Задолжавшего за квартиру в Польше не могут выселить до окончания пандемии

Интересный факт, о котором не принято говорить вслух. Еще в марте 2020 года вступили в силу положения Антикризисного щита 2.0, вводящего на территории Польши набор противоэпидемиологических мер. Тогда большинство иностранцев обратило внимание на дополнительные условия для легализации, что логично. Но большинство упустило одну прелюбопытную возможность – не платить за жилье все время пандемии.

Данные положения закона действуют уже более года, и последующими «щиты» не отменяли и не корректировали их. Суть в том, что приставам запретили выселять должников, не оплачивающих совсем аренду жилья, или имеющих частичные задолженности перед арендодателем. Кого и при каких условиях нельзя выселить за неуплату во время пандемии – в материале «Польского консультанта».

Скрыть содержание

• Данный запрет отменен
• На кого распространяется запрет на выселение?
Почему не получится выселить должника?     Как все же могут выселить?     Домашнее насилие     Судебное решение    
• Аукционы по реализации имущества должников
• Как найти компромисс с арендодателем?
• Стоит ли злоупотреблять запретом на выселение?

На кого распространяется запрет на выселение?

Нормативно-правовой акт, о котором идет речь, называется «Законом об особых решениях, связанных с предотвращением, противодействием и борьбой с COVID-19, других инфекционных заболеваний и связанных ними чрезвычайных ситуаций от 02.03.2020» (Ustawa z dnia 2 marca 2020 r. o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych).

Интересующая нас статья имеет номер 15zzu (без каких-либо дополнительных буквенно-цифровых обозначений), в части первой которой написано:

Нет указаний на статус лиц, к которым применима данная норма, а значит использовать ее могут как граждане Польши, так и иностранцы, имеющие подписанные и действующие договора аренды.

При этом нет указаний и на тип жилья, т.е. норма применима в том числе:

• К объектам коммерческой аренды.
• Недвижимости, принадлежащей по ипотеке.
• Социального и коммунального найма.
• Собственному жилью, за которое образовалась задолженность (например, по ЖКХ).

Другими словами, к любой жилой недвижимости, проживание в которой осуществляется законно.

Нет речи и о типе долга, а значит сюда в равной степени относится все, связанное с недвижимостью: стоимость аренды, коммунальные платежи, оплата по счетчикам и т.п. Но речь только о выселении. Закон не запрещает, к примеру, отключать электричество, воду или перекрывать канализацию за неуплату. Обязательно имейте это в виду.

Почему не получится выселить должника?

Процедура выселения в большинстве случаев связана с исполнительным производством. Например, до пандемии это выглядело так. Владелец недвижимости разрывал договор аренды с арендатором за неуплату (что является нарушением контракта, и позволяет произвести разрыв). Если жилец отказывался выезжать, владелец инициировал исполнительное производство, получал приказ, а дальше вопрос выселения оставался чисто техническим – силовые структуры просто выбрасывали бывшего «квартиросъемщика» на улицу.

Именно запрет на издание исполнительного приказа о выселении и введен указанной статьей. Нет приказа – нет и оснований для применения принудительного выселения. Должник может продолжать проживать в арендуемом помещении до окончания пандемии коронавируса.

Как все же могут выселить?

Осталось два основания для законного выселения. Первое подразумевается частью 2 той же art.15zzu, и прямо указывает на случаи домашнего насилия. Второе вытекает из смысла запрета – невозможность издания исполнительного приказа, т.к. это не отменяет право владельца на выселение арендатора на основании судебного решения.

Домашнее насилие

Применить данную норму не так просто, т.к. сам такой факт надо еще доказать, а доказанное зафиксировать положенным по закону способом.

Процедура довольно сложная, регулируется отдельным законом и, как минимум, подразумевает фиксацию случаев полицией, составление соответствующей документации и еще целым рядом процессуальных действий.

Кстати данный факт вызвал огромные недовольства среди арендодателей. Ведь домашнее насилие осталось единственным поводом, а такие, например, основания, как угроза сохранности имущества (когда, к примеру, пьяные жильцы разносят квартиру) или конфликты с соседями с применением рукоприкладства, из оснований для выселения по определению исключены.

Судебное решение

Возможность выселения по решению суда сохраняется. Остается только такое решение получить. Опять же, нет ничего невозможного, но процедура эта длительная, непростая и затратная, а получить потом с неплательщика компенсацию затрат так же непросто, как и задолженность по квартплате.

К тому же, ответчик не может не знать о судебном процессе, даже если он и инициирован. До решения выселить его не могут, как не могут применить и каких-либо иных ограничительных мер (связанных с недвижимостью), а значит у должника есть масса времени, чтобы сориентироваться и выработать подходящий план действий. В любом случае, иски за относительно небольшие задолженности рассматриваются как маловероятные. Но все же возможные.

Аукционы по реализации имущества должников

Имущество должника может быть продано с аукциона за долги. Это нормальная практика во многих странах мира. Однако из-за пандемии и здесь существует ряд ограничений, связанных с жильем.

Недавно в Гражданско-процессуальный кодекс РП, а именно параграф 5 статьи 952¹, внесены дополнения, что жилая недвижимость, а также земельный участок, предназначенный для жилой недвижимости, не могут быть проданы с аукциона за долги во время особого режима, введенного из-за пандемии, и еще 90 дней после его отмены, если данная недвижимость является единственной удовлетворяющей потребности должника в жилье.

Как найти компромисс с арендодателем?

По мнению большинства экспертов, связанных с рынком недвижимости, владельцы жилья будут вынуждены искать компромисс с должниками либо усиливать давление на них. Среди основных мер, которые будут применимы, предполагаются:

• Договоренность о добровольном выселении за счет списание долга или его части.
• Предложение переезда в менее комфортабельные помещения.
• Увеличение числа судебных исков.

О суде и его перспективах мы уже говорили выше, что касается первых двух способов, то, разумеется, применяться они могут только по соглашению с арендатором-должником.

Стоит ли злоупотреблять запретом на выселение?

Использовать законную возможность не покидать жилье, за которое образовалась задолженность, или отказаться от этого – личный выбор каждого. Мы лишь констатируем факт легальности такого шага.

С точки зрения практики, использовать знание данного закона – отличная стартовая позиция для проведения любых переговоров с арендодателем. Наверное, применить метод стоит, если речь идет о небольших задолженностях, или даже о пересмотре стоимости аренды в меньшую сторону.

Запускать же ситуацию до огромных долгов и судебного процесса – не самое лучшее решение. Образовавшаяся задолженность в будущем может негативно отразиться на возможности пребывания и работы в Польше и других странах Европейского Союза.