Кастинг арендаторов: что это такое и законно ли в Польше?

Все большее распространение при аренде жилья принимает такое явление, как кастинг арендаторов. Потенциальных клиентов, претендующих на одно помещение, опрашивают об их финансовом положении, гражданстве, национальности, семейном положении и т.п., после чего арендодатель выбирает наиболее понравившегося ему арендатора.

Что такое Casting na najemcą mieszkania? Является ли такой кастинг законным? Как с ним бороться, и что сделать, чтобы выиграть его? Ответы читайте в данном материале «Польского консультанта».

Скрыть содержание

• Что такое кастинг арендатора в Польше?
Происхождение casting na najemcą mieszkania?     Зачем арендодателю кастинг?     Предпосылки для кастинга квартиросъемщиков    
• Кастинг арендатора: законен ли такой способ заключения договора аренды?
Что значит дискриминировать в жилищных услугах?    
• Как выиграть кастинг: у кого больше шансов на победу?
Осведомленность арендатора о своих правах и обязанностях     Срок трудового договора     Расстояние от квартиры до работы     Срок договора аренды     Лучше работающий студент, чем просто студент     Размер кауции     Кредитная история арендатора     Домашние животные    

Что такое кастинг арендатора в Польше?

Для подтверждения заявленных параметров владелец недвижимости может потребовать документы. Например, арендодатель может запросить справку от работодателя или трудовой договор.

Происхождение casting na najemcą mieszkania?

Кастинг арендаторов не является чем-то новым в мире недвижимости – это явление очень популярно в западных странах, откуда и перекочевало в Польшу. Еще 7 или 10 лет назад мало кто в РП слышал о такой практике, а сегодня она применяется если и не повсеместно, то очень и очень часто.

Нидерланды, Франция, Германия, Дания лидируют в списке стран, где кастинг арендатора наиболее распространен. Причина везде практически одна и та же – дефицит арендного жилья.

Зачем арендодателю кастинг?

Здесь все достаточно очевидно, но все же проговорим основные причины, по которым владельцы проводят такие кастинги.

1. Во-первых, это делается потому, что собственники жилых помещений обременены положениями Закона РП о защите прав квартиросъемщиков, дающими арендатору беспрецедентные привилегии. Если арендатор ненадежный и нечестный человек, он может создать владельцу огромные проблемы. Поэтому собственник хочет провести как можно лучший отбор потенциальных жильцов, чтобы иметь хотя некоторую уверенность в том, что он сдает квартиру или дом ответственному лицу.
2. Во-вторых, собственник хочет проверить, будет ли его будущий арендатор платежеспособным. Поэтому в ходе кастинга возникают вопросы о профессиональном статусе арендатора: его должности, месте работы и размере заработка.
3. Наконец, собственник может задать вопросы, связанные с частной жизнью арендатора – например, женат ли он, есть ли дети, домашние животные. Ему нужно знать о числе жильцов, о возможных рисках.

Предпосылки для кастинга квартиросъемщиков

Как правило, для того, чтобы собственники могли позволить себе проведение кастинга арендаторов, на рынке должны быть определенные условия. Casting na najemcą mieszkania появляется только тогда, когда арендуемого жилья мало. Проще говоря, когда у арендатора есть широкий выбор.

Яркий пример – допандемийный 2019 год, когда рынок аренды был настолько «горячим», что кастинги стали обычным явлением, а у арендатора, не пожелавших в них участвовать и отвечать на вопросы, возникала огромная проблема с поиском жилья. Пандемия буквально перевернула ситуацию на 180 градусов. Стало доступно много квартир для аренды. Сейчас, особенно на фоне большого числа прибывающих украинцев, ситуация стремительно возвращается к предпандемийной.

Кастинг арендатора: законен ли такой способ заключения договора аренды?

Владельцы квартир не должны дискриминировать потенциальных арендаторов во время кастинга, например, по признаку происхождения. Это положение Гражданского кодекса Польши. Однако очевидно, что обеспечить соблюдение этого правила на практике может быть довольно сложно.

Таким образом, кастинг арендаторов является решением, незапрещенным польским законодательством, при условии, что он не приводит к дискриминации определенных групп.

Что значит дискриминировать в жилищных услугах?

Чтобы понять юридические аспекты этой практики, нужно обратиться к Ustawa o wdrożeniu niektórych przepisów Unii Europejskiej w zakresie równego traktowania (Закону РП о реализации некоторых положений Европейского Союза в сфере равного обращения).

Этот правовой акт вводит запрет на неравное обращение с физическими лицами по признакам:

• пола;
• расы;
• этнического происхождения;
• гражданства и пр.

Рассматривается вопрос с точки зрения доступа и условий использования социального обеспечения, услуг, включая жилищные услуги, товаров, и приобретение прав или энергии, если они предлагаются общественности.

Дело в том, что положения Закона не распространяются на свободу выбора стороны договора аренды, за исключением случаев, когда такой выбор обусловлен полом, расой, этническим происхождением или национальностью.

К дискриминирующим мерам могут относиться, например:

• Практика, связанная с взиманием более высокого залога в зависимости от гражданства.
• Рекламные объявления, которые предполагают, что кастинг квартиросъемщиков закрыт для определенных групп людей.

Как выиграть кастинг: у кого больше шансов на победу?

Если с ситуацией невозможно бороться, приходится к ней адаптироваться. В данном разделе соберем основные, на наш взгляд, способы, увеличивающие шансы на победу в кастинге арендатора.

Прежде всего стоит выяснить, есть ли такой кастинг вообще. Потенциальный арендодатель вряд ли расскажет об этом прямо, поэтому стоит руководствоваться принципом: чем выше престижность недвижимости или место расположения, а также чем лучше условия аренды, тем выше шанс на проведение такого кастинга.

Осведомленность арендатора о своих правах и обязанностях

Знание особенностей аренды, прав и обязанностей собственника квартиры и арендатора – желательное качество хорошего арендатора. Многим это может показаться неверным, но если арендодатель изначально не планирует обмана, но ему более удобно связываться с человеком, прекрасно ориентирующимся в нюансах данного рынка, чем в случае проблем растолковывать эти детали.

Кроме этого, желательно, чтобы арендатор знал, что такое:

• мелкий ремонт;
• кауция;
• Типы и суть договоров аренды;
• как ухаживать за квартирой;
• как отправлять корреспонденцию;
• за что собственнику могут наложить штрафы;
• как расторгается договор и т.д.

Если договор был подписан в течение 5 минут, вероятно, арендатор не задал собственнику много важных вопросов. Это скорее всего говорит о его плохой подготовленности. Отсутствие этих знаний может впоследствии привести к недопониманию.

Срок трудового договора

Да, это не описка – речь идет именно о трудовом или аналогичном договоре. Оказывается для многих арендодателей, это очень важно при выборе арендатора.

Суть здесь довольно очевидна и стандарта. Наличие договора косвенно говорит о платежеспособности арендатора. Договор на определенный срок, чье действие заканчивается через пару месяцев, вряд ли вызовет доверие.

Расстояние от квартиры до работы

Еще один вопрос, часто вызывающий недоумение – мол, какая разница арендодателю, сколько времени жилец будет добираться до работы? Но среди опрошенных владельцев жилья сложилось иное мнение.

«Когда тепло, долгая дорога до работы не имеет принципиального значения, но когда наступает зима, путь становится менее приятным и жильцы часто начинают искать квартиру поближе к месту работы. Как правило, я не сдаю недвижимость людям, которые заявляют, что доберутся до работы на трех видах транспорта. Два вида транспорта — максимум, но это обязательно метро или трамвай и автобус», так ответил на данный вопрос один из арендодателей.

Срок договора аренды

На польском рынке договоры аренды обычно заключаются сроком на один год. Будет ли преимуществом готовность подписать долгосрочный контракт, например, на два или три года?

Да, это приветствуется владельцами жилья. Когда кто-то хочет подписать договор на срок более года, с точки зрения арендодателя, это означает, что арендатор стабилен и знает, чего хочет. Это означает меньше формальностей для владельца.

Лучше работающий студент, чем просто студент

Люди, ищущие квартиру, часто подчеркивают в рекламе, что они трудоустроенные сотрудники. И правильно делают, ведь это важная черта хорошего арендатора. Что касается студентов, то конечно у того, которые еще и работает, больше шансов пройти кастинг, чем у того, чья аренда финансируется только родителями.

Если оплату вносят родители, студент-квартиросъемщик часто не чувствует себя ответственным за содержание квартиры. По крайней мере, так полагают собственники жилья, сдаваемого в аренду.

Размер кауции

Владелец квартиры наверняка более благосклонно отнесется к человеку, который предложит внести, например, трехмесячный залог, а не кауцию размером в одну месячную ставку. Другое дело, насколько это выгодно арендатору. Но в данном случае мы рассматриваем все же выбор арендодателя.

Здесь работает и обратная последовательность. Например, если кандидат на старте спрашивает о возможности внесения кауцию в рассрочку, это покажет арендодателю, у этого человека нет финансовой ликвидности. Он еще не заплатил первую арендную плату, а уже хочет внести залог в рассрочку.

Кредитная история арендатора

Интересно, что для владельцев квартир, сдаваемых внаем, также будет преимуществом, если потенциальный кандидат в арендаторы предоставит о себе отчет из Бюро кредитной информации. Потенциальный арендатор увеличит свой шанс на кастинге, если в этих отчетах будет видно отсутствие долгов, что он своевременно выплачивал свои финансовые обязательства в прошлом.

Домашние животные

Конечно, далеко не все арендодатели хотят, чтобы в их квартире находились кошки или собаки. Но и их наличие – не приговор.

В большинстве своем арендодатели предпочитают арендаторов без домашних животных. Поэтому о данном факте лучше сообщить сразу, чтобы не тратить впустую время на случае, где владельцы категорично настроены против.

Подведем итоги. Кастинг арендатора, если он не носит дискриминационного характера, вполне законен в Польше. Постоянная работа, расположенная недалеко от жилья, трехмесячный залог, ни собаки, ни кошки, хорошая кредитная история – все эти аргументы повысят шанс пройти casting na najemcą mieszkania.