Несет ли арендодатель ответственность за имущество арендатора в Польше?
Аренда квартир стала очень популярной, особенно в эпоху роста стоимости кредитования на покупку квартиры. Некоторые люди, даже имея ипотеку на квартиру или дом, решают сдавать ее в аренду, а сами становятся арендаторами меньших помещений, чтобы ограничить расходы.
В данной статье «Польского консультанта» рассмотрен специфический вопрос, связанный с правоотношениями сторон при съеме жилья – несет ли ответственность за имущество арендатора арендодатель.
Скрыть содержание
- Договор аренды и его стороны
- Обязательные элементы договора аренды
- Имущество арендатора, ввезенное в арендуемое помещение
- Кто несет ответственность за имущество арендатора?
Договор аренды и его стороны
Договор аренды регулируется Гражданским кодексом Польши (Kodeks ciwilny, далее – k.c.). Согласно §1, art.659 k.c., по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору вещь в пользование на определенный или неопределенный срок, а арендатор обязуется уплачивать арендодателю согласованную арендную плату.
Таким образом, сторонами договора являются:
- арендодатель, т.е. собственник помещения, сдающий его в аренду;
- арендатор, т.е. лицо, которое будет пользоваться чужим помещением в течение определенного или неопределенного периода времени и будет платить согласованную арендную плату.
Пример 1. Пан А является владельцем квартиры в Жешуве, которую он купил в инвестиционных целях. Он разместил объявление об аренде на рекламных порталах и через несколько дней договорился с людьми, заинтересованными в использовании помещения. Среди них была пани Б, работающий человек, без домашних животных. Он решил, что она будет наименее проблемным человеком, и заключил с ней договор аренды. Таким образом, пан А стал арендодателем, а пани Б — арендатором.Очень часто эти понятия путают, арендодатель рассматривается как лицо, которое пользуется помещением, а арендатор — как тот, кто предоставляет его в пользование и является собственником. На практике права и обязанности этих лиц совершенно различны, поэтому стоит помнить, что арендодатель — это лицо, которое сдает в аренду свою квартиру или дом, а арендатор пользуется квартирой.
Обязательные элементы договора аренды
В договоре аренды, прежде всего, должны быть правильно идентифицированы стороны, т.е. кто арендодатель, а кто арендатор. Необходимо указать имена, фамилии, адреса и номера PESEL сторон договора.
В договоре также требуется точное описание предмета договора — определение того, что это за помещение (одноквартирный дом, квартира, коммерческое помещение, комната в доме или квартире), где оно расположено, какова его площадь, есть ли в нем подвал или кладовая, а также охватывает ли договор пользование этим помещением.
Пример 2. Предметом договора является жилое помещение, обозначенное номером 5, расположенное в Жешуве по адресу ул. Архитекторов 98, для которого Районный суд в Жешуве ведет земельно-ипотечный регистр № RZ1J/000057532/5, площадью 50 м2, состоящее из 2 комнат, кухни, ванной, туалета и коридора. Помещение включает в себя подвал, обозначенный номером 66, площадью 8 м2, который арендатор может использовать в соответствии с договором.Кроме того, в договоре следует указать размер арендной платы и сроки ее внесения, а также обязан ли арендатор платить какие-либо дополнительные сборы помимо арендной платы.
На практике можно столкнуться с ситуацией, когда арендная плата установлена на уровне X, что уже исчерпывает платежи, такие как арендная плата в жилищно-строительный кооператив, расчеты за пользование водой, отоплением или электроэнергией. Однако чаще встречается ситуация, когда арендатор должен самостоятельно оплачивать арендную плату в жилищно-строительный кооператив, счета, связанные с использованием помещения, такие как вода, газ, электричество, отопление, вывоз мусора, телевидение, интернет (см. Что такое чинш в Польше?).Также обязательно указываются сроки, в которые должны быть внесены платежи, а также последствия неуплаты их в указанный срок. Наиболее суровым последствием может стать расторжение договора аренды без уведомления, если такая возможность урегулирована в соглашении сторон.
Пример 3. Пример договорного положения: «Любая задержка арендатором внесения арендной платы на срок не менее 2 месяцев или эквивалентный ему срок приведет к расторжению договора арендодателем без предварительного уведомления».Другим вопросом, связанным с арендой квартир, является возможное определение страхования квартиры и движимого имущества, которое в ней находится. Стороны решают, будет ли застрахована квартира или дом, являющиеся предметом договора аренды, и кто будет нести связанные с этим расходы. Как правило, арендатор может застраховать движимое имущество, которое он вносит в предмет аренды.
Имущество арендатора, ввезенное в арендуемое помещение
При аренде домов, квартир или, прежде всего, гаражей следует учитывать, будут ли вещи, вносимые в арендуемое помещение, подлежать какой-либо защите и будет ли арендодатель нести за это ответственность.
Таких предметов может быть привезено много, в частности:
- мебель;
- электронное оборудование;
- одежда, обувь;
- ювелирные изделия, драгоценности;
- аксессуары для кухни и ванной комнаты;
- транспортные средства;
- велосипеды;
- аксессуары для велосипедов и транспортных средств.
Зачастую это ценные вещи, утрата которых может нанести значительный ущерб имуществу арендатора.
Со временем, чем дольше длится договор аренды, тем больше в него вносится вещей, и их стоимость часто также увеличивается.
Кто несет ответственность за имущество арендатора?
Вопрос, может ли арендодатель нести ответственность за имущество покупателя, как правило, возникает в следующих ситуациях:
- кража;
- потери из-за пожара;
- наводнение или другие форс-мажорные обстоятельства.
Однозначного ответа на этот вопрос, к сожалению, нет. Как это часто бывает в юридических вопросах – многое зависит от обстоятельств.
Как правило, арендодатель не несет ответственности за имущество арендатора, которое арендатор вносит в аренду. Арендодатель также не вмешивается в то, что вносит арендатор. Стороны действительно могут договориться о том, что определенные предметы не могут быть внесены, например, оборудование для «домашнего спортзала», на том основании, что они повредят полы.Никакие правила – ни Гражданский кодекс РП, ни Закон РП о защите арендаторов (Ustawa o ochronie praw lokatorów) – не возлагают на арендодателя ответственность за имущество, принесенное арендатором в арендуемую недвижимость, если это отдельно не прописано в договоре или нет очевидной вины арендодателя.
Пример 4. Пан В арендует парковочное место в подземном гараже дома, где он живет. Его автомобиль припаркован на этом месте. 14 марта транспортное средство было повреждено неизвестным лицом, и после попытки найти его, выяснилось, что камеры были выключены. Арендатор попросил арендодателя устранить ущерб, поскольку это было его имущество, внесенное в предмет аренды. Арендодатель не принял претензии, указав, что он не несет за них ответственности.Трудно представить, что арендодатель, который не проживает в арендуемом им помещении и не вмешивается в действия арендатора (если это не противоречит закону или принципам общественного общения), будет нести ответственность за имущество арендатора.
Пример 5. У арендодателя, пана Г, есть 3 арендатора — студенты. Он договаривается с ними о получении арендной платы наличными. В феврале выяснилось, что студенты уезжают на каникулы, но оставили оговоренную сумму в квартире. Арендодатель пришел забрать деньги и ушел из квартиры, оставив дверь незапертой. У арендаторов была камера в коридоре, которая зафиксировала выход из квартиры, и на аудиозаписи видно, что она не была заперта. Вернувшись с каникул, они обнаружили квартиру незапертой и кражу принесенных ими ноутбуков, телевизора и принтера. Они оценили ущерб в 13 000 злотых, предъявив доказательства покупки этого оборудования. Может ли в такой ситуации арендодатель быть привлечен к ответственности за ущерб?Да, поскольку возникла ситуация, в которой ущерб был причинен действиями арендодателя – халатностью.
Ситуации могут быть разными, и принцип отсутствия ответственности арендодателя должен оцениваться индивидуально.
Поэтому арендатору имеет смысл защитить себя в этом отношении как в договоре аренды, так и за его пределами, воспользовавшись возможностью страхования имущества, переданного им в качестве предмета аренды.
Подытожим. По умолчанию арендодатель не несет ответственности за имущество арендатора. Однако такая ответственность может возникнуть, если она прямо прописана в договоре или можно доказать, что ущерб возник в следствие действия / бездействия арендодателя.
Остались вопросы? Задайте их:
Каждый нерешенный вопрос – это незаконченное дело, которое висит над нами как облака. Откладывая его, мы теряем время, энергию и даже спокойствие. Не откладывайте решения на потом, а беритесь за них сейчас. Не бойтесь изменений, не бойтесь принимать сложные решения, потому что именно они могут привести к лучшему будущему.
- Под статьей в виде комментария.
- В нашем ТГ-чате.
- Через платную консультацию.
Подпишись на канал