Что такое кауция в Польше и как вернуть залог за квартиру?

Статья доступна на украинском

Говоря об аренде жилья в Польше, мы уже кратко касались вопроса залога за квартиру. Однако этот вопрос требует более детального прояснения, т.к. может представлять собой внушительную графу в расходах семьи арендатора.

Что такое кауция в РП, каких размеров может достигать, и как вернуть свои деньги – подробно разберем в этом материале «Польского консультанта».

Скрыть содержание

• Что такое кауция в Польше и что покрывает?
• Когда вносится залог при аренде квартиры?
• Максимальная сумма залога в договоре аренды
Средние показатели залога     Страхование квартиры, сдаваемой в аренду    
• В какие сроки жилищный залог возвращается арендатору?
Размер возвращаемого залога     Можно ли учесть кауцию в последней арендной плате?    
• Что делать, если арендодатель отказывается вернуть залог?
Шаг 1. Написание письма владельцу жилья     Шаг 2. Возврат кауции через суд     Шаг 3. Альтернативные способы воздействия    
• Как обезопасить себя от потери кауции?
• Особенности кауции во время пандемии коронавируса

Что такое кауция в Польше и что покрывает?

То есть, говоря о залоге при аренде жилья, подразумевается не просто регулируемая рынком или желаниями арендатора величина, а четко ограниченная законодательством Польши плата.

При этом закон определяет максимальные значения, но не минимальные, что означает, что кауция не является обязательной и, теоретически, договор аренды в Польше можно заключить без нее. На практике такое случается крайне редко.

Когда вносится залог при аренде квартиры?

Момент оплаты кауции определяется договором. Однако в подавляющем большинстве случаев залог оплачивается в самом начале действия контракта, часто еще до вселения в квартиру.

Более того, на практике редко, но встречаются случаи, когда первый платеж по аренде владелец принимает в рассрочку, но почти никогда не соглашается на пост-оплату кауции. Другими словами, арендодатель желает получить свою финансовую гарантию (залог) еще до того, как арендатор в полном объеме будет использовать объект недвижимости.

При передаче денег обязательно подготовьте Приложение к договору о подтверждении получения и возврата кауции. Пример:

📄 Открыть в отдельной вкладке

Максимальная сумма залога в договоре аренды

Максимальные суммы кауции определены в законе:

• Для долгосрочного договора залог не может превышать 12-кратного размера ежемесячной оплаты (art. 6. Ochr. Pr. Lok).
• Для разового (ограниченного по времени) контракта, а также для институциональной аренды не более 6-кратного размера ежемесячной платы (art.19f. Ochr. Pr. Lok).

Здесь есть несколько важных аспектов:

1. Ежемесячные затраты арендатора могут включать ставку аренды, обозначенную в договоре, а также отдельно оплачиваться коммунальные, административные и прочие расходы, связанные с жильем. Для определения размера кауции используется ставка, указанная в договоре.
2. Законом устанавливаются максимальные размеры залога, но не определены минимальные, а значит, как уже говорилось, теоретически они могут быть и нулевыми.
3. Для расчетов используется ставка, действующая на момент подписания договора, даже если впоследствии она изменялась в сторону увеличения.

По последнему пункту надо пояснить. Если договор продляется, то на новый период может быть использована новая ставка, в т.ч. и для расчета кауции. Если образовывалась задолженность, которую арендодатель покрывал из залога, но контракт не расторгнут, арендатор обязан в течение месяца дополнить кауцию до необходимой суммы.

Средние показатели залога

К сожалению, существует не так много официальной статистики по этому вопросу, но кое-что найти удалось:

• По данным Ассоциации владельцев недвижимости, сдаваемой в аренду, «Mieszkanicznik», наиболее распространенным является кауция в троекратном размере аренды. На втором месте месячный размер платы, однако включающий в себя полные расходы на проживание (аренда + ЖКХ + административные и пр.).
• Вот так выглядит инфографика с примерными размерами кауции в крупных городах Польши на 2019 год.

  

Локально размер залога может возрастать, если имеют место дополнительные источники опасности имуществу. Например, маленькие дети или домашние животные.

Страхование квартиры, сдаваемой в аренду

Нужно несколько слов сказать об этой новой для рынка недвижимости услуге. Имеющиеся предложения выглядят интересно: некая страховая компания за небольшое вознаграждение страхует от случаев, которые предполагает кауция. В результате затраты арендатора сокращаются, а гарантия у арендодателя сохраняется.

Однако такие предложения только недавно стали появляться на рынке, и в большинстве своем на уровне стартапов. Приживется ли страхование съемной квартиры, каких условий будет требовать, узнаем только со временем.

В какие сроки жилищный залог возвращается арендатору?

Согласно закону (art. 6 ust. 4 ustawy o ochronie praw lokatorów), кауция возвращается в течение месяца с момента выезда арендатора. Это принципиальный момент. Речь идет не о дате расторжения договора, уведомления или других сроках, а именно о дате, когда жилец покинул квартиру.

Отсюда вытекает и еще одна норма. О такой дате должно быть известно арендодателю, т.е. он должен быть предупрежден о ней, и такое предупреждение лучше делать письменно, чтобы избежать споров в дальнейшем.

Разумеется, сам факт прекращения правовых взаимоотношений должен соответствовать нормам, установленным законодательством и договором.

Размер возвращаемого залога

Статья 6 упомянутого закона четко устанавливает, что размер возвращаемой суммы (если из нее не происходило изъятий для положенных по договору компенсаций) должен соответствовать произведению числа месяцев, из которых рассчитывалась кауция, на стоимость месячной платы в ценах на момент расторжения договора, если они равны или больше изначальных.

Можно ли учесть кауцию в последней арендной плате?

Если это прямо не предполагается договором, делать так не рекомендуется. Владелец жилья вполне может посчитать отсутствие своевременного платежа задолженностью, и взыскать не только аренду, но и неустойку.

Будет лучше, если все положенные расчеты будут осуществлены полностью, а кауция, полностью же, возвращена установленным способом.

Все это не исключает возможности договориться арендатору и арендодателю на каких-то особых (не противоречащих закону) условиях, и подписать об этом дополнительное соглашение.

Что делать, если арендодатель отказывается вернуть залог?

Возврат кауции – требование закона. Неисполнение этой нормы – противоправное деяние. Но прежде чем приступить к активным действиям, необходимо убедиться в отсутствии задолженности перед арендодателем. Если долгов нет, можно выполнить следующие действия.

Шаг 1. Написание письма владельцу жилья

В первую очередь проблему надо попробовать решить в переговорах. Порой самого факта, что иностранец знает свои права, достаточно, чтобы снять вопрос. Однако, если решение не находится либо арендодатель откровенно тянет время, надо написать ему письмо с требованием вернуть залог.

Пример досудебного требования:

Цель шага — получить документальное подтверждение, что владелец жилья предупрежден о необходимости возврата. Даже если данный шаг не поможет непосредственно вернуть средства, полученный документ пригодиться далее.

Шаг 2. Возврат кауции через суд

Все, что стороны договора не могут решить самостоятельно, можно решить в суде. Для процесса нужно предоставить имеющиеся доказательства по делу: договор, факт оплаты кауции (квитанция, сведения о депозите и т.п.), попытки досудебного урегулирования (например, письмо и ответ на него, указанные на предыдущем шаге), сведения о прекращении контракта, сообщение о выезде и т.д.

Надо понимать, что, согласившись на суд, арендодатель скорее всего считает, что правда на его стороне, т.е. невозврат залога связан с законными основаниями, например, образовавшейся задолженностью. Соответственно, придется подтвердить и отсутствие долгов – предоставить сведения о своевременных платежах, переводах, оплате счетов, отсутствию причиненного ущерба.

Шаг 3. Альтернативные способы воздействия

Данные методы могут применяться как способ непосредственного воздействия на должника, так и для повышения переговорных позиций.

• Вариант 1. Жалоба в уженд скарбовый. Очень многие арендодатели, особенно предоставляющие небольшое жилье, выплачивают налоги далеко не со всех полученных доходов. Сообщение в налоговые органы может привести к крупному штрафу, а угроза поступить таким образом иногда помогает решить проблему миром.
• Вариант 2. Жалоба в жилищный кооператив. Если речь о кооперативе, то внутренние правила подразумевают максимально допустимое количество жителей в такой квартире. Нередко, особенно при поселении иностранцев, эти нормы владельцем нарушаются. Опять же, жалоба может привести к санкциям, а предупреждение о возможном сообщении в кооператив о нарушенных правилах, стать дополнительным аргументом в споре.

Разумеется, в интересах сторон решить вопрос быстро и с минимальными потерями. Но если результатов добиться не удается, остается суд, как конечная инстанция в споре.

Как обезопасить себя от потери кауции?

Для минимизации возможных проблем с возвратом кауции стоит воспользоваться следующими советами:

1. Заключайте правильно договор аренды. Все, что касается залога – его размер, способ подтверждения оплаты, применяемая арендная ставка, особенности выплаты и возврата (в рамках законодательства) должно быть четко прописано в договоре. Главная цель – обозначить сам факт наличия кауции и определить способы подтверждения факта выплаты ее арендодателю.
   Консультант

   Дмитрий Константинович

   Задать вопрос

   Простейший договор аренды можно 📄 скачать здесь, однако надо понимать, что все условия, соответствующие конкретному договору, должны быть внесены в него дополнительно.
2. Принимайте и передавайте квартиру по акту / протоколу передачи. Описывайте все, что только можно: состояние мебели, сантехники, окон, дверей, покрытий пола, стен и потолков. Если недостатки имеются на момент вселения в квартиру, обязательно укажите их (лучше с фото), чтобы позже они не были предъявлены вам.
3. Получите квитанцию о залоге. Обязательно подтвердите факт передачи средств. Квитанция, расписка, чек, сведения о депозите (но с непременным указанием, что это, от кого и в качестве чего получено) – способ может быть любым, но важно, чтобы была указана сумма и ее назначение (залог).
4. Ухаживайте за жильем и мебелью. Это логичный совет. Не причиняйте вреда имуществу арендодателя, чтобы не появилось оснований прибегать к трате кауции для компенсации.

Еще одним советом можно считать изначальную минимизацию размера залога. Напомним, что определены максимально допустимые размеры кауции, в меньшую же сторону он может изменяться. Размер залога – результат договоренностей сторон.

Особенности кауции во время пандемии коронавируса

Из-за ситуации с COVID-19 правительство РП принимало ряд особых законов, касающихся, в том числе, и рынка недвижимости. Мы уже подробно рассказывали, что во времена пандемии должника по квартплате нельзя выселить из жилья. Как в этом случае быть все кауцией?

Залог не замораживается, а значит арендодатель, несмотря на запрет выселения, может использовать кауцию для компенсации долгов за аренду, ЖКХ и пр.

Еще один момент – стоимость аренды в настоящее время падает (в некоторых случаях уже ипотека становится выгоднее аренды). Однако закон четко указывает, что возвращаться кауция должна в ценах на момент расторжения договора, но не ниже, чем были первоначальные выплаты. То есть уменьшить размер возвращаемого залога нельзя.

Кауция за квартиру в Польше – явление в большинстве случаев неизбежное. Если без затрат не получится обойтись, надо быть готовым к ним не только с финансовой точки зрения, но и с юридической – предпринять все меры, чтобы в свое время деньги были возвращены быстро и в полном объеме.