Свидетельство о самостоятельности помещения в Польше: что за документ и кому нужен?

Рассматривая тему разрешения на покупку недвижимости иностранцами в РП, многие столкнулись с недопониманием правил по одному из самых распространенных случаев – нужно ли получать разрешение, чтобы купить квартиру, дом или часть недвижимости. Это действительно довольно запутанный вопрос, который и рассмотрим отдельно в данной статье «Польского консультанта».

Какая частная жилая недвижимость может быть приобретена иностранцем без разрешения, что такое свидетельство о самостоятельности помещения (zaświadczenie o samodzielności lokalu) и как его получить? Ответы читайте в материале далее.

Скрыть содержание

• Вводные данные
• Кооперативное право собственности
• Что такое свидетельство о самостоятельности помещения?
Как получить свидетельство?    
• Что такое отдельное жилое помещение?
Могут ли подсобные помещения в отдельном жилье находиться обособленно?    
• Расхожие примеры
Можно ли купить иностранцу дом без разрешения?     Можно ли иностранцу приобрести квартиру без разрешения?    
• Заключение

Вводные данные

Прежде всего, под иностранцами в данном материале понимаются граждане стран, не входящих в ЕЭЗ или граждане Швейцарию – для этих лиц существуют свои нормы, здесь не затрагиваемые.

Для иностранцев из третьих стран существует целый перечень исключений, когда они не должны получать разрешение на покупку недвижимости. Нас в данном случае интересуют только p.1-2, ust.1, art.8 Ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców (Закон о покупке недвижимости иностранцами). Не требуется разрешение, если:

1. Покупается отдельное жилое помещение (польск., samodzielny lokal mieszkalny), т.е. помещение, состоящее из комнат(-ы) и подсобных помещений, обеспечивающих соответствующие условия проживания. К таким помещениям могут относиться подвал или чердак, в том числе, если они расположены не рядом с жилыми комнатами.
2. О покупке отдельного помещения, предназначенного для гаража, или доли в таком помещении, если это связано с удовлетворением жилищных потребностей покупателя или собственника недвижимого имущества или отдельного жилого помещения.

Эти исключения не распространяются на недвижимость, находящуюся в приграничной зоне – на такое жилье получать разрешение необходимо в обязательном порядке.

Именно первый пункт и вызвал наибольшую путаницу. В сложных юридических формулировках не понятно, может ли иностранец купить себе квартиру без разрешения или нет?

С этими понятиями и будем разбираться далее, но сначала исключим то, что точно не требует никаких согласований для покупки.

Кооперативное право собственности

Нередко предлагаемые к продаже квартиры находятся в т.н. кооперативном праве собственности. Что это и как связано с рассматриваемым вопросом?

Самое важное в этой формулировке, что формальным собственником недвижимости является кооператив. Таким образом, приобретение кооперативного права собственности не является покупкой недвижимости, а лишь права на пользования ею. Соответственно, никаких разрешений на покупку кооперативного права собственности иностранцу получать не нужно.

Вместе с тем некоторые кооперативы могут продать в полную собственность часть своего имущества (выделенную квартиру). Тогда приобретаться будет уже недвижимость, и для ее покупки применяются правила, указанные далее.

Что такое свидетельство о самостоятельности помещения?

Под «отдельным» в данном случае понимается обособленное от других, принадлежащее только собственнику.

Как получить свидетельство?

Исходим из простого правила (на основании p.1-2, ust.1, art.8 Ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców): если у квартиры есть свидетельство о самостоятельности помещения, значит иностранцу ее можно купить без разрешения (о некоторых исключения скажем далее). Откуда берется свидетельство?

Как видно из определения свидетельства, его выдачей занимается староста. То есть технически достаточно обратиться в администрацию этого чиновника, по месту расположения недвижимости, и оформить zaświadczenie o samodzielności lokalu.

Однако вопрос в том, кто это может сделать? Заявление старосте подает собственник помещения. Так как иностранец еще не приобрел недвижимость, сделать это должен продавец. На практике у частного лица такое свидетельство уже есть, оно было получено для продажи ему в свое время, поэтому чаще всего подают заявление:

• застройщики или кооперативы при продаже помещений новому покупателю;
• кооперативы или муниципалитеты при продаже квартир существующим арендаторам (например, при переводе кооперативной собственности в личную).

Однако свидетельство – это уже подтверждение факта отдельности жилья, но какая недвижимость является таковой?

Что такое отдельное жилое помещение?

Согласно ust.2 и ust.4, art.2 Ustawy o własności lokali (Закона о праве собственности на помещения):

Отдельное жилое помещение может включать в себя в качестве составных частей подсобные помещения, даже если они не примыкают к нему непосредственно или расположены в границах земельного участка вне здания, в котором данное помещение было выделено, в частности: подвал, чердак, кладовая, санузел, гараж и т.д.

Закон прямо не определяет термины «жилая комната», «подсобные помещения» и пр. Однако в решении Высшего административного суда в Варшаве от 1 февраля 2011 г. (I OSK 1449/10, LEX nr. 964675) было высказано мнение, что деление помещений на подсобные, смежные и комнаты основывается на критерии функциональности (проще говоря, для чего предназначено помещение, тем оно по факту и является).

Таким образом:

• Комнатами будут помещения, в которых пребывают люди (комнаты).
• Подсобными помещениями будут те, которые позволяют или облегчают пребывание людей в комнатах.

К последним относятся, например, прихожая, ванная, туалет, кухня или кладовая.

Могут ли подсобные помещения в отдельном жилье находиться обособленно?

Если речь идет о гараже, то по нему есть точное пояснение в p.2, ust.1, art.8 Ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców – даже расположенный отдельно, например, в подвале жилого многоквартирного дома, он может быть продан иностранцу без разрешения, если предназначен для удовлетворения жилищных потребностей владельца квартиры.

Более сложным является вопрос расположения других подсобных помещений. К примеру, жилая комната и кухня квартиры отделены от сансузла (принадлежащего владельцам квартиры) коридором общего пользования (не принадлежащим владельцу квартиры). Может ли такая недвижимость считаться отдельной?

Вспомним, что ust.2, art.2 Ustawy o własności lokali определяет отдельное жилое помещение по трем параметрам:

• это помещение или группа помещений, разделенных капитальными стенами внутри здания;
• предназначается для постоянного проживания людей;
• может состоять и из подсобных помещений, служащих для удовлетворения потребностей жильцов.

Как видно, никаких указаний на обязательную смежность жилых и вспомогательных помещений нет. Таком образом, неважно, как разделены помещения, расположенные внутри здания. Судебная практика исходит из того, что отдельность помещений характеризуется, в том числе, тем фактом, что собственник и другие лица, пользующиеся помещением, имеют к нему свободный доступ, а использование помещения в соответствии с его функцией не требует использования других отдельных помещений.

Расхожие примеры

Подытожим. Иностранец может купить жилую недвижимость без разрешения, если она официально считается отдельным жилым помещением (samodzielny lokal mieszkalny). Такой статус подтверждается специальным сертификатом старосты – свидетельством о самостоятельности помещения (zaświadczenie o samodzielności lokalu).

Это свидетельство уже должно быть у помещения при сделке купли-продажи, и тогда разрешения не потребуется (за нижеуказанным исключением). При его отсутствии иностранец должен будет обращаться в Министерство внутренних дел и администрации за разрешением на покупку жилой недвижимости.

Однако на практике все не так просто. Ситуации могут предполагать, например, одновременное приобретение и отдельного жилья, и других прав собственности, на которые исключения не распространяются. Рассмотрим далее несколько расхожих примеров, но сначала еще одно важное правило:

Можно ли купить иностранцу дом без разрешения?

Имеется в виду частный дом в пригороде или сельскохозяйственной местности. Тут есть целый ряд проблем:

1. Становясь единовластным хозяином дома, недвижимость не подпадает под ust.2, art.2 Ustawy o własności lokali, предполагающей, что отдельное жилое помещение – это помещение или группа помещений, разделенных капитальными стенами внутри здания. Соответственно, samodzielny lokal mieszkalny дом являться не будет.
2. Частный дом практически всегда продается с землей, а покупка земли иностранцем требует разрешения.

То есть в большинстве случаев купить дом без разрешения иностранцу не удастся. Однако есть и варианты, например, речь может идти о части дома без земли, таунхасе, оформленном определенным образом. Опять же, не исключен вариант кооперативного права собственности.

Простейший вариант узнать возможность – наличие все того же свидетельства о самостоятельности помещения. Если оно есть, а другая собственность одновременно не приобретается (к примеру, земля), значит недвижимость удалось оформить так, что она продается иностранцу без разрешения.

Можно ли иностранцу приобрести квартиру без разрешения?

С квартирами, наоборот, дела обстоят проще. Во многих случаях они имеют zaświadczenie o samodzielności lokalu, а значит могут быть куплены иностранцами без разрешений.

Однако и здесь не без подводных камней. Достаточно распространены случаи, когда, по правилам того или иного дома (квартала, района, собственника и т.д.), вместе с квартирой покупатель обязан приобрести долю в общем имуществе. Например, к дому подходит единственная дорога, которая принадлежит всем собственникам квартир совокупно, или такое право собственности распространяется на землю под всем многоквартирным домом, которая является собственностью жильцов, пропорционально площади их квартир и т.п.

Ни на дорогу, ни на землю нормы, исключающие необходимость получать разрешение, не распространяются. Значит, учитывая вышеуказанное правило, разрешение в МВДиА получать придется.

Заключение

Резюмируя сказанное, можно констатировать, что перед покупкой любого объекта недвижимости иностранцу нужно тщательно изучить вопрос разрешения. Наличие свидетельства о самостоятельности помещения значительно повышает шанс, что купить жилье можно без обращения в министерство, однако надо уточнять, не придется ли одновременно с квартирой приобретать в собственность и нечто, для чего разрешение необходимо. Нарушение правил может привести к недействительности сделки.