Стоит ли покупать дом в Польше с отклонением от проекта?

Покупка недвижимости – серьезный шаг для подавляющего большинства людей. Относится это и к приобретению жилья в Польше иностранцами, которые все чаще делают выбор в пользу частных односемейных домов.

К сожалению, чем популярней та или иная сделка, тем больше желающих продать нечто незаконное и/или проблемное. Несоответствие здания утвержденному проекту достаточно серьезное нарушение, которое может привести к крупным штрафам и даже к сносу недвижимости.

Каковы последствия покупки дома с отклонением от проекта, и что делать, если такая недвижимость все же приобретена, читайте в данном материале «Польского консультанта».

Скрыть содержание

• Кто несет ответственность за отклонение от проекта?
• Какие нарушения могут быть?
Расстояния между зданиями и границей участка     Расстояния между зданиями на одном участке     Постройки / пристройки, не предполагаемые по проекту    
• Кто фиксирует данные нарушения?
• Ответственность за самовольное строительство
• Как легализовать объект незаконного строительства?
• Заключение

Кто несет ответственность за отклонение от проекта?

Очевидно, что нарушение допустил тот владелец, кто строил такую проблемную недвижимость, либо тот, кто достраивал незаконные постройки уже в процессе эксплуатации.

Однако закон в данном случае однозначен: вместе с правом собственности к новому владельцу переходит и ответственность за допущенные нарушения. Другими словами, если купить дом с отклонением от проекта, то ответственность за нарушение будет нести новый хозяин.

Какие нарушения могут быть?

Как правило, фиксируются два основных типа нарушений:

1. Несоблюдение дистанций между зданиями или зданием и границей участка. Например, дом построен слишком близко к забору или хозяйственное помещение – слишком близко к дому.
2. Возведение построек или пристроек, не предполагаемых проектом. К примеру, незаконно пристроена веранда или мансарда.

Рассмотрим эти параметры более подробно.

Расстояния между зданиями и границей участка

В соответствии с профильным законодательством, если его отдельные положения не устанавливают специфических требований, постройка на участке строительства должна располагаться от границы этого участка на расстоянии не менее:

• 4 метров, в случае здания, обращенного окнами или дверями в сторону этой границы;
• 3 метров, в случае здания, обращенного стеной без окон и дверей в сторону этой границы.

В случае, указанном во втором пункте, расположение здания допускается на расстоянии до 1,5 метров от границы (а в некоторых случаях и меньше), если локальным планом предусмотрена такая возможность.

Однако еще раз подчеркнем. Указанные нормы действуют для создания проекта, а после его утверждения фактические расстояния должны соответствовать проектным. Проверять нужно именно по подписанному плану строительства.

Расстояния между зданиями на одном участке

С одной стороны, расстояния между постройками на одном участке прямо законодательством не установлены. С другой – существует огромный перечень ограничений, связанных с назначением здания, используемыми материалами, противопожарными нормами и много чем еще.

В данном случае исходить можно из того, что существует утвержденный проект. Соответственно, при его согласовании власти проверяли все соответствия. Значит потенциальному покупателю стоит сверять реальность построек с проектом, не обращая пристального внимания на его соответствия нормам закона.

Постройки / пристройки, не предполагаемые по проекту

Здесь, с точки зрения пояснений, все достаточно просто. Если какого-то строения или пристройки нет в проекте, но они существуют в реальности – это нарушение, яркий пример самовольного строительства.

Кто фиксирует данные нарушения?

Фиксацией данного типа нарушений занимается орган строительного надзора (польск., organ nadzoru budowlanego), подчиняющийся Строительной администрации Польши (польск., Administracja budowlana w Polsce).

Представительства существуют различных типов: общепольские, воеводские и повятовые. Зафиксировать нарушение может орган любого уровня, но, как правило, частным сектором занимаются повятовые.

Ответственность за самовольное строительство

Еще раз подчеркнем, что покупка недвижимости с объектами незаконного строительства (реконструкция, пристройка без уведомления / разрешения на строительство, несоблюдение расстояний и пр.) влечет за собой всю ответственность за незаконное строительство, переданную текущему владельцу.

Типичным наказанием за несанкционированное строительство является штраф. Его сумма может очень сильно отличаться в зависимости от ситуации, но обычно исчисляется десятками, а иногда и сотнями тысяч злотых (существуют примеры, когда штрафные санкции превышали миллион злотых).

Если будет доказано умышленность нарушения, штраф может быть наложен на одно и то же лицо неоднократно, если, например, строительство продолжается, несмотря на первый штраф. Наказание за рецидив гораздо выше, чем за первое нарушение закона.

Если строительный надзор обнаруживает незаконную деятельность, он немедленно издает приказ о прекращении работ. Неисполнение распоряжения влечет за собой вынесение решения надзорной инстанции о сносе здания. Так же будет и в ситуации, когда владелец отказывается подать заявление о легализации незаконной постройки (об этом далее будет сказано подробнее), или не уплачивает в установленный срок пошлину за легализацию.

Как легализовать объект незаконного строительства?

Процедура легализации, конечно, существует (если легализация возможна в конкретном случае, т.е. в соответствии с регламентом и Планом местного развития), но данная процедура сопряжена с внушительными затратами, и не освобождает от штрафов за противоправные действия.

Заявку на легализацию может подать владелец недвижимости или его официальный представитель. Подача возможна как по собственной инициативе, так и после вынесения решения надзорным органом о приостановке строительства (в последнем случае в течение 30 дней с момента решения). Сделать это можно, в том числе, через интернет на данной странице государственного портала. Условия и методы подачи можно узнать там же.

Здесь лишь коротко остановимся на основных параметрах:

• Изначально будет определяться сама возможность легализации, и только в случае положительного решения рассмотрение продолжится.
• Результатом может стать новый проект, соответствующий реальному положению дел.
• Для нарушений, совершенных менее 20 лет назад, существует упрощенный порядок легализации.
• Если решение о легализации положительное, будет выставлен счет за процедуру (сбор), оплатить который необходимо в течение 7 дней. Стоимость легализации зависит от типа нарушения и составляет от 2500 до 5000 злотых, а в некоторых случаях может быть назначена и большая сумма.

Если решение о легализации не принято либо легализация невозможна (например, если нарушения угрожают жизни), выносится требование о сносе незаконной постройки. Снос осуществляется за счет владельца.

Заключение

Из казанного ясно, что приобретать недвижимость с отклонением от проекта – плохая идея. Чтобы не попасть в подобную ситуацию, необходимо тщательно проверить соответствие построек утвержденному проекту. Если нет возможности сделать это самостоятельно, стоит привлечь профессионалов.

Если подобная сделка все же состоялась, можно попытаться легализовать нарушения. Однако нужно заранее подготовиться к крупным расходам и возможности лишиться недвижимости, если в легализации будет отказано.