Как иностранцу купить недвижимость в Польше и сколько стоит польское жилье?

Приобретение недвижимости – это сложный и неоднозначный процесс. С одной стороны, стать собственником жилья всегда приятно и удобно, но с другой – внушительные затраты и риски многих заставляют осторожничать.

Мы не хотим агитировать за покупку польской недвижимости – это каждый решает для себя самостоятельно. Однако для украинцев, кто созрел для такого шага, поясним можно ли купить польскую недвижимость, а также выясним все нюансы и возможные «подводные камни».

Скрыть содержание

• Почему украинцы хотят купить недвижимость в Польше?
• Может ли иностранец купить квартиру или частный дом?
Без дополнительных согласований     Когда требуется разрешение?     Оформляем разрешение    
• Вторичное жилье или новострой?
• Где лучше искать квартиру в Польше?
• Как правильно украинцу и белорусу купить жилье без посредников?
Цена переоформления недвижимости    
• Формы собственности
• Сколько стоит недвижимость в городах Польши в 2022 году?
• Может ли иностранец взять кредит?

Почему украинцы хотят купить недвижимость в Польше?

«Жилье удобно тем, что в нем можно жить». Эта банальная до глупости фраза, но от этого она не перестает быть истиной. К счастью, преимущества обладания польской недвижимостью ею не исчерпываются. Другие плюсы:

1. Жилье в Польше можно купить дешево, точнее недорого по сравнению с недвижимостью в городах «коренной» Европы. Так, по усредненным данным, квадратный метр недвижимости в РП впятеро дешевле парижского, а цена лондонского метра превышает польский в семь раз.
2. Цена на недвижимость постоянно растет, поэтому квартира в Польше может стать прекрасным способом для выгодного инвестирования.
3. Доступная ипотека, по сравнению со странами СНГ.
4. Наличие жилья напрямую не является основанием для получения гражданства, однако можно получить вид на жительство.
5. Сдавая жилье в аренду, можно получить приличный стабильный доход.

Разумеется, есть и другие положительные факторы.

Может ли иностранец купить квартиру или частный дом?

Без дополнительных согласований

Отношение к покупке недвижимости в Польше достаточно лояльное. Не потребуются дополнительные разрешения, если:

1. Речь идет о покупке квартир, апартаментов, гаража или нежилого помещения под гараж.
2. Имеется в наличии карта сталего побыту (ПМЖ), а срок проживания в РП составляет не менее 5 лет.
3. Покупатель является супругом / супругой гражданина Польши, находится в стране не менее 2 лет, а приобретаемое имущество станет их совместной собственностью.

При пользовании услугами риелторов, рекомендуем заранее и в полном объеме согласовать их комиссионные (или их отсутствие). Нередки случаи, когда не зафиксированные в договоре суммы начинали существенно расти в процессе оформления документов.

Когда требуется разрешение?

В ряде случаев иностранцу придется дополнительно согласовывать свою покупку. Разрешение получают в польском МВД, в специальном департаменте разрешений и концессий.

Документ потребуется, если:

• покупается частный дом, в т.ч. в сельской местности;
• речь идет о покупке земельного участка площадью более 1 Га;
• недвижимость расположена в приграничной полосе.

Оформляем разрешение

В МВД подается заявление, написанное в свободной форме. К нему прилагаются следующие документы:

• копии листов паспорта с данными;
• если речь идет о предпринимателе – учредительные (правоустанавливающие) документы;
• данные о доме и/или участке в селе/пригороде: ипотечная книга, выписка, свод документов со схемой участка;
• план развития или результат исследований;
• заявление от действующего владельца.

Вопрос с разрешением довольно сложный и подробно разобран в данном материале.

Вторичное жилье или новострой?

Как и во всех странах, на рынке представлено как новое жилье, так и вторичное. У каждого свои плюсы и минусы. Так вторичное жилье в ряде случаев более доступно. Есть еще один момент – возможность торга.

Часто вторичное жилье отличается от нового планировкой. Старые квартиры имеют привычные нам изолированные кухни. В определенный момент польское законодательство установило норму на кухню – не менее 18 кв.м., но большие квартиры не пользуются повышенным спросом, а сделать маленькую с такой кухней невозможно. Поэтому дизайнеры и нашли выход – объединить кухню и зал, сделав своего рода студию. Именно такие квартиры в новых домах сейчас наиболее распространены в РП.

При выборе новой квартиры следует внимательно изучить планировку и состояние. Продаются как готовые «под ключ» квартиры, так и недвижимость минимальной комплектации. В последнем случае могут появиться дополнительные затраты.

Законодательство предъявляет к сдающимся жилым помещениям следующие минимальные требования:

1. Полы: залитая стяжка.
2. Двери: наличие и установка.
3. Стены: оштукатурены под покраску.
4. Электричество: разведена сеть.
5. Коммуникации: подведена канализация, отопление, водоснабжение.
6. Счетчики: установлены.

Где лучше искать квартиру в Польше?

Для поиска недвижимости можно изучить предложения в специализированных газетах, на сайтах олх, авито и тп.

На сайтах продажи квартир есть фото и вся необходимая информация для связи с собственником.

Можно продолжить и дальнейший процесс самостоятельно: проверка, заключение договора, оформление.

Как правильно украинцу и белорусу купить жилье без посредников?

Оформление права собственности подразумевает заключение договора и внесение новых данных в соответствующие государственные реестры. Если процессом занимается риелтор, он без труда соберет все необходимые бумаги.

Если жилье оформляется самостоятельно или есть необходимость проверить посредника, нужно проконтролировать наличие следующих документов:

• ипотечная книга (выписка);
• документ о праве собственности;
• реестр зем. участков (выписка);
• подтверждение, что на объекте недвижимости не осталось прописанных людей;
• разрешение (если необходимо);
• договор.

Договор заверяется нотариусом и может быть двух видов: полный или предварительный. В первом случае, происходит оплата и переход права собственности. Во втором возможна частичная предоплата. Это удобно, к примеру, при оформлении ипотеки. Именно на этом этапе и подаются документы в польский банк (о кредите подробнее ниже).

Цена переоформления недвижимости

Если требуется Разрешение на приобретение недвижимости, то расценки на него описаны в начале этой статьи.

Остальные затраты складываются из налога на покупку жилья – это всегда 2% от задекларированной стоимости сделки — а также из оплаты услуг нотариуса.

Нотариальный расход состоит из двух суммирующихся частей: фиксированной и дополнительной:

Формы собственности

При заключении договора стоит внимательно ознакомиться с предлагаемой формой собственности жилья. От этого зависят многие последующие действия. Все насчитывается 3 основных вида собственности на недвижимость:

1. Pełna własność (полная — иногда называют отдельная – собственность). Классический вариант, когда владельцу принадлежат все права на недвижимость и пропорциональное право на использование общих помещений, территорий, устройств (лифт, подъезд, лестница и т.д.).
2. Spółdzielcze własnościowe (кооперативное право собственности). Собственность числится за кооперативом, но владелец имеет право без согласования распоряжаться им: продавать, дарить, оставлять в наследство и т.п. Согласовываются только перепланировка и перевод в разряд нежилых.
3. Towarzystwo Budownictwa Społecznego (собственность товарищества). Это бюджетный вариант, при котором товарищество сдает в аренду жилье. Такими помещениями можно пользоваться, но нельзя распоряжаться.

Сколько стоит недвижимость в городах Польши в 2022 году?

Разброс цен на польское жилье достаточно внушителен. Стоимость продажи зависит и от типа недвижимости (коммерческая или жилая), и от размера (однокомнатные и т.д.), и от места расположения (на берегу моря, в мегаполисе или деревне).

Согласно анализу порталов Morizon и Gratka, среди 30 самых густонаселенных польских городов квартиры со вторичного рынка в Варшаве – самые дорогие. В третьем квартале 2022 года средняя цена квадратного метра в польской столице составляла 13332 злотых. Второе место в рейтинге занял Краков (11689 злотых / м²), а третье – Гданьск (11679 злотых / м²). На другом полюсе есть Лодзь со средней стоимостью 6923 злотых.

Четвертое место по уровню цен заняла Гдыня. Это место очень популярно среди клиентов, ищущих жилье как для собственных нужд, так и для инвестиций. Данный факт напрямую отражается на ценах на квартиры, выставленные на продажу, медиана которых в третьем квартале 2022 года составила 10852 злотых / м² и была выше, чем во Вроцлаве или Познани – 10197 злотых и 8976 злотых за квадратный метр соответственно.

Десятку лучших в рейтинге завершают Жешув (8392 злотых / м²), Люблин (8293 злотых / м²) и  Белосток (8283 злотых / м²). Замыкает топ-10 Щецин, где средняя цена квартир на вторичном рынке составляет 7983 злотых / м².

Пропорционально гораздо большие различия в ценах возникают между городами из третьего десятка рейтинга. В то время как в Радоме, который занимает 21-е место в рейтинге, медианная цена предложения составляла 6212 злотых / м², в Бытоме, самом маленьком из 30 крупнейших польских городов, она была на 35% ниже — 4034 злотых / м².

По сравнению со Щецином, который занимает 10-е место по ценам, ставка в Бытоме ниже почти вдвое (49,5%), а по сравнению с Варшавой разница в цене (медиане) квадратного метра составляет почти 9300 злотых или почти на 70% ниже.

Примечательно, что средняя цена квартир, занимающий 17е место в Лодзи, составляет, согласно отчету, 6923 злотых / м². По сравнению с Варшавой разница составляет целых 6399 злотых.

Обратите внимание, Сопот, по правилам данного отчета, не входит в число 30 крупнейших польских городов, но именно там медианная цена превышает все вышеперечисленные города. В третьем квартале этого года медианная цена предложения в Сопоте составляла 17205 злотых / м², что означает, что она была на 29% чем в Варшаве, и более чем в четыре раза (326,5%) выше, чем медианная цена в Бытоме.

Может ли иностранец взять кредит?

Иностранец имеет право на кредит, если соответствует условиям:

• имеет ПМЖ (КСП), но некоторые банки рассматривают заявки и по ВНЖ (КЧП);
• наличествует постоянный и стабильный доход (~2000 евро), в т.ч. и от личного бизнеса;
• имеется 20% первоначального взноса.

Подробнее об оформлении ипотеки для иностранца.

Недвижимость в Польше может стать хорошим способом для легализации в стране и получению дохода. Как минимум, это очень удобно. Мы рассказали обо всех нюансах процесса покупки-оформления жилья, но если остались вопросы – пишите их в комментариях, постараемся ответить.