Кого и за что могут выселить из квартиры в Польше?

Аренда жилья – один из самых распространенных способов проживания иностранцев в Польше. Являясь правовым взаимоотношением сторон, найм квартиры или дома подчиняется законодательным нормам РП, а также условиям заключенного договора. Но что делать, если эти условия не выполняются, например, жилец не в состоянии оплачивать проживание?

Напрашивается ответ – разрыв контракта. Однако в Польше запрещено т.н. «выселение на тротуар» (eksmisja na bruk), и процедура должны выполняться с соблюдением массы различных юридических нюансов.

Как происходит выселение из квартиры? Кого нельзя выселить, а кому муниципалитет обязан предоставить жилье взамен? Что делать собственнику, которому не платят за квартиру, и как поступить жильцу, попавшему в сложное положение? Ответы читайте в данном материале «Польского консультанта».

Скрыть содержание

• Вводные данные
• Можно ли выселить квартирантов из арендованного жилья?
• Достаточно ли расторжения договора аренды для выселения из квартиры?
• Этап I. Выселение жильца: с чего начинается процедура?
• Этап II. Подача иска и судебное решение
Социальное жилье     Временное помещение (pomieszczenie tymczasowe)     Кому не полагается социальное жилье и временное жилье?    
• Этап III. Исполнительное производство
Сколько времени дается на выселение из квартиры?     Какие полномочия у пристава при выселении    
• В каких ситуациях выселение невозможно?
• Компенсация за использование квартиры должником

Вводные данные

Юридические положения, связанные с выселением из квартиры, регулируются двумя основными законами:

1. Kodeks Cywilny (Гражданский кодекс Польши).
2. Ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Закон о защите прав нанимателей, жилищного фонда гмины и о внесении изменений в Гражданский кодекс, 21.06.2001).

Ситуации, приводящие к выселению, как правило экспансивно напряженные, связанные с большими жизненными трудностями. Это стресс и для жильцов, и для арендодателей. Поэтому далее факты будут излагаться по возможности без эмоций, сухо, без попыток описывать происходящее с чьей-либо стороны.

Можно ли выселить квартирантов из арендованного жилья?

Уже упоминалось, что выселить человека на улицу по польским законам нельзя. Однако это не означает, что жить в чужой квартире можно сколько угодно и владелец не сможет предпринять мер по освобождению жилплощади. Далее подробно будет сказано о способах и методах выселения, а пока кратко схема предоставления помещения выселяемому лицу, если у него нет другого жилья:

• Судом будет рассмотрен вопрос о предоставлении социального жилья. Если такой вариант не положен (условия рассмотрим далее), то:
• Рассматривается вариант временного жилья (еще более плохого по качеству, чем социальное). Если не подходит и этот способ, то:
• Гмина предоставляет выселяемому место в «ночлежке» — социальном приюте, существующем за счет муниципалитета.

Таким образом, «на тротуаре» не останется никто, хотя качество некоторых из перечисленных мест проживания, мягко говоря, не высокого качества.

Достаточно ли расторжения договора аренды для выселения из квартиры?

Договор аренды может быть заключен на определенный или на неопределенный срок. Однако, если арендодатель не соблюдает правила, есть возможность расторгнуть договор, что должно быть сделано в письменной форме. Самая распространенная проблема, с которой сталкиваются владельцы квартир — это несвоевременные или отсутствующие арендные платежи.

При этом расторжение договора не означает, что арендатор освободит помещение. Важно, что даже бездоговорное пользование недвижимостью не допускает самовольного выселения. Наказания за такое самоуправство арендодателя (выселение без суда и судебных приставов) в соответствии с Уголовным кодексом, подразумевает, в том числе, лишение свободы на срок до трех лет. Существуют санкции и за угрозы или иные обременительные действия, направленные на принуждение нанимателя к выселению.

Этап I. Выселение жильца: с чего начинается процедура?

Когда арендатор не хочет покидать квартиру, у арендодателя остается только один выход –обратиться в суд с иском о выселении из квартиры. В такой ситуации он имеет право на иск о взыскании в соответствии с Гражданским кодексом, т.е. на требование об освобождении данного имущества от лица, не имеющего на него права. Процессуально – это иск о взыскании долга (польск., roszczenie windykacyjne).

Здесь возникают очередные сложности. Для того чтобы подать в суд на выселение из квартиры, необходимо точно определить, кто проживает в недвижимости. Чтобы действия были эффективными, должны быть точно указаны имена, фамилии и адреса людей, всех проживающих в помещении – иск в суд на выселение должен подан на каждого из жильцов.

Определить всех жильцов поименно не всегда просто. Если это не запрещалось договором, арендатор без ведома и согласия собственника может поселить в помещение любое третье лицо – не только супруга и/или детей, но и совершенно постороннего человека (например, на правах субаренды). Определение данных всех жильцов может потребовать дополнительных действий. Иногда владельцы идут на то, что сообщают в полицию о мелком правонарушении в их квартире, что дает возможность правоохранителям получить данные проживающих там лиц.

Этап II. Подача иска и судебное решение

После подачи иска районный суд в первую очередь проверяет:

1. Действительно ли кто-то занимает указанное помещение.
2. Имеет ли лицо право пользования помещением.
3. Является ли лицо, претендующее на недвижимость, его фактическим владельцем.

Если в ходе судебного разбирательства установлено, что арендатор незаконно занимает помещение, выносится судебное решение, предписывающее ему данную квартиру освободить. При этом суд принимает решение о наличии права на получение социального жилья или об отсутствии такого права у выселяемого.

Социальное жилье

Если суд установил право выселяемых на социальное жилье, то пока они его не получат, имеют право жить в рассматриваемой квартире. Собственник помещения в это время остается беспомощным, так как обязан ждать, пока муниципалитет укажет подходящее помещение. Это может занять довольно длительный срок.

Однако не каждый человек, находящийся в тяжелом материальном положении, имеет право на получение социального жилья. При этом есть люди, которых суд не может лишить права на социальную недвижимость:

• беременные женщины;
• несовершеннолетние;
• пенсионеры, пользующиеся социальными пособиями;
• людей с ограниченными возможностями;
• безработные люди.

Даже люди, нарушившие основные принципы социального сосуществования, могут получить право на социальное жилье. Если же суд отказывает в таком праве, рассматривается вариант временного помещения.

Временное помещение (pomieszczenie tymczasowe)

Если должнику не предоставлено социальное жилье, муниципалитет должен предоставить временную комнату. Временное жилье предоставляется на срок от одного до шести месяцев и должно находиться в том же районе, что и нынешняя квартира.

Хотя временное жилье необязательно должно соответствовать требованиям социального жилья (на практике pomieszczenie tymczasowe значительно хуже по качеству), оно все же должно соответствовать определенным нормативам, в частности, иметь доступ к электричеству и дневному свету, обеспечить возможность пользования проточной воды.

Кому не полагается социальное жилье и временное жилье?

Предоставление социального жилья не требуется, если данное лицо может проживать в другом месте или может иначе удовлетворить собственные жилищные потребности. Временное помещение также не предоставляется лицу, по которому уже есть судебное решение о выселении во временную комнату.

Право на другую квартиру (социальное или временное жилье) не имеют лица, совершившие бытовое насилие либо при грубом или систематическом нарушении нанимателем порядка в доме.

В таких случаях вполне вероятно, что арендатор будет выселен на специальный объект размещения (например, «ночлежку» или приют), находящийся под ответственностью местной гмины.

Этап III. Исполнительное производство

Если суд выносит решение о добровольном освобождении помещения, а выселяемое лицо не делает этого в назначенный срок, суд прилагает к решению оговорку об исполнении (фактически – исполнительный лист, который вступает в силу в результате невыполнения решения суда), которая дает возможность инициировать принудительное исполнительное производство.

Еще раз повторим — выселить из квартиры может только судебный пристав. Он также может приказать человеку забрать его вещи, если они занимают недвижимость.

При этом должник вправе подать жалобу на действия судебного пристава, но это не приостанавливает производство по делу, если в заявлении не содержится соответствующего положения о приостановлении производства по делу о выселении.

Сколько времени дается на выселение из квартиры?

Законодательно не установлено сроков на выселение. Пристав должен исходить из всех сопутствующих обстоятельств – на практике это могут быть и дни, и месяцы. Если арендодатель считает, что время затягивается специально, он вправе подать жалобу на работу исполнителя.

Какие полномочия у пристава при выселении

Судебный пристав-исполнитель имеет право проводить различные действия по месту жительства выселяемого, в частности:

• принудительное вскрытие дверей;
• преодоление сопротивления должника;
• выселение должника из занимаемого недвижимого имущества.

Меры принудительного характера исполнитель может применять самостоятельно или с привлечением правоохранительных органов.

В каких ситуациях выселение невозможно?

В ходе исполнительного производства судебный пристав-исполнитель обязан уведомить должника о том, что, если он полагает наличие у себя права на социальное жилье, ранее ему не предоставленное, он может обратиться в суд с иском и потребовать приостановления исполнительного производства. Если арендатор решится на такое действие, процесс выселения остановится, и должник сможет в это время проживать в нынешнем помещении.

Даже если суд обязывает должника освободить жилое помещение добровольно и не предоставляет ему социальное / временное жилье, нельзя выселять должника в период с ноября по март.

Компенсация за использование квартиры должником

Лицо, занимающее помещение, не имея на него прав, должно выплатить собственнику компенсацию, эквивалентную арендной плате, которую можно было бы получить за помещение. Если компенсация не покрывает убытки, допустимо требовать дополнительных выплат. Для их получения собственник обязан доказать понесенные дополнительные убытки.

Кроме того, если муниципалитет не предлагает заключить договор социального найма, то он обязан выплатить компенсацию за это время. Должник тогда платит столько, сколько он должен платить за общественную ренту, остальное оплачивает гмина.

Подытожим. Процесс выселения долгий, сложный и эмоционально напряженный. Права жильца польское законодательство защищает достаточно крепко, но в конечном итоге должник все равно будет выдворен из чужой собственности. Во всех случаях сторонам лучше договориться без суда, но если это невозможно, надо четко понимать свои права и обязанности, чтобы не ухудшить ситуацию.