Что такое институциональная аренда в Польше?

Рассматривая различные виды договоров найма недвижимости, уже упоминалась институциональная аренда. Однако обобщенная статья оставила массу вопросов, и поэтому появилась необходимость рассмотреть вопрос про najem instytucjonalny lokalu отдельно и более подробно.

Что такое институциональная аренда? Как заключить и расторгнуть договор? Основные отличия от прочих типов контрактов аренды жилья? Эти и другие вопросы рассмотрим в данном материале «Польского консультанта».

Скрыть содержание

• Что такое институциональная аренда в Польше?
• Каким законом регулируется?
• Кто может заключить договор институциональной аренды?
• Как заключить договор институциональной аренды?
• Что должен включать в себя договор?
Данные о сторонах     Предмет договора     Сроки действия     Арендная плата и порядок ее повышения     Чинш     Кауция     Приложения к договору институциональной аренды    
• Порядок и условия расторжения договора институциональной аренды
Расторжение договора арендатором     Расторжение договора по инициативе арендодателя     Процедура выселения при найме институциональном     Может ли арендатор отказаться покинуть жилье?    
• Отличие институциональной аренды от окказиональной
• Заключение

Что такое институциональная аренда в Польше?

Уже из определения вытекают основные параметры институциональной аренды:

• Речь идет только о жилой недвижимости.
• Арендодателем может быть только субъект хозяйствования, для которого сдача в аренду – вид бизнеса (то есть владелец, например, одной квартиры, не занимающийся предпринимательством, связанным с арендой, подписать такой договор не может).
• При окончании или разрыве договора арендатор должен покинуть жилье без соблюдения формальностей, связанных с переездом в другое место.

По последнему пункту напомним, что традиционная аренда предполагает специальный процесс выселения, в результате которого наниматель обязан получить новое жилье (например, от муниципалитета) и пока этого не произойдет, может проживать в ранее арендованной квартире. В случае с институциональной арендой таких требований нет – жилец, после прекращения контракта, может быть выселен, в том числе, на улицу.

Каким законом регулируется?

В Польше действует закон – Ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (О защите прав арендаторов, жилищного фонда гмины и поправки к Гражданскому кодексу – далее, Закон о защите арендаторов), в соответствии с которым и устанавливаются нормы аренды жилья.

В частности, институциональная аренда описана в Rozdział 2b (Раздел 2b) данного закона.

Кто может заключить договор институциональной аренды?

Еще раз акцентируем внимание на возможных сторонах институционального договора:

• Арендатором может быть любое правомочное лицо.
• Арендодателем может выступать только то лицо (физическое, юридическое или организация без юридического лица), которое занимается бизнесом по сдаче жилой недвижимости в наем.

Часто возникает вопрос, обязан ли арендодатель быть собственником жилья. В законах нет запрета на субаренду в случае институциональной аренды, а значит быть владельцем недвижимости арендодатель не обязан, но обладать юридическим правом сдавать конкретную квартиру, комнату или дом, он конечно же должен.

Как заключить договор институциональной аренды?

Договор институциональной аренды подразумевает исключительно письменную форму (ust.1, art.19g Закона о защите арендаторов), без которой будет признан ничтожным.

Кроме самого договора арендатор обязан подписать заявление (декларацию, польск., oświadczenie najemcy), с обязательством выехать из снимаемой недвижимости в случаях и в сроки, определенные договором. По нормам ust.3, art.19f Закона о защите арендаторов, данная декларация обязана быть нотариально заверенной.

Так как декларацию чаще всего включают в сам договор (это допустимо, но необязательно – она может представлять собой и отдельный документ), а без такой декларации договор недействителен (нарушает закон), можно условно говорить об обязанности нотариального заверения всего договора институциональной аренды.

Стоимость заверения определяет нотариус, однако она не может превышать 10% от минимальной заработной платы, установленной в период, когда договор заверяется (ust.2, art.19g Закона о защите арендаторов).

Что должен включать в себя договор?

Точного перечня пунктов договора законодательно не установлено. Однако из сути самого контракта, а также из различных законодательных требований Раздела 2b Закона о защите арендаторов, вытекают нижеуказанные необходимые условия.

Данные о сторонах

Здесь все достаточно очевидно. Внимание нужно обратить на соответствие арендодателя требованиям закона, в частности, указание на его предпринимательскую деятельность в области сдачи в наем недвижимости.

В остальном подход стандартный – указываются сведения о сторонах и идентифицирующие их данные.

Предмет договора

Необходимо указать все нюансы планируемой аренды. В первую очередь идентифицировать само помещение, как объект договора. Стоимость аренды (об этом далее более подробно), возможность ее изменения. Использование служебных и других нежилых помещений (если они имеют место).

Сроки действия

Это важный аспект. В соответствии с нормами ust.2, art.19f Закона о защите арендаторов, umowa najmu instytucjonalnego может заключаться исключительно на определенный срок. Бессрочный договор может быть признан недействительным.

При этом максимальный период действия не указан, а значит может быть любым. Но, повторим еще раз, он должен быть четко прописан в договоре.

Арендная плата и порядок ее повышения

Установленная в договоре арендная плата может быть изменена, однако в соответствии с ust.2, art.19h Закона о защите арендаторов, повышение арендной платы должно происходить по правилам, определенным самим договором. Другими словами – нормы увеличения стоимости институциональной аренды должны быть изначально определены в соглашении.

Кроме непосредственно арендной платы институциональная аренда может подразумевать и другие платежи – чинш и кауцию. Что это такое, рассмотрим далее.

Чинш

Нормы ust.1, art.19h Закона о защите арендаторов допускают, что кроме арендной с нанимателя может взиматься и дополнительная плата, не связанная с доходом арендодателя. Речь идет про т.н. чинш (польск., czynsz) – сумма различных платежей, необходимых для содержания жилья.

Это могут быть:

• коммунальные расходы;
• аренда земельного участка;
• техническое обслуживание здания;
• кооперативные расходы;
• административные затраты и т.д.

Чинш в Польше может взиматься отдельно или быть включенным в арендную плату. Важно, что наличие, состав, порядок оплаты и изменения czynsz должны быть установлены договором изначально, и не могут взиматься каким-либо иным, кроме предполагаемым по контракту, способом.

Кауция

Еще одна, часто внушительная, статья расходов нанимателя — кауция (от польск., kaucja – залог). По ссылке можно подробно узнать, что это такое, поэтому здесь кратко и только с точки зрения институциональной аренды.

В соответствии с нормами ust.4 — 8, art.19f Закона о защите арендаторов, Najem instytucjonalny lokalu подразумевает следующие правила применения кауции:

• Залог может быть установлен договором, но не обязан присутствовать.
• Договор должен четко определять размер кауции и случаи его использования.
• Размер депозита не может превышать шестимесячной стоимости арендной платы, установленной на дату подписания договора.
• Кауция (или ее остаток, если арендодатель изъял часть средств в счет погашения задолженности) возвращается арендатору в течение месяца со дня освобождения помещения.
• Погашение задолженности из кауции арендодатель может применить в любом момент действия договора при отсутствии установленных платежей (или их части) в определенные контрактом сроки.

Если после погашения задолженности из залога договор продолжает действовать, то арендатор должен пополнить кауцию до первоначального размера в установленный договором срок. Если такой срок не установлен, его определяет арендодатель, путем направления нанимателю письменного уведомления.

Приложения к договору институциональной аренды

Кроме заверенной нотариусом декларации об обязательстве покинуть в срок помещение, о которой говорилось выше, в качестве приложений к договору могут использоваться все документы, имеющие отношение к объекту аренду и/или условиям его содержания.

Это могут быть копии различных договоров владельца с органами власти, коммунальными службами или другими заинтересованными организациями, образцы уведомлений, счетов и прочее.

Еще одним обязательным пунктом договора является условия его досрочного расторжения. Этот нюанс требует отдельного рассмотрения.

Порядок и условия расторжения договора институциональной аренды

Договор прекращается по истечению срока его действия, либо по истечению срока, указанного в уведомлении о досрочном расторжении, направленного одной стороной другой. Условия расторжения определены в art.19i Закона о защите арендаторов.

Расторжение договора арендатором

Право на досрочное расторжение договора институциональной аренды у нанимателя есть. Для этого он должен отправить письменное уведомление арендодателю.

Закон о защите арендаторов четко не устанавливает сроков уведомления, а значит применяются нормы, указанные в самом договоре. Если контракт подобной информации не содержит, применяется Гражданский кодекс РП, а именно art.673 k.c.:

Расторжение договора по инициативе арендодателя

Арендодатель также обязан письменно уведомить нанимателя об досрочном расторжении договора. Правила и сроки определяются так же – прописываются в договоре, либо определяются на основании art.673 k.c. Однако здесь возникает своя особенность – что делать, если арендатор не готов покинуть жилье?

Процедура выселения при найме институциональном

Если по истечению срока действия или при досрочном расторжении договора институционального найма жилого помещения, наниматель не освободил его добровольно, арендодатель вручает нанимателю уведомление об освобождении недвижимости в письменной форме (ust.2 — 3, art.19i Закона о защите арендаторов).

Требование об освобождении помещения должно включает в себя (кроме прочего):

1. Указание на арендатора, к которому относится уведомление.
2. Указание на договор институциональной аренды помещения и причину прекращения вытекающих из него отношений.
3. Срок не менее 14 дней со дня вручения требования нанимателя, в течение которого арендатор и лица, проживающие с ним, обязаны освободить жилое помещение.

В случае невыезда нанимателя после истечения срока, указанного в уведомлении, арендодатель подает в суд заявление о выдаче исполнительного листа к заверенной нотариусом декларации арендатора об обязательстве выезда, которая оформлялась в момент подписания договора.

В суд должны быть предоставлены, в том числе, доказательства вручений требовании об освобождении помещения вместе с самим уведомление (например, уведомление о вручении заказного письма), а также документ, подтверждающий право собственности на помещение, освобождение которого касается требования.

Может ли арендатор отказаться покинуть жилье?

Если суд инициирует исполнительное производство, то в его рамках приставы могут проводить все мероприятия, положенные по закону, включая принудительное выселение.

Отказ покинуть жилье (в отличие от традиционной аренды) может привести к применению мер насильственного характера для выселения.

Отличие институциональной аренды от окказиональной

Сравним институциональную аренду с двумя другими формами найма жилья – окказиональной и традиционной:

Заключение

Подытожим. Институциональная аренда выгодна прежде всего арендодателю, так как подразумевает более простое выселение. Арендатор, вероятно, предпочел бы более защищенный (с точки зрения его прав) договор. Однако наниматель редко имеет возможность выбирать тип контракта, и вынужден соглашаться на тот, что предлагает собственник, либо отказываться от аренды данного жилья.