Как проверить застройщика при покупке квартиры в Польше?

Что может быть приятнее, чем стать обладателем собственной квартиры или дома? Что может быть опаснее, чем выплачивать огромные суммы лицу, называющему себя девелопером, если оно вдруг окажется мошенником?

Вместе с тем именно покупка жилья на первичном рынке на разной стадии строительства помогает сэкономить значительные средства, а правильная проверка девелопера поможет минимизировать риски.

Кто такие застройщики, и как проверить девелопера в РП, читайте в данном материале «Польского консультанта».

Скрыть содержание

• Кто такой девелопер в строительстве?
• Зачем проверять застройщика?
• Что стоит проверить?
История деятельности     Отзывы в интернете     Предыдущие проекты     Мнение людей    
• Как проверить застройщика при покупке квартиры?
Как проверить, нет ли у застройщика задолженности?     Другие методы проверки     Проверка плана развития местности    
• Umowa deweloperska: на что обратить внимание?
• Заключение

Кто такой девелопер в строительстве?

С точки зрения Ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (Закона РП о защите прав покупателей квартиры или жилого дома), девелопер – это лицо, которое по девелоперской умове (договору застройки) гарантирует создание права собственности на квартиру, жилой дом (в некоторых случаях на другой тип недвижимости) и передать эти права покупателю имущества.

От обычных строителей девелопер отличается большим спектром оказываемых услуг. Например, если человек решил построить себе дом и для этого нанял бригаду строителей, что и как возводить решает он сам, на нем же лежит и ответственность за все сопутствующие процедуры.

Девелопер же предлагает примерно следующий набор услуг:

• Поиск и приобретение земельного участка для строительства.
• Разработка и согласование с властями проекта будущей недвижимости.
• Получение всех необходимых разрешений.
• Закупка материалов, техники, инструментов и другого необходимого для строительства.
• Строительство недвижимости.
• Подготовка и официальная сдача недвижимости в эксплуатацию.

Закончится эта последовательность действий, как уже отмечалось, передачей прав собственности на недвижимость покупателю.

Зачем проверять застройщика?

Рассматривая только первичный рынок (рынок нового жилья, ранее не эксплуатировавшего другими владельцами), можно сказать, что полностью готовая к заселению квартира (здесь и далее для краткости под «квартирой» будем понимать любую жилую недвижимость, включая частный дом или его часть), имеет наиболее высокую цену. Значительно сэкономить можно при покупке недвижимости на этапе строительства – и чем более ранний этот этап, тем меньше придется заплатить.

Согласитесь, лучше подождать окончания строительства, но потратить гораздо меньше средств. Однако здесь и таятся возможные проблемы:

• Девелопер может оказаться мошенников, который вовсе не собирался ничего строить.
• Застройщик может находиться в сложном финансовом положении и обанкротиться до окончания строительства.
• Девелопер может быть известен некачественным выполнением работ – квартира будет построена, но придется вкладывать немалые средства в ее «доведение до ума».

Соответственно, говоря о проверке застройщика подразумевается минимизация, а в идеале исключение, перечисленных и схожих рисков.

Что стоит проверить?

Первое и главное – проверку необходимо осуществить до заключения договора. Это очевидный факт, но лучше акцентировать на нем внимание читателей.

Далее рассмотрим несколько основных направлений проверки. Однако нужно понимать, что наиболее эффективным будет комплексный контроль – каждый из указанных методов дает относительный результат, и только их совокупность максимально его повысит.

История деятельности

Конечно, фирма без истории – это всегда риск, и лучше доверять лицам с опытом, чем новичкам. Но и среди опытных вполне могут оказаться и мошенники, и те, чье финансовое положение ухудшилось.

Стоит проанализировать публикации в СМИ за предыдущие годы, чтобы проверить не было ли сообщений о жалобах, нечестной работе, журналистских расследованиях и т.д.

Если это акционерная компания, чьи акции котируются на бирже, будет проще проверить ее финансовые условия. Если в прошлом были резкие колебания акций, нужно уточнить с чем это было связано.

Отзывы в интернете

Один из самых доступных, но и самых неоднозначных методов, но пренебрегать им не стоит. Конечно, отзывы в сети могут быть и результатом нечестной конкуренции или специального вброса заведомо позитивной информации. Однако люди, давно пользующиеся интернет, научились отделять настоящие мнения. Изучая комментарии, имейте в виду следующее:

• Люди, довольные услугами, пишут комментарии значительно реже, чем недовольные. Смотреть нужно не на соотношение позитивных и негативных отзывов, а в первую очередь изучать негативные.
• Если при проверке разных источников попадаются комментарии, написанные как под копирку (например, изменяется только автор и / или несколько слов), то скорее всего такие отзывы не имеют отношения к действительности.
• Отзывы на работу застройщика могут появляться неравномерно, однако их всплеск должен примерно соответствовать факту окончания строительства (сдачи объекта, массовой передаче прав собственности). Если такого соответствия нет, скорее всего это вброс.
• Если в комментариях есть фото, стоит проверить его через поисковик. Когда иллюстрации встречаются и в других отзывах (часто никак не связанных с рассматриваемой ситуацией), комментарий с большой вероятностью поддельный.

Это примерный набор условий. Фактически их может быть больше. Но исключив подходящие под перечисленные условия, по оставшимся уже можно сформировать относительно объективное мнение.

Предыдущие проекты

В отличие от проверки истории компании, здесь речь идет о конкретных зданиях, возведенных застройщиком. Можно посмотреть и то, что он сам предложит в рекламных целях, но обязательно стоит хотя бы внешне осмотреть и другие сооружения, построенных им ранее.

Один из простых способов – подъехать к дому дважды:

• При свете дня, чтобы внимательно осмотреть фасад и прилегающие территории, чтобы оценить качество работ.
• В сумерках, когда люди уже начинают включать освещение, чтобы посмотреть все ли квартиры распроданы и заселены.

Конечно, ждать полностью освещенных окон не стоит – кто-то может отсутствовать или спать – но по косвенным причинам всегда видно, является ли дом жилым. Например, наличие занавесок или жалюзи, какие-то вещи на балконах, цветы на подоконниках, возможно, сохнущее белье и т.д.

Суть проверить заселены ли квартиры, которые числятся сданными, и по какой-то причине там нет жильцов. Во втором случае стоит выяснить причину: недоделки, проблемы с оформлением и т.д.

Мнение людей

Конечно в интернете, о чем говорилось выше, так же есть мнение людей, но в данном случае речь идет о личном разговоре.

Как правило, многие, ранее приобретшие квартиры, довольно охотно делятся мнением о покупке. Не стоит ходить по квартирам и отвлекать жильцов, но задать пару вопросов на улице, например, возле подъезда, объяснив, что планируете сотрудничать с тем же девелопером, будет вполне уместно.

Неплохо будет узнать и мнение о девелопере строителей на объекте. Если есть задержки зарплаты, нехватка материалов, это должно насторожить, так как может свидетельствовать о плохом финансовом положении застройщика.

Как проверить застройщика при покупке квартиры?

Говоря о том, что нужно проверить, уже частично описывались и способы, как этого можно добиться. Здесь остановимся еще на нескольких методах и источниках необходимой информации.

Как проверить, нет ли у застройщика задолженности?

Финансовое состояние застройщика – один из важнейших вопросов. В интересах клиента, чтобы организация, которой он отдает крупную сумму денег, расходовала их по назначению (в соответствии с договором), а не покрывала свои предыдущие долги и / или обязательства.

Иногда можно встретить совет – проверите в ZUS и налоговых органах наличие задолженностей по, соответственно, платежам и налогам. Да, такие долги прямо говорят о финансовых проблемах, однако получить эту информацию может быть не так просто – указанные ведомства не обязаны предоставлять ее третьим лицам.

Есть и данные, которые можно проверить самостоятельно. Прежде всего речь идет о просмотре Национального судебного реестра (если речь идет об юридическом лице) или CEIDG (когда сотрудничество предлагает индивидуальный предприниматель).

Проверяя потенциального застройщика через KRS, стоит обратить внимание на следующее:

• Метод представительства, чтобы понимать, кто имеет право на подписание договора.
• Не открыта ли процедура ликвидации.
• На даты предоставления финансовой отчетности – неисполнение данного обязательства вовремя может свидетельствовать о недобросовестных намерениях компании.

Бесплатно проверить финансовый отчет девелопера – юридического лица можно с помощью официальной услуги просмотра финансовых документов, указав на странице по ссылке номер KRS.

Другие методы проверки

Есть и другие способы получения необходимой информации. Среди них:

• Реестр плательщиков VAT (НДС).
• Национальный реестр должников.
• Земельно-ипотечная книга (księdze wieczystej) предлагаемой недвижимости.
• По номеру REGON.

Проверка плана развития местности

Эта проверка неслучайно рассматривается отдельно. Прямо проверить самого девелопера по этому документу удастся навряд ли, но можно проконтролировать верность его рекламных предложений. Например:

• Планируется ли рядом появление магазинов, детских садов, паркинга и другой инфраструктуры.
• Не появится ли в будущем под (за) окнами чего-то нежелаемого, к примеру, шоссейной дороги, небоскреба или промышленного предприятия.

Если очевидно, что застройщик пытается скрыть нелицеприятные моменты (а он не может не знать плана развития), стоит иметь это в виду, принимая решение о сотрудничестве.

Umowa deweloperska: на что обратить внимание?

Договор застройки (девелоперский договор) – это ключевой документ для сотрудничества покупателя жилья и застройщика, требующий нотариального заверения. Все указанные выше проверки необходимо провести до того, как контракт подписан.

Суть такого договора в обязанности девелопера построить недвижимость и передать права на нее покупателю, а клиента – приобрести эту недвижимость.

Но перед подписанием стоит внимательно ознакомиться с текстом, что будет своего рода дополнительной проверкой девелопера. Обратить внимание стоит на следующие вопросы:

• Гарантийный срок на выявленные дефекты. Желательно, чтобы он составляет не менее пяти лет.
• Ожидаемая дата получения помещения.
• Последствия несоблюдения оговоренных сроков сдачи помещения.
• Сроки оплаты каждой части общей суммы.
• Штрафные санкции, если покупатель получит отрицательное решение по кредиту (ипотеке).
• Возможность застройщика изменять цену объекта.
• Возможность девелопера осуществить приемку помещений без присутствия покупателя.
• Точная дата перехода права собственности на помещение.

Конечно, это ориентировочный перечень, и в идеале перед подписанием стоит проверить текст умовы девелоперской у юриста, не связанного с застройщиком.

Заключение

Покупка квартиры в Польше – решение серьезное и очень затратное. Чтобы сэкономить, многие решаются купить недвижимость на этапе строительства. Однако выбранного девелопера необходимо тщательно проверить перед подписанием договора, чтобы вместо радостного новоселья не получить долгие и дорогостоящие судебные процессы.