Umowa użyczenia mieszkania: как составить договор безвозмездного проживания в Польше?

Совершенно различные, но часто встречающиеся на практике обстоятельства, приводят к тому, что один человек предоставляет другому возможность безвозмездно проживать в принадлежащей ему квартире, доме, комнате. Такие правовые отношения могут потребовать подписания договора, чтобы пользователь жилья мог использовать его в дальнейшем.

Что такое договор пользования жильем (umowa użyczenia mieszkania), как он составляется и какие права дает, читайте в данном материале «Польского консультанта».

Скрыть содержание

• Что такое договор бесплатной аренды?
• О терминологических сложностях
• Когда подписывать договор бесплатного использования?
• Права и обязанности сторон по договору бесплатной аренды
Обязанности лица, предоставляющего жилье безвозмездно     Обязанности пользователя жильем    
• Что должен содержать договор бесплатной аренды?
• Образец Umowy użyczenia mieszkania
• Расторжение договора бесплатной аренды
• Можно ли сдать квартиру, предоставленную в пользование?

Что такое договор бесплатной аренды?

Возможность заключения договора пользования (безвозмездной аренды) заложена в art.710 Kodeksu cywilnego (Гражданского кодекса Польши), однако его форма законодательно не установлена, а значит может быть любой – и устной, и письменной.

Вместе с тем, использование данного договора (о формах которой будет сказано далее) может подразумевать именно письменную форму. На ней и акцентируем внимание читателей в дальнейшей статье.

О терминологических сложностях

Сама тема договора пользования жильем достаточно просто. Сложности заключаются только на уровне определений (терминов) и их переводов. В Польше чаще всего используется наименование umowa użyczenia, в качестве договора пользования вообще (не только жилой недвижимости), а для обозначения квартиры (дома) дописывают mieszkania или lokalu.

Но иногда может применяться и международная терминология, в частности:

• Узуфру́кт (от латинских слов usus (использование) и fructus (доход)) в качестве обозначения самого явления передачи собственности в безвозмездное пользование, и узуфруктуарий – для обозначения лица, пользующегося бесплатно имуществом.
• Ссуда – данное понятие в юриспруденции имеет и значение договора о безвозмездной передаче собственности в пользование другому лицу. Стороны соглашения называются, соответственно, ссудодатель и ссудополучатель.

В разговорной речи, в переводе, используется различная терминология – бесплатная аренда, безвозмездная аренда, договор пользования жильем (помещением) и т.п.

Когда подписывать договор бесплатного использования?

Договор стоит заключить в любом случае предоставления бесплатного проживания. Это в интересах обеих сторон. Что касается практического применения, то, к примеру, договор пользования недвижимостью может быть заключен с иностранцем в следующих случаях:

• Предоставление проживания от родных, близких, знакомых.
• Предоставления жилья, как условия соглашения с работодателем (контрагентом).
• Передача недвижимости в пользование в качестве помощи иностранцу.

Еще раз повторим, что заключен контракт может быть как в письменном, так и в устном формате. Однако письменный вариант позволит осуществить ряд официальных действий, в частности:

• замельдоваться;
• подтвердить наличие места проживания (к примеру, при подаче документов на карту побыту);
• для получения некоторых типов субсидий и пособий, в том числе для подписания с членами своей семьи – беженцами из Украины для оформления выплат в 40 злотых в день.

Контракт на пользование жильем может пригодиться и в любом ином случае, когда требуется предоставить договор аренды.

Права и обязанности сторон по договору бесплатной аренды

Несмотря на безвозмездный характер соглашения, речь идет о договоре, а значит у сторон есть определенные права и обязанности. Рассмотрим их отдельно.

Обязанности лица, предоставляющего жилье безвозмездно

Прежде всего о том, кто может быть таким лицом (ссудодателем). Разумеется, подписать договор может собственник недвижимости. Однако это вправе сделать и арендатор, если договор с ним не запрещает субаренды.

В связи с тем, что договор пользования помещением является безвозмездным, у ссудодателя нет большого объема обязательств перед ссудополучателем. Он несет ответственность только за недостатки самого объекта договора (жилья), причинившие какой-либо ущерб лицу, которому недвижимость предоставлена.

Эта ответственность возникает только в случае, если ссудодатель скрыл от ссудополучателя существенные недостатки жилья, которые тот не мог увидеть сразу, и в результате этого жилец понес ущерб. Такой ущерб может быть компенсирован.

Обязанности пользователя жильем

Узуфруктуарий обязан использовать жилье способом, соответствующим его целевому назначению. Несмотря на то, что помещение предоставляется безвозмездно (бесплатно), пользователь должен нести расходы, связанные с содержанием жилья, например, эксплуатационные расходы, оплата коммунальных услуг (газ, вода, энергия, интернет, телевидение и т.д.).

При этом пользователь не может нести ответственности за естественный износ помещения в результате надлежащего использования. Если же жилье повреждено в ходе ненадлежащего использования, то узуфруктуарий (ссудополучатель) обязан будет возместить расходы по приведению помещения в должное состояние.

Что должен содержать договор бесплатной аренды?

Уже отмечалось, что договор пользования жилым помещением не имеет единой (установленной) формы. Однако и из общих норм гражданского законодательства Польши, и из сути umowy użyczenia lokalu можно вывести следующие обязательные положения:

• Стороны договора. Должны быть четко определены. Если контракт заключают физические лица, достаточно указать их имена / фамилии, даты рождения, имена родителей, адреса проживания, номера документов, удостоверяющих личность, и номера PESEL. Если договор заключен с компанией, должны быть указаны адрес зарегистрированного офиса, номер записи в Национальном судебном реестре и лица, уполномоченные представлять его.
• Описание предмета. Договор должен содержать подробное описание предмета соглашения. В ситуации, когда предметом кредита является жилое помещение, следует указать его адрес, площадь и количество комнат.
• Техническое состояние. Стороны должны заявить, что им известно о техническом состоянии предмета договора. Это важно для возможных претензий в дальнейшем.
• Срок действия договора. Важным элементом контракта на бесплатную аренду является его продолжительность, если это срочный договор. Однако соглашение может быть заключено и на неопределенный срок.
• Затраты и вознаграждение. В связи с тем, что договор найма помещения является безвозмездным, ссудодатель не может претендовать на вознаграждение, но договор должен включать положение о покрытии расходов, связанных с платой за содержание помещения.
• Подписи сторон. Стороны должны лично подписать все экземпляры договора. Обычно составляются два одинаковых документа (допускается и мультиязычная форма – образец будет предоставлен далее).

Нужно понимать, что срок исковой давности по договору безвозмездного пользования установлен art.719 Kodeksu cywilnego (далее – k.c.), и составляет 1 год со дня возврата предмета займа. К таким требованиям могут быть отнесены:

• требование ссудодателя о возмещении ущерба за повреждение или порчу имущества;
• требование ссудополучателя о возмещении расходов, а также требование о возмещении ущерба недостатками имущества.

Эти нормы распространяются и на устное соглашение, однако в этом случае потребуется доказать факт (и, соответственно, дату) возврата имущества.

Образец Umowy użyczenia mieszkania

Так как форма договора законодательно не установлена, он может быть любым (с учетом вышеприведенного содержания). Мы предоставим два варианта umowy użyczenia mieszkania, но необходимо понимать, что условия конкретного контракта должны отражать реальные обстоятельства.

📄 Расхожий тип договора бесплатной аренды. Также может быть использован двуязычный вариант контракта, например, 📄 польско-украинский.

Расторжение договора бесплатной аренды

Если договор был срочным (на определенный срок), он прекращает действие в заранее определенное время. Ссудодатель вправе досрочно прекратить действие соглашения, если ссудополучатель использует помещение не по назначению.

В договоре может быть указан иной способ расторжения, например, можно включить в текст положение о том, что если какая-либо из сторон желает расторгнуть договор, она может сделать это с немедленным вступлением в силу или с предупреждением за указанный срок.

Кроме того, Гражданский кодекс РП предусматривает возможность досрочного расторжения umowy użyczenia, если предмет контракта (в нашем случае – жилое помещение) по непредвиденным на момент заключения договора причинам станет необходим владельцу (art.716 k.c.).

Можно ли сдать квартиру, предоставленную в пользование?

В соответствии с нормами ust.2, art.712 k.с., пользователь не имеет права передавать жилье третьему лицу, если это не согласовано с владельцем (второй стороной договора).

Возможность такой субаренды может быть заложена в тексте договора, но если этого не произошло, а стороны согласовали данный момент, необходимо закрепить его в дополнительном / отдельном соглашении.

Подытожим. Договор о бесплатном проживании в Польше – документ, который может пригодиться иностранцам во многих ситуациях. Однако от его правильного составления зависят и последствия, которые могут быть и неблагоприятными. Перед подписанием umowy użyczenia mieszkania стоит детально изучить все возможные нюансы и последствия, и только потом заключать соглашение.