Как заработать на флиппинге квартир в Польше?

Уже несколько лет одним из прибыльных видов предпринимательской деятельности в Польше является флиппинг квартир. Это довольно затратный, но и высокорентабельный в ряде случаев тип бизнеса, сопутствуемый своими рисками и преимуществами.

Что такое flip nieruchomości? Сколько зарабатывают флипперы? Как отчитываются перед налоговой? Ответы на эти и другие вопросы в данной статье «Польского консультанта».

Скрыть содержание

• Что такое флиппинг квартир в Польше?
• Сколько можно заработать на flip nieruchomości?
• Насколько высока конкуренция на этом рынке?
• Где взять деньги для инвестиций?
• Где берут квартиры для флиппинга?
• Flip nieruchomości вторичного жилья
• Существует ли флиппинг первичного жилья?
• Как облагается налогом прибыль от флиппинга?
Флиппинг и VAT    
• Достоинства, недостатки
• Правда ли, что flip nieruchomości хотят запретить в Польше?

Что такое флиппинг квартир в Польше?

Существенным отличием от обычного инвестирования в недвижимость является именно его краткосрочность. В большинстве случаев приобретенная квартира продается в течение максимум 20 – 24 месяцев.

Чаще всего инвесторы используют сумму, полученную от продажи недвижимости, для покупки новой квартиры.

Сколько можно заработать на flip nieruchomości?

Ответ на этот вопрос довольно сложен, поскольку зависит от многих факторов. К наиболее важным относятся:

• стоимость покупки квартиры;
• текущая ситуация на рынке недвижимости;
• метод получения инвестиций;
• метод расчета инвестиций,
• затраты на ремонт;
• умение эффективно и быстро продавать жилье.

Согласно отчету «Zjawisko flippingu na polskim rynku mieszkaniowym (Феномен перепродажи на польском рынке жилья)», данные которого некоторое время назад предоставлялись в польский Сейм, во многих случаях цена продажи квартиры флиппером была на 2/3 выше той, по которой он ее приобрел.

Однако необходимо учитывать и затраты на ремонт / реконструкцию, маркетинг и т.п. В среднем специалисты называют доходность этого бизнеса, как 20% ежегодно. Разумеется, прибыль может быть значительно выше, достигая и половины от покупной цены, в зависимости от первоначального состояния квартиры. Небольшой ремонт обойдется в несколько тысяч, а капитальный ремонт или реконструкция с помощью архитектора стоит несколько десятков тысяч злотых и более.

Насколько высока конкуренция на этом рынке?

Стратегия флиппинга жилья стала наиболее популярной в период с 2016 по 2017 год. В начале 2017 года доля флипов в общем количестве проданных квартир превышала 3%, а в 2019 году составила уже 5,9%.

С началом пандемии произошло замедление, но ненадолго. В 2021 году показатель вновь достиг примерно 6% от всех продаж жилья в Польше. Флиппинг наиболее популярен в крупных польских городах, таких как Вроцлав, Катовице, Быдгощ и Краков.

Где взять деньги для инвестиций?

Здесь нет каких-то своих особых методик. Вопрос о том, где взять средства для бизнеса мы уже подробно рассматривали в отдельном материале, поэтому здесь лишь кратко напомним основные источники, соответствующие типу данной деятельности:

• банковский кредит (в данном случае речь идет об ипотеке);
• бизнес-ангелы и другие частные инвесторы стартапов;
• инвестиции от частных лиц;
• отдельные программы помощи.

Нужно понимать, что речь в случае флиппинга идет о крупных суммах, поэтому различные программы поддержки небольших проектов могут не подойти. Нужно в первую очередь оценивать максимально возможные инвестиции.

Где берут квартиры для флиппинга?

Очевидно, что чем дешевле будет приобретена недвижимость изначально, тем большую прибыль получить бизнесмен. Чаще всего флипперы, то есть люди, профессионально занимающиеся флиппингом, используют четыре формы приобретения квартир по более низкой цене, в основе которых лежит покупка недвижимости:

• требующей ремонта;
• от владельцев-должников (например, на аукционах судебных приставов или тендерах жилищных товариществ);
• сделка с людьми, плохо ориентирующимися в текущих рыночных ценах;
• покупка у людей, желающих быстро продать свою квартиру по личным причинам.

Как найти квартиру для флиппинга? Здесь все достаточно стандартно, но умение находить интересные инвестиционные возможности в этой профессии на вес золота. Эти знания не являются секретными, но очень часто они требуют хороших навыков.

Например, купить квартиру недорого можно с помощью:

• рекламных порталов;
• аукционов судебных приставов;
• объявлений доверительных управляющих;
• с помощью профессиональных агентов по недвижимости.

Какой из этих вариантов лучше? Для плохо знающих польский рынок недвижимости, самым разумным решением будет помощь агента. Однако надо закладывать в расчеты прибыли и его гонорары.

Flip nieruchomości вторичного жилья

Очевидно, что наиболее подходящим для флиппинга является вторичное жилье. Именно там чаще всего можно найти квартиры, требующие ремонта, и, соответственно, более привлекательные по цене.

Все, сказанное выше, в полной мере относится именно к т.н. вторичке. Однако и на первичном рынке существуют свои возможности для flip nieruchomości.

Существует ли флиппинг первичного жилья?

Среди новых квартир для флипперов так же находятся интересные предложения. Например, приобретение у застройщика помещений, непривлекательных из-за плохого состояния, планировки и ненадлежащего расположения помещений.

С помощью ремонтной бригады флипперы перестраивают помещения и продают их клиентам, требующим более высоких стандартов. Низкое качество инвестиций в развитие и строительство с использованием дешевых материалов, которые в настоящее время являются большой проблемой на польском рынке жилья, означают, что этот метод инвестирования может стать в будущем еще более распространенным.

Как облагается налогом прибыль от флиппинга?

Прежде всего нужно развеять один миф. Многие люди, имеющие поверхностные знания об инвестициях в недвижимость, вводят молодых инвесторов в заблуждение, говоря, что платить налоги при продаже жилья не нужно. Это не совсем так.

В польском законодательстве есть норма, согласно которой налог с продажи недвижимости не платят те, кто:

• продал квартиру не ранее, чем через пять лет с года покупки, или
• вложил весь капитал от продажи квартиры в течение 3 лет в другую недвижимость или собственное жилье, например, для погашения ипотечного кредита.

Если речь идет о разовой сделке, достаточно сообщить в налоговую инспекцию о своем намерении использовать льготу в декларации PIT-39. В декларации должно быть указано, что недвижимость была продана, но прибыль была отнесена на покупку нового жилья.

Однако, если флиппинг — это постоянный способ инвестирования, необходимо регистрировать предпринимательскую единицу и платить соответствующий налог с полученного дохода.

Подробнее о налогах можно узнать из следующих материалов:

• Налогообложение индивидуальных предпринимателей.
• ООО и налогообложение в Польше.
• Что такое CIT, и кто его платит в РП.

Другие подробности о налогах в Польше можно узнать из статей данного раздела.

Флиппинг и VAT

Торговля на рынке жилья облагается НДС. При продаже квартиры VAT зависит от площади дома или квартиры, может составлять 8% или 23%.

Ставка 8% применяется при реализации помещений и жилых домов, площадь которых не превышает:

• 150 кв.м. для жилых помещений;
• 300 кв.м. для односемейных жилых домов.

Если квартира или здание превышает вышеуказанные нормы, это за каждый квадратный метр, превышающий указанные параметры, взимается НДС в размере 23% от продажной цены имущества.

Достоинства, недостатки

К несомненным достоинствам можно отнести высокую рентабельность и быструю оборачиваемость капитала. Прибыль может быть еще более высокой, если флиппингом занимаются люди, сами производящие ремонт.

Среди недостатков выделяются крупные суммы инвестиций, которые необходимо предоставить практически одномоментно, а также риски, связанные с конъюнктурой рынка.

Правда ли, что flip nieruchomości хотят запретить в Польше?

Критиков у флиппинга очень много, в том числе и среди представителей политических партий Польши. Флипперов справедливо упрекают во влиянии на стоимость жилье, так как их продажи всегда более дорогие, чем первоначально приобретенная сумма.

Нередко упоминается и моральная составляющая, когда выгодные цены на квартиры флипперы получают от пожилых людей, плохо разбирающихся в рынке.

Одной критикой дело не обходится. Например, летом 2024 года в польский парламент был внесен законопроект, вводящий запрет на флиппинг. Однако Сейм отклонил его, признавая flip nieruchomości законным бизнесом.

Подытожим. Флиппинг квартир в Польше – часто выгодный бизнес. Однако он требует крупных единовременных инвестиций и хорошего знания местного рынка недвижимости. Существуют и риски – так, к примеру, около 6% всех сделок флипперов осуществляются с убытками. Здесь, как и в любой другой области предпринимательства, перед вложением средств стоит все очень тщательно просчитать.