договір з орендарем, коли орендар використовує предмет оренди не за призначенням);
• підпис сторони, що розриває договір.

Бланк такого повідомлення можна побачити 📄 тут.

Насамкінець ще кілька запитань і відповідей, що стосуються цієї теми, які найчастіше надходять від читачів.