Мошенничество при аренде и покупке квартир в Польше

В полицию РП массово поступают жалобы на мошенников. Преступники размещают в интернете объявления о сдаче жилья в аренду, требуя предоплату за бронь. Переведя деньги и прибыв на место, жертвы обнаруживают, что владельцы недвижимости впервые слышат о бронировании, а нередко и вовсе не имеют свободных мест. Как обезопасить себя от мошенников выяснил «Польский консультант».

Скрыть содержание

• Как обманывают клиентов при аренде?
Способы обмана    
• Как не стать жертвой мошенников-арендодателей?
Проверьте контактные данные     Возраст аккаунта     Осуществите поиск по фото     Слишком привлекательная стоимость     Проверка адреса     Наличие предоплаты    
• Обман при покупке недвижимости в Польше
Передача права собственности на недвижимость возможна только в форме нотариального акта     Суть проблемы     Как обезопасить себя от мошенников при продаже квартиры?     Исполнительный документ     Момент перехода собственности после оплаты    

Как обманывают клиентов при аренде?

Основная масса выявленных случаев обмана связана с краткосрочной арендой. Утомленные граждане и иностранцы, в попытке хоть немного отдохнуть, решаются на день-другой съездить на курорт или в другой город.

Для пляжного отдыха, мягко говоря, не сезон, но и горнолыжные трассы так же привлекательны для многих. Кто-то с удовольствием поедет на денек посмотреть, к примеру, на Краков или Вроцлав, да и других мест зимнего отдыха в Польше предостаточно.

Если предполагается ночевка, необходимо жилье. Дорогие отели и фешенебельные гостиницы доступны далеко не всем. Тогда и возникает идея снять жилье подешевле – комнату, квартиру или хостел, сдающиеся посуточно. Найти подходящий вариант на том же Букинге или OLX – не проблема.

Подобрав интересный вариант, потенциальный клиент связывается с «владельцем», указанным в объявлении, который, как правило, рассказывает о большом наплыве желающих, и необходимости внести предоплату. Объяснение кажется логичным, человек переводит средства.

Приехав на место, можно не только встретить непонимающий взгляд реального владельца, но и вовсе не найти указанного адреса. Мошенники прикидываются владельцами недвижимости, а после исчезают с полученными деньгами.

Способы обмана

Из зафиксированных случаев чаще всего мошенники использовали следующие:

• Требовали перевода некой суммы за бронь.
• Настаивали на полной предварительной оплате, аргументируя огромным потоком желающих, готовых оплатить все и сразу.
• Рассылали обманчивые предложения в WhatsApp и других мессенджерах.
• Создавали сайты, обманчиво похожие на настоящие площадки, занимающиеся недвижимостью.

Последнее опасно еще и тем, что при попытке оплаты через такой ресурс, можно предоставить мошенникам доступ к своему счету.

Как не стать жертвой мошенников-арендодателей?

Предоставленные далее способы не являются 100% гарантией защиты от обмана, т.к. каждый из них мошенник может предвосхитить. Однако подавляющее большинство таких преступников работают по схеме «украл – исчез», а значит не имеют ни времени, ни желания детально обставлять происходящее необходимым антуражем. Применяя совокупность методов, можно значительно повысить шанс не быть обманутым.

Проверьте контактные данные

Люди, для которых сдача в аренду жилья постоянный бизнес, представляют максимально возможный перечень контактов. Телефон, электронную почту, адрес, сайт и пр. Мошенники, напротив, стараются ограничиться чем-то одним. Нередко в таких объявлениях нет даже телефона, а связь предлагается поддерживать через сайт.

Возраст аккаунта

Мошенников рано или поздно вычисляют, а их аккаунты на крупных площадках закрывают. Более того, они и сами предпочитают не задерживаться в рамках одного аккаунта, чтобы не получать гневных сообщений от обманутых.

Недавно созданный аккаунт – это конечно не преступление, но в совокупности с другими признаками, является поводом задуматься.

Осуществите поиск по фото

Объявления сопровождаются фотоматериалами предлагаемой недвижимости. Осуществите поиск по фото с помощью инструментов Google, Yandex или других поисковых систем. Мошенники выкладывают чужие изображения, и если поиск дал результат нахождения таких же фото в других объявлениях / на других сайтах, то проверьте контактные данные разных объявлений.

Если контакты совпадают, объявление может быть настоящим. Если это же изображение встречается с другими параметрами – адресам, а иногда и городами, перед вами с большой долей вероятности подделка.

Слишком привлекательная стоимость

Это древний как мир способ. Желающие обмануть нередко занижают указанные стоимости относительно существующих на рынке, а среди жертв немало тех, кто желает сэкономить.

Однако, кроме прочего, это говорит о том, что знать средние цены на рынке необходимо. Соответственно, нужно проверить максимально возможное количество предложений, чтобы иметь представление о средних ценах на услуги.

Проверка адреса

На первый взгляд может показаться, что это совсем примитивный способ. Но нет. Масса мошенников придумывает адрес, чтобы настоящие владельцы не находили их через поиск. Соответственно, стоит проверить существует ли указанный адрес в природе, а если существует, находится ли там указанная недвижимость (а, к примеру, не склад, магазин или конюшня).

Наличие предоплаты

Это, на наш взгляд, довольно сомнительный способ, но укажем его, т.к. он находится в официальных рекомендациях полиции. По мнению властей, «нормальные арендодатели не требуют предоплаты». Возможно это и так, хотя представляет сомнительным.

С другой стороны, полицию понять можно – нет предоплаты, нет и возможности обмануть.

Обман при покупке недвижимости в Польше

Мошенничество при покупке жилья встречается в Польше реже, однако убытки, которые может потесни жертва, многократно выше.

Передача права собственности на недвижимость возможна только в форме нотариального акта

Согласно art.158 Kodeksu cywilnego, договор о передаче права собственности на недвижимое имущество должен быть заключен исключительно в форме нотариального акта. При несоблюдении указанной формы договор о передаче права собственности на недвижимое имущество будет недействителен. Казалось бы, поскольку нотариус — это профессия общественного доверия, обеспечивающая безопасность сделок, представляется, что заключение договора в такой форме должно в достаточной степени защитить обе стороны договора от уклонения от вытекающих из него обязательств. Практика часто показывает, что, к сожалению, это не так.

Каждый объект недвижимости идентифицируется, поскольку он:

• внесен в земельный и ипотечный реестр;
• включен в земельный реестр и реестр зданий;
• имеет определенную площадь и местоположение.

Однако переход права собственности на предметы, маркированные как тождественные, в соответствии с Гражданским кодексом РП, происходит в момент заключения договора купли-продажи, а не только в момент уплаты вытекающей из договора цены.

Включение условия или установление срока в договор купли-продажи недвижимого имущества не лишает такого договора юридической силы, однако для того, чтобы произошел переход права собственности на недвижимое имущество, сторонам необходимо заключить дополнительное соглашение, отражающее их безоговорочное согласие на немедленная передача права собственности покупателю.

Суть проблемы

Так как переход права собственности осуществляется при заключении нотариального акта, а не при условии оплаты за недвижимость, мошенники могут получить в собственность жилье продавца, а оплату за него осуществить спусти многие месяцы или годы.

В связи с невозможностью предусмотреть в договоре передачи недвижимого имущества, что переход права собственности на недвижимое имущество к покупателю произойдет только после уплаты цены, указанной в договоре, это и создает ситуацию, когда покупатель уже владеет недвижимостью, хотя еще не заплатил за нее.

Как обезопасить себя от мошенников при продаже квартиры?

Наверное, ни один из методов не даст 100% результатов, поэтому стоит прибегать к использования не какого одного из них, а сразу всех.

Исполнительный документ

В такой ситуации продавцу, который уже не является собственником квартиры или дома, остается отстаивать свои права в суде. Получение решения суда занимает в Польше очень много времени.

Согласно Гражданско-процессуального кодекса РП, исполнительными листами являются:

• нотариальный акт, по которому должник обратился к принудительному исполнению и который включает обязанность уплатить денежную сумму или передать вещи, определенные по виду, в количественном отношении, указанном в акте, либо передать индивидуально отмеченные вещи, когда в акте указано срок исполнения обязательства или событие, от которого зависит его исполнение, и
• нотариальный акт, в котором должник обратился к принудительному исполнению и который включает обязанность уплатить денежную сумму до суммы, прямо указанной в акте или отмеченной оговоркой об индексации, когда в акте указано событие, наступившее исполнение обязательства зависит, а также от даты, к которой кредитор может подать заявление о выдаче оговорки о принудительном исполнении этого акта.

Если такое положение включено в договор купли-продажи недвижимого имущества, а покупатель отказывается платить, продавцу не придется добиваться решения суда для того, чтобы взыскать причитающуюся сумму, а останется лишь подать в суд заявление о придании нотариальному акту оговорки о принудительном исполнении.

Нотариальный акт, на который суд вынесет исполнительную оговорку, станет, таким образом, исполнительным документом, с которым продавец сможет обратиться непосредственно к судебному приставу для осуществления принудительного исполнения на имущество должника-приобретателя недвижимости. Однако такой метод будет эффективным только при наличии у должника имущества и/или средств, достаточных для покрытия долга.

Момент перехода собственности после оплаты

Как уже говорилось, недвижимость перейдет в собственность покупателя сразу после подписания нотариального акта. Означает это и то, что если продавец подписывает нотариальный акт о продаже имущества только после получения на свой банковский счет всей стоимости имущества, то удастся избежать возможного обмана.

Самый простой способ совершить сделку таким способом – просто договориться с покупателем о том, что во время совершения нотариальной сделки он переведет всю цену на банковский счет продавца и только после того, как деньги будут переведены, стороны подписывают договор купли-продажи недвижимости.

Подытожим. Обман, к сожалению, возможен и при аренде, и при покупке жилья. Однако знание схем мошенников позволяет заранее предпринять меры, чтобы минимизировать риски. Это стоит обязательно учитывать всем, планирующим проживать в Польше, так как суммарные потери могут измеряться действительно огромными цифрами.