Как заключить договор аренды жилья в Польше?

Статья доступна на украинском

Аренда жилья в Польше – один из основных способов проживания иностранцев в стране, если речь идет о длительном пребывании. Несложно догадаться, что для законных правовых отношений между арендатором и арендодателем необходимо заключить соответствующий договор.

Такие контракты в РП существуют нескольких видов и от выбранного зависит огромное число различных нюансов, включая стоимость, условия расторжения, возможность выселения, необходимость нотариального заверения и пр.

Какие договоры аренды существуют в Польше? Какой тип умовы мешкания предпочтительнее для иностранца? Как заключить контракт на аренду жилья? Ответы на эти и другие вопросы смотрите в данном материале «Польского консультанта».

Скрыть содержание

Про что не будет рассказано в данной статье?

Начнем нестандартно – сразу исключим различные виды возможного проживания, по которым есть отдельный статьи. Разумеется, речь здесь не пойдет о проживании в отеле или хостеле, покупке недвижимости или ипотеке. Не будет рассмотрен и довольно специфический тип социального найма (аренда муниципального жилья). Отдельно рассмотрены и специальные программы для украинских беженцев от военных действий.

Другими словами, данный материал будет посвящен исключительно аренде (съему) жилья на обычных, максимально распространенных условиях.

Что такое умова найму мешкания?

Umowa najmu mieszkania – это польское название договора аренды жилья. С одной стороны, термин носит обобщающий характер и включает в себя все типы возможных контрактов по данной теме. С другой – речь идет исключительно о жилой недвижимости (жилье).

Типы умов найму различаются по разным направлениям, связанным, как со сроками действия соглашения, так и с правами и обязанностями сторон. Далее мы еще вернемся к вопросу более подробно.

Кто может заключить umowu najmu?

Это зависит от типа договора. Если заключать традиционные контракты в качестве арендодателя могут все – физические, юридические лица или организации без образования юридического лица – то некоторые категории (например, институциональная умова) доступны только лицам, ведущим предпринимательскую деятельность, связанную со сдачей недвижимости.

Арендатором, со своей стороны, может быть любое лицо. Основной акцент далее будет сделан на аренду жилой недвижимости физическими лицами, в первую очередь иностранцами.

Виды договоров аренды жилья в Польше

Все договоры аренды в Польше можно разделить на две крупные категории: по сроку их действия (бессрочные или на определенный период) и, собственно, по типу контракта, каждый из которых имеет свои значительные отличия. Очевидно, что категории могут перекрещиваться, и один и тот же тип может отличаться по сроку действия. Есть и исключения. Разберемся подробно.

Умовы мешкания по сроку действия

Здесь существует два основных типа:

  1. Umowa najmu mieszkania na czas nieoznaczony/nieokreślony. Договор на неопределенный срок, бессрочный. Контракт будет действовать до тех пор, пока стороны (или одна из них, в соответствии с нормами законодательства) не заявит о намерении расторгнуть его.
  2. Umowa najmu mieszkania na czas oznaczony. Договор на определенное время, т.е. изначально в соглашении указан период его действия. Это не исключает досрочного расторжения, но об этом будет сказано отдельно.

Что касается срочного контракта, то его максимальная продолжительность зависит от типа договора мешкания, а в некоторых случаях четко установленные ограничения отсутствуют.

Умовы мешкания по типу контракта

Это наиболее важный аспект рассматриваемой темы. В зависимости от типа контракта существуют строгие требования по его заключению и исполнению. Всего можно выделить три основных типа договоров:

  1. Najem tradycyjny – традиционная аренда.
  2. Najem okazjonalny – окказиональный наем.
  3. Najem instytucjonalny – институциональная аренда.

Каждый из них рассмотрим в отдельности во всех подробностях.

Консультант
Дмитрий Константинович
Типы договоров определены законодательно, однако их различия вытекают больше из содержания, чем из заголовка (названия). Договор, особенно если дело касается традиционного, может быть озаглавлен просто Umowa najmu (lokalu, mieszkania), но по его сути определяется тип, а значит и другие условия.

Традиционный наем (Tradycyjna umowa najmu)

Название «традиционной» данный вид аренды получил из-за его использования в течение многих лет. Норма о данном типе договора закреплена в юридическом поле с 1965 году.

Главные характеристики традиционного договора:

Кто может быть арендодателемЛюбой собственник
Кто может быть арендаторомЛюбое лицо
Срок действияКак бессрочный, так и на определенный срок
Максимальный залог (кауция)До 12-кратного размера ежемесячного платежа
Принудительное выселениеС гарантией предоставления социального / временного жилья
Возможность одностороннего изменения стоимости арендыНедопустимо

На два завершающих пункта обратим особое внимание – именно они и отличают традиционную аренду от других типов наиболее сильно.

Человека, заключившего такой договор нельзя выселить «на улицу» решением арендодателя, если у него нет иного жилья. Это может быть предоставление муниципальной недвижимости или других форм аренды, но человек, даже нарушивший договор, может быть выселен исключительно в какое-то иное помещение. Данный момент установлен нормами Закона о правах арендаторов.

Второй уровень дополнительной защиты арендатора – возможность одностороннего увеличения стоимости арендодателем. Весь срок действия контракта, какими бы ни были внешние условия (изменение рынка, инфляция и т.п.), если арендатор сам не согласен переписать договор (или подписать дополнение – т.н. анекс), то платить должен столько, сколько изначально указано в соглашении.

Все это делает традиционный договор очень выгодным для арендатора, но не пользующимся особой популярностью у арендодателей, особенно когда речь идет о заселении иностранцев. Вместе с тем для других типов необходимо выполнить свои условия и, если это невозможно, сдать квартиру можно только по традиционной схеме.

Образец договора можно скачать здесь: 📄 doc-формат, или посмотреть далее в pdf-файле:

Umowa najmu lokalu mieszkalnego

Открыть в отдельной вкладке

Нотариального заверения данный тип договора не требует. Форма составления – письменная с собственноручными подписями сторон или их официальных представителей.

Окказиональный договор аренды (Umowa najmu okazjonalnego)

Окказиональная умова – разновидность договора аренды мешкания, главная суть которого в изначально указанной другой недвижимости, куда арендатор может переехать в случае разрыва данного договора.

Общие характеристики:

Кто может быть арендодателемЧастный собственник (субаренда недопустима)
Кто может быть арендаторомФизическое лицо
Срок действияТолько ограниченный (na czas oznaczony) – максимальный период 10 лет
Максимальный залог (кауция)До 6-кратной месячной аренды
Принудительное выселениеАрендатор не имеет права на социальное жилье и может быть выселен в указанное при заключении договора помещение
Возможность одностороннего изменения стоимости арендыЦена может быть изменена в соответствии с правилами, указанными в договоре

По основным характеристикам окказиональный договор аренды отличается от традиционного полностью. Заключена Umowa najmu okazjonalnego может быть только между частными лицами, подписана максимум на 10 лет (в любом случае – на ограниченный срок), имеет меньший размер максимальной кауции, защиты от выселения (гарантии предоставления другого жилья) не существует, изменение стоимости аренды – более свободное.

Договор не требует обязательного нотариального заверения, но этого требуют те обязательные приложения к нему, в которых обозначается другое помещение, куда может выехать арендатор. Форма – исключительно письменная.

Скачать договор в 📄 doc-файле. Образец в pdf-формате:

Umowa najmu okazjonalnego

Открыть в новой вкладке

Договор институциональной аренды (Umowa najmu instytucjonalnego)

Если говорить просто, то данный тип договора можно считать форматом окказионального контракта, но для арендодателей-предпринимателей.

Общие характеристики:

Кто может быть арендодателемПредприниматели, для которых сдача недвижимости является хозяйственной деятельностью (субаренда допустима)
Кто может быть арендаторомЛюбое лицо
Срок действияТолько ограниченный (na czas oznaczony) – при отсутствии максимального срока
Максимальный залог (кауция)До 6-кратной месячной аренды
Принудительное выселениеНет гарантий на другое жилье, как при традиционном договоре
Возможность одностороннего изменения стоимости арендыЦена может быть изменена в соответствии с правилами, указанными в договоре
Консультант
Дмитрий Константинович
Сразу оговоримся. Институциональная аренда бывает двух видов – без перехода права собственности и с таким переходом. В первом случае речь идет об отдельном виде аренды (который мы и рассматриваем), а во втором – о выкупе недвижимости путем постепенной выплаты ее стоимости. Второй случай – очень специфический и требующий отдельных детальных пояснений. В данном материале он не рассматривается.

Как видно, во многом najem instytucjonalny похож на окказиональный, однако есть и существенные отличия. Арендодателем может выступать только тот, кто является предпринимателем в сфере сдачи недвижимости в аренду. При этом он может быть и физическим (ИП) и юридическим лицом, а также любым иным, которому по польскому законодательству допустимо заниматься данным бизнесом. Необязательно являться собственником сдаваемого помещения – как уже указывалось, субаренда является допустимой.

Интересно, что закон запрещает подписывать данный тип договора на неопределенный срок, одновременно не регламентируя максимальный срок контракта na czas oznaczony. То есть это может быть и какой-то небольшой период, и 10 лет, и 100, и 1000.

Форма – исключительно письменная. Нотариальное заверение обязательно.

В данном случае образец договора предоставлять не будем, т.к. в большинстве случаев готовый бланк предоставляется арендодателем (напомним, сдача внаем – это его бизнес) и не подлежит корректировкам. Только порекомендуем обязательно вычитывать документ перед подписанием, чтобы проверить наличие в нем всего необходимого (см. далее). Более подробная информация об институциональной аренде в данном материале.

Договор о бесплатном предоставлении жилья (Umowa użyczenia lokalu)

Этот договор мы намеренно вынесли отдельно. Суть его понятна из названия – это договор на безвозмездное предоставление жилья. Яркий пример – иностранец прибыл в Польшу и пока адаптируется (например, ищет работу) кто-то из знакомых или родных предоставляет ему место жительства, не беря за это деньги.

Детально Гражданский кодекс РП данный тип договора не описывает, но не существует и ни одного основания, делающего его заключение невозможным (при наличии права заключать договор со стороны собственника).

Umowa użyczenia не только не требует нотариального заверения, но может и не подразумевать письменной формы. То есть устного соглашения будет достаточно. Зачем же подписывать такой договор?

Письменная форма безвозмездного договора может пригодиться, например, для мельдования (регистрации иностранца по месту жительства). Если иностранец беженец, то хозяин квартиры может получать по 40 злотых в день от властей за предоставленное помещение. Есть и другие случаи.

Скачать образец в 📄 doc-формате. Ознакомиться с PDF-бланком можно далее:

Umowa użyczenia lokalu

Открыть в новой вкладке

Как правильно составить договор найма жилья?

Все основные условия аренды необходимо оговорить заранее, а после внести в договор. Принципиально важно установить:

  • Стороны договора. Точная идентификация, желательно не только Ф.И.О., номер / серия удостоверения личности, дата рождения или наименование юридического лица, но и номера PESEL / NIP.
  • Описание объекта. Указание адреса, размера, состояния. Желательно подписать отдельный акт приема помещения, в котором обозначить имеющиеся недостатки, изношенность предметов обихода, бытовой техники и пр.
  • Тип договора. Стоит указать, что речь идет об институциональном или окказиональном контракте.
  • Стоимость аренды и другие выплаты. Очень важный пункт, т.к. расходы на содержание жилплощади могут состоять из разных элементов. Обязательно ознакомьтесь с основными (включая такие понятия, как Koszt wynajmu, чинш, коммунальные услуги и т.д.) в соответствующем разделе данного материала, а по поводу кауции (залога) есть отдельная подробная статья.
  • Очередность и способ оплаты. Когда, куда и как переводить деньги за аренду.
  • Срок действия или бессрочный тип (если он допустим).
  • Способы расторжения. Не должны противоречить законодательно установленным для выбранного типа договора.
  • Дата, подпись.

В конкретном случае могут быть дополнительные параметры, которые так же стоит внести в договор.

Напомним и о том, что к любому действующему договору можно подписать дополнение (т.н. aneks do umowy), например, если согласовано изменением каких-либо условий. Подробно об анексе и о его бланке можно узнать в данном разделе основной статьи об аренде недвижимости в Польше.

Прекращение аренды жилья

Срочный договор может быть расторгнуть по окончанию периода его действия. Досрочное прекращение действия договора производится на условиях, указанных в самом договоре, а если этого нет, по правилам расторжения бессрочного.

Расторжение (wypowiedzenia umowy najmu) в случае бессрочного контракта, происходит в строго указанном порядке (art.673 k.c.):

  • В случае арендной платы, выплачиваемой ежемесячно, периодом уведомления является календарный месяц. Важно понимать, что уведомление должно быть предоставлено арендатору в течение месяца, предшествующего периоду уведомления. К примеру, если хотите, чтобы период уведомления начался в мае, необходимо уведомить арендатора не позднее конца апреля. А оповещение предоставленное, например, 1 мая, приведет к началу периода уведомления с июня.
  • В случае арендной платы, выплачиваемой реже одного раза в месяц (например, раз в квартал), уведомление составляет три месяца. Начало срока уведомления о выповядзенье умовы найму рассчитывается аналогично.
  • Если арендная плата выплачивается один раз в три дня, срок уведомления составляет три дня.
  • Ежедневная оплата арендной платы дает право на уведомление за один день.
Консультант
Дмитрий Константинович
Еще одно важное правило. После истечения периода действия договора на определенный срок, если арендатор с согласия арендодателя продолжает проживать в указанной в контракте квартире, договор автоматически превращается в umowu najmu mieszkania na czas nieoznaczony/nieokreślony (бессрочный контракт).

Разорван договор может быть и при нарушении его условий. Как правило, по инициативе арендодателя:

  • за два и более месяца неуплаты;
  • за использование помещения не по назначению;
  • за нанесение ущерба собственности.

Все перечисленное является основанием для выповядзенья умовы найму без предварительного уведомления, но в договор могут быть внесены и другие нормы.

Как оформить прекращение договора?

Прекращение договора аренды происходит в письменном виде (исключение — Umowa użyczenia lokalu, если она заключалась устно). В документе должно содержаться:

  • место и дата составления;
  • сведения о стороне, расторгающей договор (арендатор или арендодатель);
  • сведения о стороне, с которой расторгается договор (арендатор или арендодатель);
  • основания для расторжения (например, указывается статья Гражданского кодекса РП);
  • уточнение предмета аренды (в случае с жилыми помещениями это будет местонахождение объекта недвижимости – адрес);
  • указание даты прекращения действия договора;
  • обоснование расторжения (в зависимости от причины, по которой сторона расторгает договор, например, арендодатель может расторгнуть договор с арендатором, когда арендатор использует предмет аренды не по назначению);
  • подпись стороны, расторгающей договор.

Примерный бланк такого уведомления можно увидеть далее:

Wypowiedzenie umowy najmu

Открыть в отдельной вкладке

В заключение еще несколько вопросов и ответов, касающихся данной темы, которые наиболее часто поступают от читателей.

Часто задаваемые вопросы

Что делать, если арендодатель не хочет возвращать залог за аренду квартиры?
На какой максимальный срок можно заключить договор аренды?
У коллеги по работе есть свободная комната, которую он может мне сдать. Какой договор нам подписать?
4.6/5 - (16 голосов)

Остались вопросы? Задайте их:

  1. Под статьей в виде комментария.
  2. В нашем ТГ-чате.
  3. Через платную консультацию.
Каждый нерешенный вопрос – это незаконченное дело, которое висит над нами как облака. Откладывая его, мы теряем время, энергию и даже спокойствие. Не откладывайте решения на потом, а беритесь за них сейчас. Не бойтесь изменений, не бойтесь принимать сложные решения, потому что именно они могут привести к лучшему будущему.
Задать вопрос консультанту
Нажимая на кнопку, вы даете согласие на обработку своих персональных данных.

  1. Лиза

    Добрый день. Нашла комнату на подселение в 2х комн квартире. У арендатора договор аренды есть, нужно вписать меня,как субарендатора.Смущает факт того,что договор без печати или это для обычного договора не является обязательным? Могу ли с этим договором подавать документы на сталый побыт?

  2. Cергей

    Добрый день был заключен договор оказиональны. на год у нотариуса. внесена плата за месяц вперед. и тут вдруг хозяйка решает прервать договор по соглашению сторон. сегодня 14/10 выселиться нужно 31/10 не прошло 2 недель после вселения. Дочка взяла и на нервах подписала… как обезопасить себя в будущем от такого . что прописать в договоре. должны же быть штрафные санкции какие то для того кто прерывает договор

    • Юлия Владимировна

      Сергей, при всех возможных нюансах, нельзя прописать запрет на расторжение по соглашению сторон. Какие бы условия Вы не указывали, стороны всегда вправе поправить текст, внести новые сведения и расторгнуть контракт. Так что тут вопрос не юридический. Единственное, что могут посоветовать – подписывайте договор сами, чтобы и соглашение сторон могло быть подписано только Вами.

      • Анна

        Добрый день. Мы переселенцы из Украины. Заключили договор аренды сроком на 1 год. По факту прожили 8 месяцев. Уведомили владельца квартиры о том, что планируем прожить до конца апреля и досрочно расторгнуть договор. В договоре не прописаны условия возврата кауции и досрочного расторжения. Владелец квартиры на наше сообщение ответил, что не планирует возвращать нам кауцию и более того требует оплату от нас за следующие 4 месяца до конца срока действия договора. Какие наши законные действия?

        • Юлия Владимировна

          Анна, тщательно изучите договор (в идеале – с привлечением профильного юриста). Если выдвигаемые условия действительно нарушают договор, потребуйте исполнения в письменном виде (через заказное письмо с уведомлением). Если не поможет – обращайтесь в суд. Но в большинстве случаев, если арендодатель действительно не прав, одного высказанного намерения о подаче в суд бывает достаточно, чтобы он отказался от незаконных требований.

  3. олег

    в договор должны выписаны все данные кто там будет проживать, например я аренду, я обязан давать данные своего сына и жены?

    • Юлия Владимировна

      Олег, это может быть условиями договора, но они необязательно должны подразумевать четкое определение лиц. Это может быть «с семьей из N человек» или что-то подобное. Арендодатель со своей стороны может потребовать и более детального указания на проживающих, но Ваше право соглашаться на это или нет.

  4. Светлана

    Добрый день, Юлия!
    Подскажите, пожалуйста, можно ли договор аренды заключить на двух человек? Я с дочерью хотим подавать документы на карту побыту и нам придётся предоставлять договор о найме жилья.
    Благодарю Вас

    • Юлия Владимировна

      Светлана, теоретически такое возможно, но на практике арендодатели нечасто на такое соглашаются, так как считают, что это размывает объект ответственности. Но, если это не запрещено договором, одна из вас может заключить договор аренды, а со второй подписать субаренду. Либо получить мельдование (если владелец не против), и этого будет достаточно для карты.

  5. Сергей

    Живу у дела около Познани, снимаю там комнату. Умову дед не хочет делать. Берет с меня 700 злотых за месяц вперед и всё. Кроме деда и меня, в доме живет еще один поляк. То есть трое. Но у деда полная антисанитария везде, кроме моей комнаты. В кухне бегают тараканы, балаган такой, что страшно заходить. Я понимаю, 70 лет деду, не можливо навести порядки, что может делает — поменял унитаз, который отлично две недели смывал, а теперь снова засорился. Уж не знаю, что туда попадает, кроме того, что должно… И да, когда я только вселился, то рассказал, что я много знаю в сторительстве и электрике, дед сразу же предложил ему помочь за отдельную плату что-нибудь поделать. И как только я освободился и сказал что вот давай, я готов, он отправил меня рвать сорняки на огороде. Злости не хватает. Я ему говорил, скидку давай на жилье. Он сказал, окей. А когда я пять часов под солнцем и дождем рвал эту траву руками, он потом пришел и дал мне 30 злотых со словами «вот твоя скидка». И снова приходит и просит вырвать оставшееся. Там участок заросший, мне самому хочется его в порядоу привести, чтобы всем было хорошо, но такое отношение убивает весь энтузиазм. Тем более, что я человек немолодой и здоровьем не блистаю. Как найти управу на такого арендодателя?

    • Юлия Владимировна

      Сергей, если нет договора, то нет и обязанностей его соблюдать, как нет и его обязанностей перед Вами вообще. Хотите наказать пожилого человека? Сообщите в налоговую, что он берет с Вас средства, а налогов не платит. Только стоит понимать возможные последствия. Если нарушителя лишат свободы или оштрафуют, вряд ли Вы сможете продолжать проживать в том же месте.

  6. Вадим

    Здравствуйте!Мы,семья,переселенцы из Украины.Сняли жилье(на один месяц в Польше)по программе аренби.Но как оказалось в квартире очень воняет канализацией, особенно по утрам.Как разорвать с ними договор и вернуть деньги обратно?Куда обратится?Хозяйка на сообщения не отвечает

    • Юлия Владимировна

      Вадим, в договоре должны быть условия расторжения, в том числе контакты для этого. Можно отправить требование заказным письмом с уведомлением. Обратиться в муниципалитет или контролирующие органы с жалобой.

      Вариантов много, но точно сказать что-либо, не видя договора, затруднительно. В идеале Вам стоит обратиться с контрактом к юристу офлайн, чтобы он смог точно выработать стратегию.

  7. Анна

    Добрый день. Может ли быть вписаны окказиональный договор адрес собственности в другой стране?

x

Спасибо, ваш отзыв отправлен