Що таке кауція в Польщі та як повернути завдаток за квартиру?

Статья доступна на російською

Говорячи про оренду житла у Польщі, ми вже коротко згадували питання завдатка за квартиру. Однак це питання вимагає детальнішого пояснення, оскільки воно може становити значну частину витрат для сім’ї орендаря.

Що таке кауція, яких розмірів може досягати і як повернути свої гроші – докладно розберемо у цьому матеріалі «Польського консультанта».

Скрыть содержание

• Що таке кауція в Польщі та що покриває?
• Коли вноситься завдаток під час оренди квартири?
Максимальна сума завдатку в умові найму     Середні показники завдатку     Страхування орендованої квартири    
• У які терміни повертається завдаток орендарю?
Сума повернення завдатку     Чи можна зарахувати кауцію за останній місяць найму?    
• Що робити, якщо орендодавець відмовляється повернути кауцію?
Крок 1. Написання листа власнику житла     Крок 2. Повернення кауції через суд     Крок 3. Альтернативні засоби впливу    
• Як убезпечити себе від втрати кауції?

Що таке кауція в Польщі та що покриває?

Тобто, говорячи про завдаток при оренді житла, мається на увазі не просто величина, що регулюється ринком або бажаннями орендаря, а чітко обмежена законодавством Польщі плата.

При цьому закон визначає максимальні значення, але не мінімальні, що означає, що кауція не обов’язкова і теоретично договір оренди в Польщі можна укласти без неї. На практиці таке трапляється досить рідко.

Коли вноситься завдаток під час оренди квартири?

Момент оплати кауції визначається договором. Однак у переважній більшості випадків завдаток оплачується на початку дії контракту, часто ще до вселення у квартиру.

Більше того, на практиці рідко, але зустрічаються випадки, коли власник квартири приймає перший платіж за оренду в розстрочку, але майже ніколи не погоджується на відстрочку завдатка. Іншими словами, орендодавець бажає отримати свою фінансову гарантію (завдаток) ще до того, як орендар повністю скористається об’єктом нерухомості.

Під час передачі грошей обов’язково підготуйте 📄 Додаток до договору про підтвердження отримання та повернення кауції.

Максимальна сума завдатку в умові найму

Максимальна сума кауції визначено у законі:

• Для довгострокового договору кауція не може перевищувати 12-разового розміру щомісячної оплати ( 6. Ochr. Pr. Lok).
• Для разового (обмеженого за часом) контракту, а також для інституціональної оренди не більше 6-кратного розміру щомісячної плати (19f. Ochr. Pr. Lok).

Тут є кілька важливих аспектів:

1. Щомісячні витрати орендаря можуть включати ставку оренди, зазначену у договорі, а також окремо оплачуватись комунальні, адміністративні та інші витрати, пов’язані з житлом. Для визначення розміру кауції використовується ставка, зазначена у договорі.
2. Законом встановлюються максимальні розміри завдатку, але не визначені мінімальні, а значить, як уже говорилося, вони теоретично можуть бути і нульовими.
3. Для розрахунків використовується ставка, що діє на момент підписання договору, навіть якщо згодом вона змінювалась у бік збільшення.

Пояснимо за останнім пунктом. Якщо договір триває, то на новий період може бути використана нова ставка, зокрема й для розрахунку кауції. Якщо утворювалася заборгованість, яку орендодавець покривав із завдатка, але контракт не розірвано, орендар зобов’язаний протягом місяця доповнити кауцію до необхідної суми.

Середні показники завдатку

На жаль, існує не так багато офіційної статистики з цього питання, але дещо знайти вдалося:

• За даними Асоціації власників нерухомості, що здається в оренду, Mieszkanicznik, найбільш поширеним є кауція в триразовому розмірі оренди. На другому місці місячний розмір плати, однак включає повні витрати на проживання (оренда + ЖКГ + адміністративні та ін.).
• Ось так виглядає інфографіка з зразковими розмірами кауції у великих містах Польщі на 2019 рік.

Локально розмір завдатку може зростати, якщо є додаткові джерела небезпеки майну. Наприклад, маленькі діти чи домашні тварини.

Страхування орендованої квартири

Потрібно кілька слів сказати про цю нову для ринку нерухомості послугу. Наявні пропозиції виглядають цікаво: страхова компанія за невелику винагороду страхує від випадків, які передбачає кауція. В результаті витрати орендаря скорочуються, а гарантія орендодавця зберігається.

Однак такі пропозиції тільки недавно почали з’являтися на ринку, і здебільшого на рівні стартапів. Чи приживеться послуга, яких умов вимагатиме, дізнаємося лише з часом.

У які терміни повертається завдаток орендарю?

Відповідно до закону (art. 6 ust. 4 Ochr. Pr. Lok), кауція повертається протягом місяця з моменту виїзду орендаря. Це важливий момент. Йдеться не про дату розірвання договору, повідомлення чи інші терміни, а саме про дату, коли мешканець залишив квартиру.

Звідси випливає ще одна норма. Про таку дату має бути відомо орендодавцю, тобто він повинен бути попереджений про неї, і таке попередження краще робити письмово, щоб уникнути суперечок надалі.

Зрозуміло, сам факт припинення правових взаємин має відповідати нормам, встановленим законодавством та договором.

Сума повернення завдатку

Стаття 6 згаданого закону чітко встановлює, що сума, що повертається (якщо з неї не було зняття для відшкодування відповідно до угоди), повинна відповідати добутку числа місяців, за якими розраховувався завдаток, на вартість місячної плати за цінами на момент припинення договору, якщо вони дорівнюють або більше початкових.

Чи можна зарахувати кауцію за останній місяць найму?

Якщо це не передбачено безпосередньо угодою, робити так не рекомендується. Власник житла може розглядати відсутність своєчасної оплати як заборгованість і стягнути не лише орендну плату, а й неустойку.

Буде краще, якщо всі розрахунки будуть здійснені повністю, а кауція повернена встановленим способом.

Все це не виключає можливості домовитися орендарю та орендодавцю на якихось особливих умовах, що не суперечать закону, і підписати про це додаткову угоду.

Що робити, якщо орендодавець відмовляється повернути кауцію?

Повернення кауції – вимога закону. Невиконання цієї норми – протиправне діяння. Але перш ніж розпочати активні дії, необхідно переконатися у відсутності заборгованості перед орендодавцем. Якщо немає боргів, можна виконати наступні дії.

Крок 1. Написання листа власнику житла

Насамперед проблему треба спробувати вирішити у переговорах. Іноді того факту, що іноземець знає свої права, достатньо, щоб зняти питання. Однак, якщо рішення немає або орендодавець відверто тягне час, треба написати йому листа з вимогою повернути завдаток.

Приклад досудової вимоги:

Мета кроку – отримати документальне підтвердження, що власник житла попереджений про необхідність повернення завдатка. Навіть якщо цей крок не допоможе безпосередньо повернути кошти, отриманий документ стане у нагоді далі.

Крок 2. Повернення кауції через суд

Все, що сторони договору не можуть вирішити самостійно, можна вирішити у суді. Для процесу потрібно надати докази у справі: договір, факт оплати кауції (квитанція, відомості про депозит тощо), спроби досудового врегулювання (наприклад, лист та відповідь на нього, зазначені на попередньому кроці), відомості про припинення контракту, повідомлення про виїзд тощо.

Треба розуміти, що, погодившись на суд, орендодавець швидше за все вважає, що правда його боці, тобто неповернення завдатку пов’язане з законними підставами, наприклад, заборгованістю, що утворилася. Відповідно, доведеться підтвердити і відсутність боргів – надати відомості про своєчасні платежі, перекази, оплату рахунків, відсутність завданих збитків.

Крок 3. Альтернативні засоби впливу

Ці методи можуть використовуватися як спосіб прямого впливу на боржника, так і для підвищення переговорної позиції.

• Варіант 1. Скарга в ужонд скарбовий. Дуже багато орендодавців, які особливо надають невелике житло, сплачують податки далеко не з усіх отриманих доходів. Повідомлення до податкових органів може призвести до великого штрафу, а загроза вчинити таким чином іноді допомагає вирішити проблему.
• Варіант 2. Скарга до житлового кооперативу. Якщо йдеться про кооператив, то внутрішні правила передбачають максимально допустиму кількість мешканців у такій квартирі. Нерідко, особливо при поселенні іноземців, ці норми власником порушуються. Знову ж таки, скарга може призвести до санкцій, а попередження про можливе повідомлення у кооператив про порушені правила, стати додатковим аргументом у суперечці.

Зрозуміло, на користь сторін вирішити питання швидко і з мінімальними втратами. Але якщо не вдається досягти результатів, залишається суд як кінцева інстанція у суперечці.

Як убезпечити себе від втрати кауції?

Для мінімізації можливих проблем з поверненням кауції варто скористатися такими порадами:

1. Укладайте договір оренди. Все, що стосується завдатку – її розмір, спосіб підтвердження оплати, орендна ставка, що застосовується, особливості виплати та повернення (в рамках законодавства) має бути чітко прописано в договорі. Головна мета – визначити сам факт наявності кауції та способи підтвердження факту її виплати орендодавцю.
Консультант
Дмитро Костянтинович
☕️ Підтримати проєкт
Простий договір оренди можна 📄 завантажити тут, проте слід розуміти, що всі умови, що відповідають конкретному договору, мають бути додатково включені в нього.
2. Приймайте та передавайте квартиру за актом / протоколом передачі. Описуйте все, що тільки можна: стан меблів, сантехніки, вікон, дверей, покриттів підлоги, стін та стель. Якщо недоліки є на момент вселення в квартиру, обов’язково вкажіть їх (краще з фото), щоб вони пізніше не були пред’явлені вам.
3. Отримайте квитанцію про кауцію. Обов’язково підтвердьте факт передачі коштів. Квитанція, розписка, чек, відомості про депозит (але з неодмінною вказівкою, що це, від кого і як отримано) – спосіб може бути будь-яким, але важливо, щоб була зазначена сума та її призначення (кауція).
4. Доглядайте за житлом та меблями. Це логічна порада. Не завдавайте шкоди майну орендодавця, щоб не з’явилося підстав вдаватися до витрати кауції для компенсації.

Ще однією порадою можна вважати початкову мінімізацію розміру завдатку. Нагадаємо, що визначено максимально допустимі розміри кауції, а в меншу сторону він може змінюватися. Розмір кауції – результат домовленостей сторін.

Підсумуємо. Кауція за квартиру в Польщі – явище здебільшого неминуче. Якщо без витрат не вийде обійтися, треба бути готовим до них не лише з фінансової точки зору, а й з юридичної – вжити всіх заходів, щоб свого часу гроші повернули швидко і в повному обсязі.