Является ли в Польше незарегистрированный договор аренды действительным?

Договор аренды должен быть зарегистрирован в налоговой инспекции Польши. Однако нередко арендодатели, стараясь уйти от уплаты налога, не делают этого.

Такое нарушение считается очень серьезным и может привести к уголовной ответственности. Но действителен ли договор аренды, незарегистрированный в налоговой? Законно ли арендатор пользуется имуществом? Не нарушаются ли его права? Ответы в данном материале «Польского консультанта».

Что такое договор аренды?

Договор аренды относится к категории контрактов, именуемых гражданско-правовыми, то есть их регулированием занимается Kodeks cywilny (Гражданский кодекс Польши), а в случае жилья, еще и Ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Закон РП о защите прав нанимателей жилья…).

Договор аренды – это возмездный договор, по которому арендодатель (собственник арендуемого предмета) может получать выгоду в виде регулярно уплачиваемой арендной платы. Законодатель не требует, чтобы такое пособие было в денежной форме, однако по практическим соображениям арендная плата чаще всего выплачивается наличными или банковским переводом. Окончательное решение о форме и способе оплаты арендной платы принимают стороны договора – этот вопрос должен быть достаточно подробно урегулирован в тексте.

Налогообложение договора аренды

В связи с имущественным характером договора аренды он подлежит налогообложению. Арендодатели обязаны зарегистрировать договор в налоговой по месту жительства.

Договор аренды облагается подоходным налогом. С 2022 года частная аренда требует уплаты исключительно паушального налога (рычалт), и другие формы налогообложения применяться не могут.

Действительность договора аренды

Действительность договора аренды определяется элементами самого правоотношения, т.е. соответствуют ли конкретные положения договора применимым нормам. Для действительности всего договора важно:

• обладали ли стороны полной дееспособностью;
• были ли осведомлены и имели полную свободу вступления в обязательства;
• имел ли арендодатель полное право распоряжаться имуществом.

Существуют дополнительные требования для институциональной и окказиональной аренды. В этих случаях необходимо еще подготовить заявление о волеизъявлении арендатора о подаче взыскания, которое должно быть составлено у нотариуса, являться неотъемлемой частью договора, а его отсутствие определяет недействительность договора.

Как зарегистрировать договор в налоговой?

Обязательства регистрации договора аренды в налоговой должны быть выполнены арендодателем без какого-либо требования со стороны самой налоговой. Собственник арендуемого имущества должен подготовить соответствующее письмо, к которому прикладывается копия заключенного договора.

Заявление должно содержать следующую информацию:

• дата и место заключения договора аренды;
• данные арендодателя и арендатора;
• описание предмета аренды (в случае с недвижимостью это будет адрес его местонахождения и номер земельно-ипотечной книги);
• срок, на который заключен договор аренды;
• подпись заявителя.

Наказание за незарегистрированный договор

Если владелец арендованного имущества не сообщит об этом в налоговую или сделает это по истечении установленного законом срока в 14 дней, он подвергается финансовой ответственности.

В таком случае налогоплательщик должен учитывать не только обязанность по уплате просроченного налога, но и проценты за просрочку уплаты. Кроме того, ведомство может обнаружить, что в той или иной ситуации было совершено налоговое правонарушение, что повлечет за собой дополнительные финансовые санкции в виде штрафа. Ставки штрафов меняются ежегодно. Размер зависит от нескольких факторов:

• величина арендной платы, указанная в договоре;
• срок, на который заключен договор аренды;
• время просрочки заявления об аренде в налоговую инспекцию и было ли оно произведено арендодателем вообще.

Окончательное решение по размеру штрафа будет принято чиновников, рассматривающим дело. Смягчающим обстоятельством, которое может защитить арендодателя от штрафа или снизить его размер, является так называемое деятельное раскаяние (чинный жаль).

Подытожим. О каждом договоре аренды необходимо сообщить в налоговую инспекцию в течение 14 дней со дня ее начала. Данная обязанность возлагается на собственника имущества / арендодателя. Если об аренде не сообщается в установленные законом сроки или не сообщается вообще, договор остается действительным. Однако это может привести к налоговой ответственности и штрафам для арендодателя.