Как купить квартиру в ипотеку в Польше и какие банки дают кредит на жилье?

Статья доступна на

Приобретение недвижимости в Польше — одно из естественных желаний тех, кто планирует проживание в этой стране. Ипотека – удобный механизм покупки жилья, развитый в РП достаточно сильно. Однако кредитование иностранцев имеет свои особенности и сложности.

Можно ли их преодолеть и стать счастливым обладателем польской недвижимости? Да, но есть множество подводных камней. Обо всех нюансах, документах и обстоятельствах получения ипотеки в РП украинцами, россиянами и белорусами расскажем в данном материале.

Можно ли взять кредит на жилье в Польше для иностранцев?

Ипотечное кредитование доступно иностранцам. Конечно, существуют определенные условия, которые и будут рассмотрены далее, но сама такая возможность имеется. Более того, есть тысячи реальных примеров получения ипотеки иностранцами из-за пределов ЕС.

Но прежде чем перейдем к условиям, предупредим:

На данный аспект специально заостряется внимание читателей, чтобы в дальнейшем не повторяться об относительности правил в каждом разделе.

Какие банки предлагают ипотеку для иностранцев?

Эмиграция в Польшу во многом поощряется правительством. Число трудовых мигрантов, желающих остаться в стране, постоянно растет. Соответственно, растет и число желающих получить ипотеку. Банки не те организации, которые любят упускать выгоду, поэтому ипотечные кредиты для иностранцев предоставляет большинство (но не 100%) крупных банков РП.

Мы перечислим несколько основных, на примере которых будем рассматривать и дальнейшее. На момент публикации ипотеку белорусам, россиянам и украинцам выдавали:

• Alior Bank.
• BPS банк.
• BGŻ BNP Paribas.
• Credit Agricole.
• ING Bank Śląski.
• Миллениум Банк.
• Pekao.
• PKO BP.

Еще раз подчеркнем, пока не все банки готовы работать с выходцами из-за пределов ЕС, не имеющими польского гражданства. К примеру, Eurobank подобных услуг не оказывает.

Условия получения ипотечного кредита

Кроме индивидуальных условий, о которых поговорим далее, можно выделить общие для всех ипотечных кредитов. Это не исключает возможности запроса дополнительных сведений и/или подтверждений, которые банки могут сделать в каждом конкретном случае.

Карта временного/постоянного побыту

Получить ипотеку без одного из этих документов (статусов) практически невозможно. Кредит для иностранцев, пребывающих в стране по визе или безвизовому режиму, не предоставляется.

Однако и с видом на жительство все не настолько однозначно. Имеющие карты сталего побыту или карты долгосрочных резидентов ЕС обладают значительно большими шансами на положительное решение, чем обладатели карт часовего побыту. Последние, как показывает практика, получают ипотеку значительно реже.

В любом случае, кроме статуса ВНЖ / ПМЖ, банки требуют:

• PESEL.
• Мельдунек.
• Соискатель должен быть резидентом Польши.

Доказанный регулярный доход

Это обязательное правило. Доход должен быть именно внутри Польши, а заграничные средства (накопления, доходы, пенсии, проценты и пр.) могут быть либо учтены косвенно либо не берутся в расчет вовсе.

От уровня подтвержденного дохода будет зависеть максимальная сумма ипотеки (подробнее далее), и нередко банки устанавливают непрерывный срок такого дохода от нескольких месяцев до года и более. Частая смена работы, даже если перерывы были недолгими, может иметь негативное влияние на решение по предоставлению кредита на покупку недвижимости.

Тип трудового договора

К рассмотрению принимаются все типы контрактов. Однако при умове о праце банки требуют подтверждения дохода за несколько месяцев, а сам договор должен быть бессрочным или, как минимум, на год вперед.

При умовах злицення или о дзеле доход подтверждается не менее чем годовым интервалом. Аналогичная ситуация и при осуществлении предпринимательской деятельности – подтвердить регулярный доход нужно за год, предшествующий запросу ипотеки.

Разрешение на покупку недвижимости

Это довольно сложный, но вместе с тем законодательно установленный момент. В соответствии с Законом «О покупке недвижимости иностранцами», а также профильными нормативными актами МВД, специальное разрешение на приобретение недвижимости иностранцами из-за пределов ЕС требуется (основные случаи) при покупке:

• Недвижимости в пограничных зонах.
• Частного дома.
• Земельного участка.
• Объектов сельхозназначения.

Скачать Zezwolenie na nabycie nieruchomości przez cudzoziemca

Одновременно, точно указаны два типа недвижимости, не относящиеся к вышеперечисленным, на которые не нужно получать разрешение:

1. Гаражи.
2. Отдельные квартиры (Lokal mieszkalny).

На последние нужно обратить пристальное внимание. Во-первых, именно они чаще всего и являются объектами для ипотеки, а, во-вторых, с ними есть определенные сложности.

Согласно Według Przepisów techniczno-budowlanych (Технические правила проведения строительных работ в РП), в параграфе 3 определено:

«…Под понятием «квартира» следует понимать совокупность жилых и вспомогательных помещений (комнат, кухни, санузлов, коридоров и т.п.), имеющих отдельный вход, разделенных постоянными строительными сооружениями (стенами), обеспечивающих постоянное пребывание людей и ведение самостоятельного домашнего хозяйства».

Это непростая формулировка нужна нам с одной целью – указать на наличие отдельного входа и самостоятельного ведения хозяйства. То есть, квартира для одного человека или семьи будет относиться к категории Lokal mieszkalny, и не потребует дополнительного разрешения от МВД (если не находится в приграничье).

А вот покупка части (доли) в квартире не будет являться Lokal mieszkalny, а значит может потребовать отдельного разрешения. Сюда же относятся случаи, если «квартирой» назван нежилой объект – офис, склад и т.п.

Кто освобожден от необходимости получать разрешение?

Закон освобождает от получения разрешения иностранцев, если они:

• Имеют статус ПМЖ (сталый побыт или резидент ЕС) на протяжении предшествующих 5 лет.
• Являются супругами граждан Польши, и находятся в РП на этом основании в статусе ПМЖ не менее 2 лет, предшествующих покупке. При этом недвижимость должна являться совместной собственностью с таким гражданином.
• Получили недвижимость в наследство, при том что предыдущий владелец являлся собственником или бессрочным пользователем не менее 5 лет.

Те же случаи, но при недостаточности сроков, могут потребовать получения разрешения.

Как получить разрешение от министра внутренних дел?

Если разрешение требуется, министру подается соответствующее заявление. К сожалению, не существует установленного бланка такого документа, поэтому он заполняется в произвольной форме.

Документ должен четко описывать объект недвижимости, его параметры и адрес, а также содержать сведения о соискателе. Для оформления разрешения лучше обратиться к профильному юристу.

Очень важно! Отсутствие необходимости получать разрешение от МВД может привести к необходимости предоставления справки, что такого обязательства нет. То есть банки в любом случае запрашивают у иностранца документ из МВД: либо разрешение, либо справку, что разрешение не нужно.

Несмотря на нелогичность этого процесса, подобные требования возникают в большинстве случаев. Подробнее о разрешениях на покупку недвижимости иностранцами.

Страхование

Застрахованными должны быть и иностранец, и объект ипотеки (недвижимость). При этом, официально трудоустроенные могут предоставить сведения об обязательном страховании, однако банк имеет право потребовать расширенных условий полиса, т.е. придется покупать дополнительную страховку.

Недвижимость страхуется в любом случае. Перечень страховых случаев так же определен конкретным финансовым учреждением. Как правило, это пожары, гражданская ответственность, порча и т.п.

Дополнительные требования от крупнейших банков

Требования банков различны. Для наглядности предоставим правила для иностранцев некоторых банков:

Еще раз напомним. При отсутствии требования ПМЖ, теоретически возможен вариант кредитования по карте часовего побыту, но, во-первых, при наличии статуса резидента, а, во-вторых, практическое применение такого случая возможно, но маловероятно.

Размер возможного кредита

Размер ипотеки для иностранца напрямую зависит от подтвержденного дохода, но рассчитывается он с обязательным запасом прочности. С 2026 года банки оценивают кредитоспособность через стресс-тест: проверяют, сможет ли заемщик платить по кредиту, если ставка резко вырастет.

На практике это означает, что для разных категорий заемщиков доступны примерно следующие суммы кредита:

Иждивенцы (неработающие члены семьи) снижают кредитоспособность, так как банк вычитает на каждого из них фиксированную сумму расходов – от 1000 до 2500 злотых в зависимости от банка.

Валюта кредита

Здесь так же все довольно просто. Есть рекомендация Komisji Nadzoru Finansowego (Комиссии финансового надзора), которой и следуют основные банки. Суть ее в том, что валюта кредита должна соответствовать валюте заработка заемщика.

Соответственно, если за кредитом обратился иностранец, зарабатывающий в злотых, то в этой валюте он и может рассчитывать на ипотеку.

Возраст кредитования

Получить ипотеку несовершеннолетним невозможно. Для лиц в пределах 19 – 21 года могут быть свои условия. Максимальный возраст, как правило, не превышает 60-65 лет.

Одновременно существуют государственные программы поддержки молодых семей, в т.ч. связанных и с ипотечным кредитованием (например, программа «Первое жилье» для лиц до 45 лет). Это отдельная объемная тема, в данной статье не рассматриваемая.

Среднегодовая процентная ставка по ипотеке в 2026 году

К маю 2026 года средняя ставка по ипотеке в Польше составляет около 5,88%. Однако условия в разных банках заметно отличаются. Вот актуальные предложения от крупнейших банков на конец весны-2026.

ING Bank Śląski

Предложение действует по акции «Wiosna na swoim» до 31 мая 2026 года. Ставки для кредитов от 100000 до 2 млн злотых:

• С фиксированной ставкой: 6,82% (без комиссии) или 6,77% (с комиссией 1,50%).
• С переменной ставкой: маржа 1,73 п.п. (без комиссии) или 1,68 п.п. (с комиссией 1,50%).

Обязательные условия: личный счет с ежемесячными поступлениями от 2000 злотых, страховка минимум для одного заемщика, доступ к интернет-банкингу.

mBank

По акции «Elastyczna hipoteka – edycja 1» (до 24 июня 2026 года) банк не берет комиссию за выдачу кредита. Требуется страховка жизни минимум на 5 лет (0,05% от остатка долга ежемесячно).

Условия для клиентов сегмента Intensive (на счет поступает от 10000 злотых в месяц): маржа от 1,70 п.п. (при LTV до 80%) до 2,15 п.п. (при LTV выше 80%).

Для клиентов сегмента Active (поступления от 2500 злотых в месяц): маржа от 1,80 п.п. до 2,25 п.п. При невыполнении условий маржа вырастает на 2 п.п.

По акции «Stała Pewność» с фиксированной ставкой на 5 лет для Intensive-клиентов ставка составляет от 6,26% (при взносе от 20%), для Active-клиентов — от 6,36%. По сравнению с апрелем ставки снизились на 0,39 п.п.

Alior Bank

По акции «Własne M tam, gdzie Ty» (действует до отзыва) при кредите от 100000 до 3 млн злотых:

• С переменной ставкой: комиссия 0%, маржа 1,99 п.п. или 2,29 п.п. (при страховании низкого взноса).
• С фиксированной ставкой: комиссия 0%.

Обязательные условия: личный счет с картой, минимум 5 платежных операций в месяц, мобильный банкинг, страховка жизни с оплатой за первые 5 лет.

PKO Bank Polski

По акции «Własny kąt Nowe Domy» (до 12 мая 2026 года) маржа снижена на 0,4 п.п. от стандартной. Это предложение только для покупки или строительства частного дома на первичном рынке.

Клиенты также получают промокод на 2000 злотых в магазин Samsung.

Средняя ставка по рынку на март 2026 года — 5,88%.

Ипотечный калькулятор

Практически все кредитные учреждения публикуют свои онлайн-калькуляторы расчета ипотеки. Задав имеющиеся параметры, можно получить результат максимальной суммы и потенциальных выплат. Найти калькуляторы можно, например, по этим ссылкам:

• MBank.
• ING Bank.
• PKO BP.
• Миллениум Банк.

Дополнительные расходы

Кроме указанных затрат, могут возникнуть и дополнительные. Более того, их появление расценивается, как очень вероятное.

Среди подобных затрат:

• Налог на приобретение жилья (вторичный рынок). 2% стоимости, уплачивается в течение 14 дней с момента подписания нотариального акта.
• Гонорар нотариуса. В среднем 5000 – 10000 злотых в зависимости от стоимости объекта.
• Банковский процент за выдачу кредита. Это индивидуальный параметр, и может как отсутствовать, так и составлять до 3,5% от суммы сделки.
• Страхование.
• Услуги переводчика. В крупных городах стоимость может достигать 350 – 400 злотых в час. К этому вопросу мы еще вернемся в заключении.

Суммироваться могут и косвенные расходы: транспортные издержки, переводы документов, услуги риелторов и т.д.

Как банки проверяют заемщиков?

Как и говорилось выше, у каждого банка могут быть свои правила предоставления кредита на недвижимость (ипотеки). Однако можно вывести и некоторые закономерности по применению норм контроля потенциального заемщика. Рассмотрим вопрос с двух сторон: заемщик наемный работник и предприниматель.

Как проверяют наемного работника?

Прежде всего, скажем, что именно данный вид получения дохода (работа на предпринимателя) дает значительно больше шансов на получение ипотеки. Это легко объяснимо – банку легче проверить доходы физического лица, за которое работодатель выплачивает налоги и сборы, чем самого предпринимателя. И главное – этот факт подтвержден статистически.

Вот несколько главных оснований для принятия решения о предоставлении кредита:

1. Уже упоминалось, что умова о праце предпочтительнее гражданско-правовых договоров, надо подчеркнуть, что и внутри трудовых контрактов скорее ипотеку предоставят бессрочным (или долгосрочным) типам договоров, чем тем, которые периодически продлеваются, заключаясь на ограниченный период.
2. Немаловажное значение имеет время работы на данного работодателя. Например, запросить сведения о доходах по бессрочной умове о праце могут за 6 или 8 месяцев, но если при этом окажется, что потенциальный заемщик сотрудничает с данной фирмой уже несколько лет, это станет дополнительным плюсом при принятии решения.
3. Кредитная история. Вопрос крайне важный, и если история подпорчена, рассчитывать на ипотеку возможно вряд ли. Одновременно хорошая история станет еще одним положительным аспектом в общей копилке позитива. Запросить свою кредитную историю можно с помощью портала bik.pl (услуга платная – 45 злотых).

Как проверяют бизнесмена?

По собственному бизнесу получить ипотеку сложнее, но все же возможно. Проверка будет проводиться более серьезно, и вышеуказанная кредитная история будет так же иметь большое значение.

Кроме этого, предпринимателя, в большинстве случаев, проверят:

• На период ведения бизнеса. Срок менее 12 месяцев прибыльной деятельность вряд ли будет вообще рассмотрен. Большинство положительных решений принималось при бизнесе, действующем от 24 месяцев.
• На стабильность получаемого дохода. Отсутствие прибыли в указанные периоды будет считаться минусом в массе аргументов для принятия решения.
• На соотношение среднего дохода, расходов, в т.ч. амортизации, к размеру потенциального платежа по ипотеке.
• На наличие других кредитных обязательств, как у самого предпринимателя, так и у его фирмы / фирм.
• Экономическое состояние отрасли, в которой работает бизнесмен — нет ли оснований для кризисных явлений.
• На своевременность осуществления налоговых и социальных платежей, выплаты зарплат сотрудникам.

Что касается форм налогообложения, то предпочтения банки отдают тем, которые связаны с уровнем получаемого дохода, т.к. так им легче увидеть фактическую прибыль компании. Фиксированные налоговые платежи, в частности налоговые карты, являются скорее негативным аргументом.

Индивидуальным предпринимателям могут и вовсе назначить серьезный аудит, без результатов которого ипотеку не предоставят.

Все перечисленное относится к проверке именно заемщика, но банк будет проверять и объект недвижимости – его фактическую стоимость, состояние и массу других параметров. При этом ни мнение заемщика, ни даже подтвержденные документально оценки (стоимости или состояния) банк может не принимать к рассмотрению. В таком случае он выделит специального сотрудника, в чьих полномочиях будет определение необходимых параметров.

Права владельца

Ипотека в Польше предполагает определенные ограничения на право использовать объект кредитования. Однако заемщик не совсем бесправен.

Аренда ипотечного жилья

Вариант аренды допустим. Более того, иногда консультанты предлагают вариант покупки в кредит сразу двух квартир: в одной проживать, а вторую сдавать, получая дополнительный доход для покрытия ипотеки.

Подробнее об инвестициях можно посмотреть в этой статье.

Продажа ипотечной квартиры

Продажа квартиры с обременением возможна, однако право ипотеки при этом не переходит. Фактически будет использован вариант досрочного погашения кредита:

1. Новый собственник оповещается, что недвижимость в ипотеке.
2. Для покупки ему предоставляются два счета: заемщика, чтобы выплатить его часть, и банка – для погашения оставшейся части кредита.
3. После оплаты жилье становится собственностью нового владельца, а оставшиеся вопросы с банком будет решать предыдущий.

Проблема заключается в том, что некоторые банки берут дополнительные проценты за досрочное погашение кредита. Часто это продолжение определенных выплат следующие несколько лет (как правило, три). Этот вопрос необходимо уточнить заранее.

Ипотека без собственного вклада

Программа ипотеки без собственного вклада продолжает действовать в 2026 году. Ее суть в том, что часть или весь первоначальный взнос обеспечивается государственной гарантией Banku Gospodarstwa Krajowego (BGK).

Основные условия программы:

• Размер гарантии: до 200000 злотых, но не более 20% стоимости недвижимости.
• Требования к доходу: для семьи из двух человек ориентировочно от 7000 до 10000 злотых нетто в месяц. Точный порог зависит от банка, суммы кредита и региона.
• Срок гарантии: до 15 лет. Если в течение этого срока в семье родится второй ребенок, государство погашает 20000 злотых. При рождении третьего и последующих – до 60000 злотых.
• Ограничения по недвижимости: программа распространяется на первую квартиру на первичном или вторичном рынке, а также на строительство собственного дома. Семьи с двумя и более детьми могут уже иметь другое жилье определенной площади.
• Другие детали: некоторые банки предлагают дополнительные опции – например, аренду квартиры с возможностью последующего выкупа у государства.

Заемщик обращается в банк, участвующий в программе, и заявляет о намерении получить Mieszkanie bez wkładu własnego. Банк проверяет соответствие заявителя условиям, и при положительном решении оформляет ипотеку. Заемщик не вносит первоначальный взнос, а банк получает гарантию от BGK.

Как купить квартиры в ипотеку? Итог

Подытожим сказанное выше в виде инструкции:

1. Выбор объекта недвижимости. Определение его статуса, и, соответственно необходимости получать разрешение на покупку.
2. Выбор банка и предложения по кредиту. Определение условий и самой возможности ипотеки для иностранца.
3. Получение разрешения от МВД или справки, что такое разрешение не требуется.
4. Подача wniosku o uzyskanie kredytu. Консультация в банке, и, при положительном решении, подача заявления о выдаче ипотечного кредита.
5. Оценка кредитоспособности. Проверка банком заемщика на соответствие условиям ипотеки. На этом этапе возможен запрос дополнительных документов.
6. Оценка недвижимости. Проверка объекта кредитования. Соответствие заявленным условиям, имеющиеся обременения, возможность ипотеки.
7. Подписание umowy kredytu hipotecznego. Этот пункт разберем ниже чуть подробнее.
8. Переезд. После получения средств и расчетов с продавцом, заемщик может использовать жилое помещение по назначению.
9. Оплата кредита.

Нужно более подробно рассмотреть подписание ипотечного договора. К этому времени должны быть собраны все необходимые документы, и определен момент расчета / передачи права собственности с предыдущим владельцем.

На этом этапе возможны сложности, связанные со знанием языка иностранцем. Многие документы требуют нотариального заверения, а нотариус вправе отказаться от требуемых действий, если, по его мнению, одна из сторон не до конца понимает написанного. В этом случае нужно привлекать к заключению договора присяжного переводчика. Оплата его услуг возлагается на иностранца.

В таком упрощенном виде процесс ипотеки может показаться легким. На деле это разумеется не так. Но сложности в процессе вознаграждаются наличием собственного жилья в Польше. Не это ли было целью? Да, нюансов очень много, и, если что-то осталось неясным, перечитайте статью еще раз, и, только разобравшись, обращайтесь в банк.