Как, кто и зачем проводит оценку недвижимости в Польше?

Для некоторых процедур с недвижимостью в Польше оценка квартиры, дома или гаража может быть желательной, а иногда и обязательной.

Что такое оценка недвижимости? Кто имеет право ее проводить? Как проходит и сколько стоит процедура? Ответы на эти и другие вопросы читайте в данном материале «Польского консультанта».

Скрыть содержание

• Что такое оценка недвижимости в Польше?
• Какие существуют виды стоимости недвижимости?
• Кто может проводить оценку?
Обязанности оценщика недвижимости    
• Когда нужна оценка недвижимости?
• Сколько стоит оценка?
• Как происходит оценка квартиры или дома?
• Результат оценки
• Сколько действует отчет об оценке?
• Как оценить недвижимость?

Что такое оценка недвижимости в Польше?

То есть результатом этого процесса является официальный документ, указывающий на стоимость конкретного объекта. Оценки могут быть нескольких разных типов.

Сразу скажем, что быть оценщиком недвижимости не может кто угодно – это лицензированное лицо, получившее разрешение на данную деятельность от специальных правительственных структур. Далее вернемся к этому вопросу более подробно.

Какие существуют виды стоимости недвижимости?

Оценщик недвижимости может определить один из трех видов стоимости недвижимости:

1. Рыночная стоимость (wartość rynkową nieruchomości) – это расчетная сумма, которая на дату оценки может быть получена за недвижимое имущество в сделке купли-продажи, заключенной на рыночных условиях между покупателем и продавцом), которые имеют твердое намерение заключить договор (их решение о продаже было принято не в результате сиюминутной прихоти), действуют проницательно и осмотрительно и не в вынужденной ситуации (например, когда продавец имеет долги и хочет продать недвижимость как можно скорее, даже за меньшую цену). При этом стороны сделки независимы друг от друга, то есть, например, они не были членами одной семьи или компаниями в пределах одной группы капитала, или объект не предлагается только закрытой, небольшой группе лиц или организаций, и стоит цель быстро продать недвижимость.
2. Восстановительная стоимость (wartość odtworzeniowa nieruchomości) – это сумма, которую пришлось бы заплатить за покупку земли и строительство зданий и других объектов, чтобы получить недвижимость, подлежащую оценке. Однако, поскольку в таком случае получится объект с новыми зданиями и сооружениями, оценщик недвижимости также должен учитывать степень их износа и соответственно снижать окончательную стоимость. Данная стоимость определяется в том случае, если невозможно определить рыночную стоимость, поскольку, например, на рынке не было сделок по продаже недвижимости, которая была бы аналогична оцениваемой (например, действующие военные объекты).
3. Кадастровая стоимость (wartość katastralna nieruchomości). Данный тип стоимости необходим для налогообложения или оценки объектов государственной / муниципальной собственности. Законодательно данный тип оценки установлен, но окончательно не определен, поэтому применяется выборочно, а в некоторых местностях пока не определяется вовсе.

Очевидно, что для физических лиц, планирующих операции с недвижимостью, наиболее часто применяется именно рыночная стоимость квартиры, дома или другой недвижимости.

Кто может проводить оценку?

Определением стоимости квартиры, дома, гаража и т.д. занимаются оценщики недвижимости (польск., rzeczoznawcy majątkowi). Это специальные лица, имеющие права и обязанности, установленные законодательно. Чтобы иметь возможность оценить недвижимость, человек должен сначала получить специальные разрешение / лицензию от Министерства развития и технологий РП.

Чтобы проверить, является ли выбранное лицо официальным оценщиков, необходимо:

1. Перейти на страницу Центрального реестра оценщиков имущества.
2. Ввести параметры человека, предлагающего свои услуги.
3. Проверить его наличие в базе, а также действительность лицензий.

Кроме непосредственно отчета о стоимости недвижимости, оценщик может подготовить исследования и экспертные заключения, которые могут касаться:

• банковской и ипотечной стоимость недвижимости;
• обозначения предмета отдельной собственности на помещения;
• определения стоимости недвижимости для нужд индивидуального инвестора;
• рынка недвижимости и консультаций по этому поводу;
• финансовых последствий принятия или изменения местных планов;
• эффективности инвестирования в недвижимость;

Кроме этого, что актуально в первую очередь для предпринимателей, оценщик может дать оценку недвижимости, отнесенной к инвестициям в понимании правил бухгалтерского учета, или в качестве основных средств в понимании Закона о бухгалтерском учете.

Обязанности оценщика недвижимости

Оценщик имущества обязан (art.175 Ustawy o gospodarce nieruchomościami – Закона РП об управлении недвижимостью):

• осуществлять профессиональную деятельность в соответствии с принципами, вытекающими из положений законодательства, с особой тщательностью, соответствующей профессиональному характеру этой деятельности, и с принципами профессиональной этики, руководствуясь принципом беспристрастности при оценке недвижимости;
• постоянно повышать профессиональную квалификацию;
• соблюдать профессиональную тайну;
• иметь действующее страхование гражданской ответственности.

Это далеко не все обязанности и их нюансы. С полным перечнем можно ознакомиться непосредственно в статье закона.

Когда нужна оценка недвижимости?

Оценка недвижимости не является обязательной процедурой по закону для сделок купли-продажи между физическими лицами. Однако иногда наличие данной процедуры может быть обязательным условием, выдвигаемой одной из сторон или кредитором.

Бывают и случаи обязательной оценки, прописанные в нормативно-правовых актах. Участие оценщика может быть обязательным, в частности:

• в случае определения размера компенсации за отчужденное недвижимое имущество;
• обновления годовой платы за бессрочный узуфрукт;
• продажи недвижимости, находящейся в государственной собственности;
• при в судебных спорах.

В последнем случае только официальный оценщик недвижимости может быть судебным экспертом в данной области. Данные от других лиц суд не примет.

Заказать оценку может каждый, кто хочет получить мнение о стоимости недвижимости.

Сколько стоит оценка?

Условия заказа, в том числе размер вознаграждения на составление оценки недвижимости, согласовываются между клиентом и оценщиком. Не существует отдельных тарифов, корпоративных прайс-листов и т.д. Исключением являются судебные дела, в которых суды решают, кто и в каком размере несет расходы по вознаграждению эксперта.

На стоимость влияет и объем выполняемых работ (напомним, что кроме непосредственно оценки могут быть подготовлены различные исследования или экспертные заключения), а также регион работы.

Как происходит оценка квартиры или дома?

Закон определяет виды ценностей, которые может определить оценщик имущества, и какие подходы, методы и приемы он должен использовать для правильной оценки имущества. Решение о том, какой тип стоимости будет определяться и какие методологии будут использоваться, принимается оценщиком имущества и зависит, среди прочего, от:

• цели оценки;
• индивидуальных особенностей объекта;
• имеющейся информации о рынке недвижимости.

Этот выбор не является произвольным. Оценщик имущества должен руководствоваться принципами оценки, содержащимися в законе. В некоторых случаях правила оценки прямо требуют от оценщика определить конкретный тип стоимости (например, рыночную стоимость экспроприированного имущества) или использовать конкретный подход к оценке (к примеру, сравнительный подход при оценке для целей налогообложения).

Результат оценки

Результатом работы оценщика имущества является заключение, составленное в письменной или электронной форме – отчет об оценке (operat szacunkowy). Форма и содержание отчета об оценке определяются нормативными актами.

Отчет об оценке должен включать в себя такие элементы, как:

• Предмет и объем оценки.
• Важные даты, например, дата подготовки и проверки.
• Цель оценки, т.е. почему составляется отчет, к примеру, для банка по ипотечному кредиту.
• Формальное основание для оценки и все источники данных об оцениваемом объекте недвижимости. Оценщик не может подготовить отчет без предоставления источников, поскольку это будет только его «если» и отчет не будет иметь юридической силы.
• Подробное описание состояния объекта недвижимости.
• Назначение оцениваемого имущества.
• Анализ рынка недвижимости (с точки зрения цели и метода оценки).
• Методы оценки, используемые оценщиком, а также выбор подхода и методики.
• Точные расчеты стоимости недвижимости и результаты анализа.
• Приложения (документы, использованные оценщиком, акт проверки, фотодокументация, пункт о сроке действия отчета).

Оценщик, составляющий отчет, ставит на документе свою подпись и печать с номером лицензии. Прилагаются документы, использованные оценщиком, акт осмотра имущества, его фотодокументация, указывается срок действия отчета.

Сколько действует отчет об оценке?

Срок действия отчета ограничен во времени. Он действителен в течение 12 месяцев со дня его составления, если за этот период не произошло изменений правовых условий или существенных изменений факторов, влияющих на стоимость объекта недвижимости.

По истечении этого времени отчет об оценке иногда может быть использован, но только после подтверждения его достоверности оценщиком. Это отдельный документ. Подготовленный оценщиком недвижимости, продлевающий действительность отчета на следующие 12 месяцев с даты истечения первоначального срока. Действительность отчета об оценке может быть подтверждена только один раз, что означает, что отчет об оценке может оставаться действительным в течение максимум 24 месяцев с даты его составления.

При подтверждении действительности оценщик прилагает к отчету документ, в котором заявляет, что отчет и анализ являются актуальными. Анализ должен показать, что с момента составления оценочного отчета не произошло никаких изменений правовых условий или существенных изменений факторов, влияющих на определение стоимости объекта недвижимости. Прикрепление данного анализа не требуется, если подтвердить отчет невозможно.

Как оценить недвижимость?

Здесь все достаточно просто, имея в виду сказанное выше:

1. Найдите оценщика недвижимости.
2. Проверьте его лицензию.
3. Договоритесь об объеме работ и условиях.
4. Подпишите договор.
5. Получите результат в установленный срок.

Подытожим. Бывают ситуации, когда оценка недвижимости в Польше необходима или крайне желательна. В таком случае обращаться нужно к лицензированному оценщику, так как только его отчет будет иметь юридическую силу. Стоимость процедуры договорная, и зависит от географии, объема работ, сроков выполнения и других параметров.