Разрешение на покупку недвижимости иностранцем в Польше

Многие иностранцы, решившие навсегда или надолго остаться в Польше, рассматривают вопрос приобретения недвижимости. Однако польские законы ограничивают право лиц, не являющихся гражданами РП, на покупку квартир, домов, земли и т.п., требуя получения специального разрешения.

Кто и при каких условиях должен получать разрешение на покупку недвижимости? Как оформить согласие правительства на приобретение дома или квартиры? Ответы читайте в данной статье «Польского консультанта».

Скрыть содержание

• Вводные данные
• Когда иностранцу не нужно разрешение на покупку недвижимости?
• В каких случаях требуется разрешение на приобретение недвижимости иностранцем?
• Как получить разрешение на покупку недвижимости иностранцем?
Шаг 1. Подача внеска на разрешение с необходимыми документами     Сколько стоит разрешение на покупку недвижимости иностранцем?     Шаг 2. Проверка заявления в MSWIA     Шаг 3. Вынесение заключения по заявке     Шаг 4. Получение разрешения    
• Отказ в получении разрешения
Как обжаловать отказ?    
• Заключение

Вводные данные

Дальнейший материал посвящается иностранцам, которые не являются гражданами Польши, другой страны Европейской экономической зоны (страны ЕС + Исландии, Лихтенштейна и Норвегии), а также Швейцарии.

Под иностранцем может пониматься как физическое, так и юридическое лицо (или хозяйствующий субъект без образования юридического лица). При этом человек не из ЕЭЗ или Швейцарии, владеющий предприятием, зарегистрированным в РП, как физическое лицо будет считаться иностранцев, а как юридическое – нет.

Для простоты понимания будем считать, что каждому из указанных иностранцев для покупки недвижимости по умолчанию необходимо разрешение от Министерства внутренних дел и администрации Польши. Однако существует целый перечень исключений, когда оформлять такое согласие не нужно. С этого и начнем.

Когда иностранцу не нужно разрешение на покупку недвижимости?

Список исключений (случаев, когда иностранец может приобрести недвижимость в Польше без какого-либо разрешения) четко определен в первой части art.8 Ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców (Закон о покупке недвижимости иностранцами).

Разрешение на приобретение иностранцем недвижимости не требуется, если речь идет:

1. О приобретении отдельного жилого помещения — это помещения, состоящие из комнат и подсобных помещений (например, кухня, ванная) и обеспечивающие соответствующие условия проживания. К таким помещениям также могут относиться, в том числе, подвал или чердак, даже если они не расположены непосредственно рядом с ним.
   Консультант

   Дмитрий Константинович

   Задать вопрос

   В этот пункт входит самый распространенный случай покупки жилья иностранцами — квартиры и дома — однако в нем большое количество различных, довольно запутанных, нюансов. Подробно ситуация с покупкой иностранцами квартир и домов разобрана в этом материале.
2. О покупке отдельного нежилого помещения, предназначенного для гаража, или доли в таком помещении, если это связано с удовлетворением жилищных потребностей покупателя или собственника недвижимого имущества или отдельного жилого помещения.
3. О покупке недвижимости иностранцем, проживающим в Республике Польша не менее 5 лет с момента выдачи постоянного вида на жительство (сталего побыту) или вида на жительство долгосрочного резидента Европейского Союза.
4. О приобретении иностранцем, который является супругом гражданина Польши и проживает в РП не менее 2 лет с момента предоставления ему постоянного вида на жительство или вида на жительство долгосрочного резидента Европейского Союза, если в результате покупки недвижимость станет совместной собственностью супругов.
5. О покупке недвижимости иностранцем, если на дату покупки он имеет право на законное наследство по смыслу польского законодательства от продавца недвижимости, и продавец недвижимости является ее владельцем или бессрочным пользователем не менее 5 лет (например, дочь, сын или внук приобретают недвижимость у своей матери, отца или бабушки и дедушки).
6. О приобретении субъектом хозяйствования, зарегистрированным в РП, но принадлежащем иностранцу(-цам), для своих уставных целей незастроенной недвижимости, общая площадь которой в целом по стране не превышает 0,4 га в городской местности.
7. О покупке недвижимого имущества иностранцем, являющимся банком и одновременно ипотечным кредитором, в порядке обращения недвижимого имущества в результате несостоявшихся торгов в исполнительном производстве (другими словами, если недвижимость была предоставлена банку в качестве залога, обязательства заемщиком не выполнены, и недвижимость переходит банку после неудавшихся торгов в исполнительном производстве).

Еще раз подчеркнем – во всех, кроме перечисленных, случаях иностранец должен получать разрешение на покупке недвижимостью.

В каких случаях требуется разрешение на приобретение недвижимости иностранцем?

Очевидно, что все иностранцы, не попавшие в вышеуказанный перечень, должны получать разрешение. Вместе с тем, чтобы получить разрешение, также необходимо доказать свою связь с Польшей. В это понятие входят:

• Иностранцы с польским происхождением.
• Супруги граждан РП.
• Лица, имеющие карты временного пребывания (это не касается временного ВНЖ для жертв торговли людьми или в связи с обстоятельствами, требующими краткосрочного пребывания иностранца в Польше), постоянного пребывания или долгосрочное резидентство ЕС.
• Членом правления контролируемого коммерческого общества.
• Предприниматели или лица, ведущие сельскохозяйственную деятельность в Польше в соответствии с положениями польского законодательства.

Площадь приобретаемой недвижимости для жизненных нужд не может превышать 0,5 га.

Однако есть и еще крайне важное правило, обозначенное ust.3, art.8 Ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców:

Пограничная зона определена в art.5 Rozporządzenie Prezydenta Rzeczypospolitej o granicach Państwa (указано выборочно, касаемо интересующего вопроса):

• Пограничная зона охватывает территорию, лежащую вдоль линии границы, шириной 2 километра, считая от линии границы.
• В случаях, когда этого требуют особенности местности или форма границы, пограничная зона может быть расширена до 6 километров или сужена до менее чем 2 километров.
• Ширина пограничной зоны определяется компетентными органами управления воеводства по согласованию с соответствующими таможенными и военными властями.
• Границы пограничной зоны должны быть обозначены на местности специальными знаками.

Как получить разрешение на покупку недвижимости иностранцем?

Начнем с одного существенного момента. Далее будет подробно описана процедура получения разрешения на покупку недвижимости иностранцем, включающая достаточно стандартные этапы: подача заявления – оплата пошлин – рассмотрение запроса – получение результата. Однако в данном случае существует еще и дополнительный инструмент, именуемый «обещанием» (польск., promesę).

Суть в том, что заявитель сначала подает Wniosek o promesę (образца бланка, к сожалению, не существует – взять его можно непосредственно в министерстве) с теми же нижеуказанными документами, что и для заявления на разрешение. Отдельно оплачивается 98 злотых пошлины.

После рассмотрения запроса принимается административное решение – в случае согласия, то самое обещание. Это подтверждение факта проверки самой возможности выдать иностранцу разрешение, проверки документов, сообщение о необходимых дальнейших шагах.

Действует такое обещание – 1 год, и, что крайне важно, в этот период министерство не может отказать иностранцу в выдаче разрешения на покупку недвижимости. Далее применяется следующая инструкция (либо она используется сразу, без подачи Wniosek o promesę).

Шаг 1. Подача внеска на разрешение с необходимыми документами

Начнем с заявления. Его бланк так же не установлен законодательно, но существуют данные, которые он обязан содержать. Это достаточно внушительный перечень, установленный в отдельном распоряжении МВДиА (MSWIA) РП. Желающие могут ознакомиться с документом по ссылке (откроется pdf-файл).

Но в данном случае мы смогли найти и предоставить читателям бланк необходимого заявления. Еще раз подчеркнем – он не является единым и его формат не установлен законодательно, однако этот образец содержит все необходимые параметры и может быть применен:

Открыть в отдельной вкладке

📄 Скачать в doc-формате

Заявление подается в оригинале с подписью заявителя. Остальные документы подаются в нотариально заверенных копиях (может потребоваться демонстрация оригинала при личном посещении). Все, что не на польском языке требует присяжного перевода.

Другие необходимые документы (предоставляются те, которые соответствуют обстоятельствам конкретного дела):

• Документ, подтверждающий личность заявителя.
• Выписка из реестра предпринимателей Национального судебного реестра РП.
• Выписка из иностранного реестра о регистрации предпринимателя.
• Выписка из земельно-ипотечной книги (księgi wieczystej или zaświadczenie ze zbioru dokumentów).
• Выписка из поземельной книги (rejestru gruntów).
• Выписка из кадастровой карты.
• Документы, являющиеся основанием для внесения изменений в наименование недвижимого имущества.
• Выписка из плана местного территориального развития или, в качестве альтернативы, решение о месте инвестирования общественного назначения или решение об условиях застройки, если оно выдано, а при отсутствии плана местного территориального развития — документ, выданный компетентным орган, подтверждающий отсутствие плана.
• Письменная декларация продавца о желании продать недвижимость иностранцу.
• Решение об определении места размещения инвестиций общественного назначения.
• Решение об условиях развития или решение о местонахождении инвестиций общественного назначения.
• Документы, подтверждающие связи иностранца с Республикой Польша.
• Справка об отсутствии задолженности по уплате взносов ZUS.
• Подтверждение оплаты госпошлины за выдачу решения.
• Документы, подтверждающие происхождение средств на покупку недвижимости.

Несколько пояснений. Если планируется получить разрешение на покупку помещения, составляющего отдельный объект собственности (например, право собственности на помещение, расположенное в многоквартирном доме), то к заявлению не нужно прикладывать, например, выписку из земельной книги или действующий локальный план. Если в данном помещении нет поземельной и ипотечной книг, предоставляется копия документов на весь дом, в котором находится помещение.

Сколько стоит разрешение на покупку недвижимости иностранцем?

Обратите внимание, что в перечне необходимых документов уже есть квитанция о пошлине. Поэтому оплата должна быть осуществлена до момента подачи. Вместе с тем плата за сертификат взимается только в случае положительного решения и выдачи этой справки.

Укажем основные затраты совокупно:

• Рассмотрение разрешения иностранцу на покупку недвижимости — 1 570 злотых.
• Обещание (Wniosek o promesę) — 98 злотых
• Другое решение, к которому применяются положения Административно-процессуального кодекса (при необходимости, о чем сообщат в министерстве) — 10 злотых.
• Доверенность (при подаче через представителя) — 17 злотых.
• Выдача сертификата (zaświadczenia o ostateczności decyzji) — 17 злотых.

Сюда могут быть приплюсованы расходы на присяжного переводчика, копии, транспортные затраты и т.п.

Шаг 2. Проверка заявления в MSWIA

Адресат подачи документов – Министерство внутренних дел и администрации РП. Подается заявление лично или по почте (заказным с уведомлением) по адресу:

MSWIA официально проверит заявление. При наличии обещания проверка выполняется формально – на предмет наличия всех необходимых документов. Примерная последовательность процесса:

1. После своей проверки МВДиА обращается за заключением к министру национальной обороны, а если заявление касается сельскохозяйственной собственности, будет запрошено мнение министра сельского хозяйства и развития сельских районов. Соответственно, если отказ произойдет еще на этапе MSWIA, заключения других инстанций не требуется (например, когда заявление не соответствует требованиям из-за отсутствия связей с Польшей).
2. Если заявление содержит формальные недостатки (к примеру, допущена ошибка в заявлении или неполный комплект документов), министерство свяжется с заявителем для исправления ошибок. Для корректировок дается не менее 7 дней. Если не предоставить необходимого в указанный срок, рассмотрение запроса прекращается.
3. Министерство вправе затребовать дополнительные доказательства и информацию. Они могут понадобиться для проверки того заявителя на предмет угрозы обороне, безопасности государства или общественному порядку, соответствует ли запрос интересам Польши. Если министр сочтет это необходимым, он может потребовать, чтобы соответствующие учреждения проверили, может ли ваше приобретение недвижимости вызвать эти риски.

Кроме того, министр может запросить мнение других государственных учреждений или профессиональных организаций. Он также может запросить дополнительные документы и информацию.

Шаг 3. Вынесение заключения по заявке

К сожалению, точных сроков на установлено – законодательство обозначает получение результата «как можно быстрее». Есть общие сроки для ответа государственных органов – 30 дней с возможностью пролонгации еще на 60 дней в особо сложных обстоятельствах. Но есть и несколько факторов, которые могут повлиять на длительность процесса.

Министр национальной обороны / министр сельского хозяйства не обязаны давать ответ на запросы. Вернее, они предоставляют только отрицательное заключение. Если же этого не произошло в течение 14 дней, министр внутренних дел может продолжить рассмотрение заявления – считается, что у указанных чиновников возражений не имеется.

На практике подобные запросы (суммарно на получение разрешения) рассматриваются в течение 2 – 3 месяцев. Однако надо понимать, что при подаче Wniosek o promesę на его рассмотрение выделяется свой период.

Шаг 4. Получение разрешения

Если заявка соответствует требованиям, выдается разрешение. Оно оформляется в виде административного решения (zaświadczenia o ostateczności decyzji) и представляет собой отдельный документ (сертификат, за который надо доплатить 17 злотых – суммарные расходы см. выше). При этом министр внутренних дел и администрации может указать в разрешении особые условия.

Разрешение действительно в течение 2х лет с даты выдачи. За этот период должна состояться сделка купли-продажи со всеми необходимыми регистрационными мероприятиями.

Отказ в получении разрешения

Министр внутренних дел и администрации может отказать в выдаче разрешения, если:

• Запрос или иностранец не соответствуют условиям, вытекающим из правил.
• Заявка не получила положительного заключения министерств: национальной обороны или сельского хозяйства и развития сельских районов.

В этом случае соискатель может обратиться за возвратом пошлины в 1570 злотых.

Отказ также возможен при подаче заявления об отказе от рассмотрения либо если владелец недвижимости передумал продавать иностранцу собственность.

Как обжаловать отказ?

Если иностранец недоволен решением, вынесенным в первой инстанции, он может:

• Обратиться в МВДиА с просьбой пересмотреть дело.
• Обжаловать решение непосредственно в суд (без предварительного ходатайства о повторном рассмотрении дела).

В заявлении о пересмотре подробно указываются причины несогласия. Просьба подается в течение 14 дней с момента получения решения об отказе в выдаче разрешения.

Заключение

Получение разрешения на покупку недвижимости иностранцем – довольно непростая процедура. Сначала стоит внимательно ознакомиться со списком исключений, чтобы понять, нужен ли вам сертификат. Далее собрать все имеющиеся документы, и только потом обращаться в министерство.

Несмотря на запутанность процесса, на практике, при выполнении всех формальных требований, разрешения в большинстве случаев предоставляются.