Могут ли жители влиять на тип заведений, располагающихся в их доме в Польше?

Нередки случаи, когда на цокольном этаже жилого дома открываются различные кафе, магазины, бары и пр. Бывают и ситуации, когда жильцы не согласны с типом этого заведения, и выступают против.

Могут ли жильцы повлиять на решение бизнеса? Как правильно должен быть составлен вопрос, чтобы решение считалось действующим? Какое решение по этому поводу принял Верховный Суд РП? Ответы читайте в этой статье «Польского консультанта».

Скрыть содержание

• Предупреждение
• Обязательно ли согласовывать тип ведения бизнеса с жильцами?
Для чего нам нужно получить согласие сообщества?     Как получают согласие жильцов?    
• Когда решение жильцов не будет принято к рассмотрению?
Суды первых инстанций     Решение Верховного суда    
• Что все это значит?

Обязательно ли согласовывать тип ведения бизнеса с жильцами?

Чтобы вести бизнес в коммерческом помещении, принадлежащем сообществу, независимо от его размера, предпринимателям не нужно получать согласие будущих соседей. При этом собственники не могут и запретить изменять назначение помещения, принадлежащего члену общины. Поэтому, если бизнес покупает помещение, где раньше был магазин, и планирует организовать там кафе, сообщество не имеет права вмешиваться в это решение.

Однако сообщество жильцов может принимать решения относительно общего имущества. И очень часто этого бывает достаточно, чтобы затруднить реализацию планов бизнеса, если в сообществе много несогласных.

Для чего нам нужно получить согласие сообщества?

Арендаторы должны высказать свое мнение, если планируется перестройка помещения, затрагивающая общие части здания. Так будет, например:

• Когда планируется переустройство дымоходы и вентиляцию в ресторане или постройка дополнительного входа во внешней стене здания.
• Многое зависит от того, принадлежит ли территория рядом с помещением сообществу, городу или гмине. Это определит, к кому следует обратиться за разрешением на владение этой территорией.
• Также необходимо получить согласие общественности, если планируется размещение рекламного баннера на здании или при продаже алкоголя.

Как получают согласие жильцов?

Согласие на воплощение намерений следует получить у правления жилищного товарищества, которое представит проект постановления всем собственникам помещений. Голосование происходит на ближайшем собрании сообщества, также голоса могут быть собраны индивидуально.

Решение принимается не абсолютным большинством собственников, а большинством долей, относящихся к помещению. Таким образом, человек, владеющий 100-метровой квартирой, имеет такое же количество долей, как и два собственника 50-метровой квартиры.

Когда решение жильцов не будет принято к рассмотрению?

Этот крайне важный аспект рассмотрим на конкретном примере. В одном из жилых комплексов, в многоквартирном доме в варшавском районе Средместье, жильцы рассматривали вопрос о предоставлении согласия на продажу алкоголя в торговом помещении на первом этаже здания и размещении неоновой вывески, рекламирующей магазин. Согласия получено не было – 52% собственников помещений ответили отрицательно.

Тогда владелец коммерческого помещения, желавший получить такое согласие, обжаловал решение общины в суде. Он указал, что:

Суды первых инстанций

В первой инстанции районный суд удовлетворил иск и «отменил постановления об отказе в даче согласия на продажу алкогольной продукции». Однако решение было изменено во второй инстанции апелляционным судом, отклонившим иск и указавшим.

Бизнесмен подал кассацию и дошел до Верховного суда РП.

Решение Верховного суда

Вопрос, который рассматривался Гражданской палатой Верховного суда Польши в ноябре 2024 года в расширенном составе из семи судей. Трое судей Верховного суда задали вопрос, было ли в ситуации, когда «большинство собственников помещений не дали согласия на совершение собственником помещения конкретных действий, принята по этому поводу постановление — так называемая негативная резолюция». Говоря простым языком, если большинство не ответило «да», считается ли это принятием решения «нет».

В своем ответе Верховный суд РП постановил, что:

Верховный суд занял традиционную позицию по делу, согласно которой не существует такого понятия, как отрицательные решения, которые могли бы быть обжалованы заинтересованными сторонами.

Поскольку в данном случае жилищный кооператив отказался дать согласие на совершение собственником помещения тех или иных действий, это означает, что сообщество не выразило свою позицию по данному вопросу — оно не совершило конкретного юридического действия. Однако поскольку община такого правового акта не совершила, то, по мнению Верховного суда, отказ в принятии постановления не имеет никакой юридической силы.

Он также напомнил, что суд не может навязывать жилищному сообществу, какое содержание постановления он должен принять и обязан ли он вообще заниматься тем или иным делом. Поэтому, по мнению Верховного суда РП, даже если бы было вынесено решение об аннулировании отрицательного результата голосования сообщества, это было бы безосновательным и бесполезным решением, и сообщество даже не было бы обязано снова ставить этот вопрос на голосование.

При этом собственники помещений могут изменить свое мнение по этому вопросу и дать согласие. Однако с точки зрения рассматриваемой проблемы постановление не было принято положительно. Поэтому его нельзя считать юридическим событием.

Что все это значит?

Сложные юридические формулировки, особенно связанные с переводом, не всегда упрощают понимание. Поэтому попробуем сформулировать проще, что именно сказал Верховный суд Польши по поводу создавшейся ситуации:

• Если ранее разрешение на торговлю алкоголем жильцы не давали, то оно и не появилось, так как никакого юридически значимого решения они не приняли.
• Если бы такое решение было принято ранее (например, разрешалась торговля алкоголем в рамках магазина, а бизнесмен решил еще и открыть бар), то оно бы не было отменено, несмотря на негативное мнение жильцов.

Чтобы во втором случае отказать в праве на торговлю алкоголем в этом помещении, жильца должны прямо формулировать вопрос: желают ли они запретить продажу. Если вопрос будет звучать наоборот (не против ли они?), то при отрицательном мнении это разрешение не будет иметь юридической силы, и бизнес сможет законно продавать алкоголь.