Квартиры и дома на девелоперской стадии: что значит stan deweloperski в Польше?

Многие сталкиваются с понятием девелоперского стандарта (стадии), и нередко понимает этот термин по-разному. В этом нет ничего удивительного, так как stan deweloperski не является официальным определением, не установлен законодательно, а значит подразумевает довольно широкое толкование.

Вместе с тем покупка жилья – очень серьезная финансовая нагрузка, и все, желающие пробрести недвижимость в РП, должны понимать, что подразумевают застройщики / продавцы под девелоперской стадией.

Что такое stan deweloperski? В каком состоянии можно купить квартиру или дом с девелоперским стандартом? Ответы читайте в данном материале «Польского консультанта».

Скрыть содержание

• Что такое девелоперская стадия?
• Что включает в себя stan deweloperski?
• На что обратить внимание при покупке квартиры в новостройке?
• Что нужно сделать, чтобы заселиться в жилье, купленное в девелоперской стадии?
• Расходы после покупки квартиры в stan deweloperski
• Можно ли застраховать квартиру или дом, находящиеся в девелоперском состоянии?
• Какие формальности необходимо соблюдать при приемке квартиры от застройщика?

Что такое девелоперская стадия?

Не существует единого определения (юридического или общепринятого) девелоперского состояния. Это понятие может относиться к недвижимости в разных стадиях. Stan deweloperski определяется при каждом подписании предварительного договора, который должен включать широкое и подробное описание состояния квартиры, в котором застройщик обязуется передать помещение новому владельцу.

В Польше подавляющее большинство покупателей квартир на первичном рынке решают приобрести недвижимость в этом состоянии застройщика. По оценкам портала Morizon, около 90% покупателей выбирают вариант stan deweloperski.

Что включает в себя stan deweloperski?

Как уже упоминалось, это во многом зависит от стандартов работы конкретного застройщика и индивидуальных договоренностей сторон, которые должны быть отражены в договоре. Чем больше подробной информации туда включить, тем лучше.

Также важно обеспечить выполнение всех согласованных вопросов во время технического осмотра дома или квартиры и тщательно проверить, все ли строительная бригада сделала по плану, не допустив никаких недочетов и дефектов.

В большинстве случаев в девелоперский стандарт квартиры включается:

• стяжка пола;
• наружные и внутренние штукатурные работы;
• входная дверь;
• окна с наружными и внутренними подоконниками;
• стены готовы к покраске, возможно, уже покрыты одним слоем белой краски;
• установлены радиаторы отопления;
• следующие коммуникации: водоснабжение и канализация, вентиляция, отопление, электрика (с розетками и выключателями).

В случае с домом, по понятным причинам, состояние застройщика понимается еще шире. Оно чаще всего состоит из следующих элементов:

• свес крыши с утеплением крыши;
• утепление чердака;
• утепление фасада;
• гипсокартон;
• установлены водосточные трубы;
• лестницы оборудованы балюстрадами;
• ограждение собственности;
• подъездная дорога;
• развитое приусадебное озеленение;
• подготовленные парковочные места.

Для сравнения рассмотрим состояние полной готовности. Определить отделку «pod klucz (под ключ)» проще, чем в случае с состоянием девелопера. В этом случае можно просто говорить о недвижимости, которая сразу готова к заселению. Все, что нужно сделать, это завезти мебель и личные вещи.

Квартира «под ключ» должна иметь чистовой пол, окрашенные стены, всю необходимую бытовую технику и сантехническое оборудование. Подробные характеристики всех этих элементов должны быть заранее согласованы и зафиксированы в договоре. Такое решение удобно по понятным причинам, но оно также не дает возможности придать домашнему пространству индивидуальный характер. Многие также предполагают, что отделка квартиры своими руками обойдется гораздо дешевле, что может быть правдой, если большую часть работ выполнить самостоятельно.

На что обратить внимание при покупке квартиры в новостройке?

Ключевыми вопросами являются качество материалов, используемых для возведения стен и перегородок, а также уровень отделки квартиры. Застройщики используют материалы разного ценового и качественного диапазона, поэтому стоит заранее выяснить, какой стройматериал будет использован в квартире, и проконтролировать этот вопрос.

Также обратим внимание на стандарт отделки стен, ведь в этом случае застройщики могут использовать несколько вариантов. Стены могут быть покрыты только штукатуркой, выровнены и подготовлены под покраску или даже покрыты одним слоем краски. Стоит указать это в договоре, а затем проверить, соблюдал ли подрядчик согласованные стандарты.

Также нельзя игнорировать очевидные детали, которые, тем не менее, важны с точки зрения состояния развития. К ним относятся:

• тип оконных профилей – деревянные или ПВХ – и коэффициент теплопередачи;
• тип подоконников: ПВХ, камень или другой материал;
• тип радиаторов для ванной комнаты;
• материалы, используемые для отделки пола;
• тип балконных перил и лестничных ограждений.

При анализе договора и согласовании условий также нужно обращать внимание на срок страхования недвижимости в состоянии девелопера.

Лучше всего включить как можно больше деталей в предварительный договор. Так можно получить квартиру именно в том состоянии, на которое рассчитывали, и не будет дополнительных оснований для споров с застройщиком — положения договора должны сразу развеять большинство сомнений.

Что нужно сделать, чтобы заселиться в жилье, купленное в девелоперской стадии?

Получив квартиру в состоянии застройщика, для начала стоит подумать о внесении какие-либо изменения, например, количество и расположение розеток, система освещения или расположение выключателей — это идеальный способ сделать такие улучшения относительно быстро и без больших затрат.

Специалисты дают следующие рекомендации:

1. Начать следует с установки дверных коробок, что не представляет особой сложности.
2. Затем стоит приступить к покраске или оклейке обоями. Начните с потолка и только потом переходите к стенам. Этот этап тоже не самый сложный, но может занять много времени.
3. Следующим шагом будет отделка ванной комнаты, то есть укладка плитки и подключение санузлов (ванна, душ, унитаз, раковина).
4. После завершения этих работ останется только занести в квартиру бытовую технику.
5. Поскольку квартира уже покрашена, а в ванной уложена плитка, пришло время заняться полами.
6. Далее — двери.
7. После завершения этих работ вас ждет, пожалуй, самая приятная часть работы — меблировка и дизайн интерьера.

Примерный план и расценки необходимых работ:

Расходы после покупки квартиры в stan deweloperski

Расходы, связанные с отделкой квартиры, выполняемой строительной компанией, зависят от нескольких факторов. Это включает в себя стандарт отделки, размер и специфику недвижимости, а также выбор компании из определенного ценового диапазона или местонахождения услуги — цены немного отличаются в каждом регионе Польши.

Поляки чаще всего решают выбрать компанию, предлагающую услуги по среднему ценовому уровню. В таблице ниже приведены средние ценовые предложения таких компаний. Цифры относятся к Нижнесилезскому воеводству и являются ориентировочными.

Можно ли застраховать квартиру или дом, находящиеся в девелоперском состоянии?

До момента подписания акта приема-передачи имущества недвижимость в состоянии девелопера защищена полисом застройщика. В тот момент, когда человек официально становимся владельцем дома или квартиры, он может застраховать ее самостоятельно, даже если впереди еще несколько месяцев отделочных работ и жильцы не могут сразу въехать.

Для квартиры в девелоперском статусе будет уместным так называемое «страхование строящегося дома». Это так же широкое понятие и касается не только осуществления строительных инвестиций с нуля, но и реконструкции, расширения, надстройки, капитального ремонта или комплексных отделочных работ.

Какие формальности необходимо соблюдать при приемке квартиры от застройщика?

Технический осмотр квартиры в состоянии девелопера — очень важное мероприятие, которое нельзя недооценивать. Обычно он занимает около 1,5 часов и завершается подписанием соответствующего протокола. В нем необходимо подробно описать все дефекты и неисправности объекта недвижимости, которые обнаружены в ходе осмотра.

Протокол должен быть составлен в письменной форме, с указанием даты составления и подписей обеих сторон. У застройщика есть 14 дней, чтобы письменно заявить, согласен ли он устранить отдельные дефекты и в какие сроки он это сделает. Все ремонтные работы должны быть выполнены в течение 30 дней с даты технического осмотра.

Следующие формальности — визит в суд или офис города или гмины. В суд нужно явиться, если покупка квартиры была обеспечена ипотечным кредитом — необходимо внести ипотеку в земельную книгу. В свою очередь, о факте приобретения недвижимости сообщается в администрацию гмины или города, чтобы можно было начислить налог на недвижимость.

Подытожим. Состояние девелопера — понятие расплывчатое, а значит, единого общепринятого определения не существует. Чаще всего его рассматривают как состояние квартиры или дома, в котором можно начинать отделочные работы. Stan deweloperski для данной инвестиции должен быть подробно описано в предварительном договоре. Квартира, в которой ведутся отделочные работы, страхуется как строящийся дом.