Что такое чинш в Польше и что входит в него?

Каждому, кто имел дело с арендой жилья в Польше, знакомо слово чинш (czynsz). Однако можно спросить, что это такое у трех людей, живущих в соседних домах, и получить три разных ответа, каждый из которых окажется правдой.

Так что же такое чинш? Кто, кому и как платит? Из чего состоит и можно ли его уменьшить? Ответы на эти вопросы читайте в материале «Польского консультанта».

Скрыть содержание

• Что такое чинш в Польше?
Чинш с точки зрения закона     Чинш как платежи, не связанные с доходом арендодателя     Как понять, что имеет в виду арендодатель, говоря czynsz?    
• Что входит в польский чинш?
• Что не относится к чиншу?
Мелкие расходы     Кауция     Необходимый ремонт    
• Стоимость коммунальных услуг в 2023 году
• Изменение размера чинша за мешкание
• Как снизить чинш за квартиру?
• Как оплачивать коммунальные услуги в Польше?
• Заключение

Что такое чинш в Польше?

Рассмотрим каждый из возможных вариантов, и подведем итог – как же понять, что имеет в виду под чиншем человек, предлагающий жилье в аренду.

Чинш с точки зрения закона

В законодательстве czynsz указан в Kodeks cywilny (Гражданский кодекс РП) в разделе Аренда. Однако точное определение отсутствует.

Из смысла статей кодекса вытекает, что чиншем законодательство называет всю арендную плату, о которой стороны договорились при заключении договора аренды (найма).

Именно чиншем, как общей суммой всех возможных платежей, оперирует гражданское законодательство, устанавливая сроки выплат, периоды задержки и различные последствия, связанные с этим. То есть, еще раз, с точки зрения Гражданского кодекса Польши, чинш – это общая арендная плата. При этом детального определения не дается.

Чинш как платежи, не связанные с доходом арендодателя

Казалось бы, если есть закон, а в нем пусть и неточные, но довольно определенные формулировки, то важны ли разговорные термины? В данном случае важны и очень. Дело в том, что чинш как часть расходов на аренду недвижимости, не связанных с той частью, которая является доходом арендодателя, настолько плотно вошел в разговорную речь, что применяется значительно чаще законодательного. В том числе используется в этом смысле в договорах, и суды признают эти документы законными.

Что имеется в виду? В общих расходах на аренду у нанимателя есть часть, которую забирает себе арендодатель – это его доход (непосредственно арендная плата), но есть и составляющие сверх этого, например, коммунальные платежи, стоимость обслуживания лифтов, уборки подъездов и т.п. (подробнее о возможных составляющих чинша поговорим далее). В данном случае чиншом называют необходимые затраты сверх арендной платы.

К сожалению, это еще не вся возможная путаница. На практике и в этой категории czynsz может подразумевать отличающиеся параметры:

• либо все расходы, кроме аренды,
• либо только расходы (без аренды), не связанные с оплатой по счетчикам (вода, электричество, газ и т.д., которые в Польше еще называют media).

Но сложности еще не закончились. Дело в том, что арендодатель вправе устанавливать единый платеж «за все», подразумевая, что будет оплачивать все необходимые расходы на содержание помещения сам. Что он в таком случае назовет чиншем? Будет ли вообще использовать этот термин? Закон не запрещает ни одного варианта, а значит в каждой ситуации может быть свое решение.

Как понять, что имеет в виду арендодатель, говоря czynsz?

Выяснить заранее, что подразумевается под чиншем – крайне важно, если нет желания со временем столкнуться с неожиданными (и, как правило, высокими) расходами.

Предварительные выводы можно сделать по тексту предложения (например, объявления):

• Если в графе стоимость аренды указан только чинш, а его величина примерно совпадает с рыночными условиями в выбранной местности, то с большой долей вероятности речь идет об общих затратах на аренду.
• Если указано аренда + чинш (например, аренда – 1500 злотых плюс чинш 600 злотых в месяц), то скорее всего здесь под чиншем подразумевается вся часть оплаты, не связанная с арендой.
• Если в тексте написано аренда + чинш + медиа, под чиншем понимают часть расходов без арендной платы и без коммунальных расходов по счетчикам.

Однако точную информацию можно получить исключительно от арендодателя, и выяснять ее необходимо до заключения договора и в каждом случае, даже если договор перезаключается.

Что входит в польский чинш?

Так как само понятие чинш может отличаться от случая к случаю, то и его составляющие могут быть разными. Более того, расходы могут отличаться и из-за типа помещения, структуры собственности и многих иных параметров.

Поэтому далее будет представлен очень ориентировочный перечень, но при заключении договора лучше пройти с арендодателем по всему этому списку, вычеркивая отсутствующее и выясняя стоимость того, что в наличии. Рассмотрим по категориям.

Точно относится к чиншу (но – здесь и далее – необязательно присутствует в каждом случае):

• налог на недвижимое имущество;
• вознаграждение правления управляющей компании или жилищного кооператива и работающих в них людей;
• ремонтный фонд;
• страхование;
• обслуживание лифтов;
• аренда земли под объектом недвижимости;
• обслуживание подъездных путей;
• уборка подъезда, помещений общего пользования и прилегающих территорий;
• другие текущие расходы на содержание.

Может входить в czynsz, но может значиться под термином media:

• электроэнергия;
• газ;
• водоснабжение;
• канализация (как правило, привязаны к расходам воды);
• отопление;
• вывоз мусора;
• интернет, телефония, телевидение.

Может входить в чинш, если он используется в смысле Гражданского кодекса РП:

• аренда жилья;
• аренда гаража;
• аренда вспомогательных помещений и пр.

Как видно, вариантов очень много и, вероятно, выяснение всех деталей является самым сложным этапом аренды недвижимости, но пройти его необходимо, уточнив всевозможные аспекты по максимуму — чтобы понять, как рассчитать чинш за квартиру, нужно иметь все вводные данные.

Что не относится к чиншу?

Есть несколько статей расходов, которые точно не могут называться чиншем. При этом надо обязательно выяснить и их наличие, а также кто именно будет их оплачивать.

Мелкие расходы

Есть в Гражданском кодексе Польши понятие мелких расходов (drobne naklady). Они определены в art.681 и включают в себя:

• мелкий ремонт полов, дверей и окон;
• покраска стен, полов и внутренней части входной двери;
• мелкий ремонт установок и технических устройств, обеспечивающих использование света, отопление, поступления и отвода воды.

Эти расходы не являются систематическими, а значит не могут быть внесены в чинш, но арендодатель имеет право возложить их на нанимателя.

Кауция

Кауция (залог, депозит) разрешена законодательно, и большинство арендодателей используют право взимать кауцию. Речь идет о некоем депозите, который наниматель передает арендодателю, и из которого могут компенсироваться различные задолженности, если они образуются.

Кауция представляет собой серьезную статью расхода, но непосредственно к чиншу не относится. Подробнее о залоге можно узнать из этой статьи.

Необходимый ремонт

В соответствии с нормами art.663 Гражданского кодекса РП (а также art.680, распространяющей эти правила и на аренду недвижимости):

Чиншем такие затраты конечно не являются, однако есть смысл детально прописать в договоре за какой ремонт ответственность несет арендодатель, а что может быть отнесено к мелким расходам.

Стоимость коммунальных услуг в 2023 году

Указать конкретные стоимости не представляется возможным, и не только потому, что они постоянно меняются, но и из-за разницы цен в различных регионах, гминах и даже отдельных строениях (например, разница в стоимости отопления исторического и нового дома может доходить до порядка).

Поэтому предоставим не конкретные цифры, а ссылки на статьи по темам, которые помогут составить примерную картину:

• Вода и канализация: сколько стоит водоснабжение?
• Вывоз мусора: стоимость вывоза мусора в Варшаве.
• Отопление и газ.
• Электроэнергия.
• Налог на имущество можно узнать из соответствующего раздела данного материала.

Изменение размера чинша за мешкание

С одной стороны, art.685¹ Гражданского кодекса Польши разрешает арендодателю увеличивать чинш, предупредив нанимателя как минимум за месяц, не позднее, чем до последнего дня предыдущего календарного месяца.

Однако вспомним, что чинш по закону имеет более широкое значение, и включает арендную плату. Именно о ней и говорит ГК РП.

Что касается эксплуатационных расходов и коммунальных платежей, то они устанавливаются своими тарифами и не могут отличаться от них (если условия договора не предполагают иного).

Как снизить чинш за квартиру?

Маловероятно (но все же возможно), чтобы арендодатель согласился пересмотреть арендную плату в сторону уменьшения. Такой вопрос решается исключительно на переговорах и фиксируется в приложении к договору или в новом соглашении.

Не удастся пересмотреть действующие тарифы, но есть возможность более экономного расхода тех параметров, которые оплачиваются по счетчикам.

Еще один вариант – субаренда части недвижимости, но и здесь есть свои нюансы: во-первых, это должно быть разрешено арендодателем (не запрещено в договоре), а, во-вторых, быть физически реализуемо.

Как оплачивать коммунальные услуги в Польше?

Все виды и формы оплат за аренду жилья устанавливаются заранее:

• Это может быть оплата непосредственно поставщикам услуг (как правило, если договоры на имя нанимателя).
• Это может быть часть единого платежа арендодателю, а уже он рассчитывается с поставщиками услуг.

Есть и другие варианты. Могут быть и комбинированные способы.

Заключение

Чинш – сложная и неоднозначная часть расходов на аренду недвижимости в Польше. Схему расчета всех возможных затрат, в том числе и величину czynsz, необходимо детально согласовывать с арендодателем еще на этапе переговоров. Пропустив этот момент, можно оказаться неприятно удивленным величинами непредвиденных расходов.