Как изменились цены на квартиры в Польше и других странах ЕС?

Стоимость жилой недвижимости в большинстве стран Европейского Союза и зоны евро подвергается постоянным колебаниям. Однако Польша нередко идет вопреки сложившемся трендам – цены на жилье в этой стране чаще всего демонстрируют рост.

Как изменились цены на жилую недвижимость в РП и ЕС в целом, читайте в данном материале «Польского консультанта».

Скрыть содержание

• Стоимость польских квартир в 2025 году
Ситуация на первичном рынке     Разница в стоимости квартир на первичном и вторичном рынках     Ситуация в Варшаве    
• Динамика цены на квартиры в Польше в 2024 году
Рекордное количество предложений     Цены на квартиры     Вторичный рынок    
• Общеевропейские показатели на начало 2024 года
• Динамика цен на квартиры по странам за год
• Изменение цен на жилье в странах ЕС в четвертом квартале 2023 года

Стоимость польских квартир в 2025 году

На начало 2025 года действуют параметры, зафиксированные в конце предыдущего. За последние месяцы 2024 года квартиры на вторичном рынке в крупнейших городах Польши подешевели больше всего за десятилетие, в отличие от квартир на первичном рынке. В некоторых городах, включая Варшаву, вторичная недвижимость никогда не была настолько дешевой. Конечно, такая «дешевизна» — понятие очень относительное, тем не менее тем не менее в цифрах «вторичка» действительно «бьет рекорды вниз».

НБП фиксировал предыдущее снижение цен на квартиры на вторичном рынке в четвертом квартале 2022 года и первом квартале 2023 года, когда процентные ставки достигли самого высокого уровня за последние двадцать лет, а высокая инфляция снизила реальную стоимость заработной платы больше всего с 2007 года. Однако тогда девальвация недвижимости была не такой значительной, как в последние месяцы 2024го. Последний раз подобное происходило за десятилетие до этого — в четвертом квартале 2014 года.

Эпицентром снижения цен стала Варшава. На вторичном рынке польской столицы цены на квартиры за квартал упали более чем на 6%, что является максимальным показателем с начала 2012 года. В 17 крупнейших городах страны цены снизились более чем на 5%.

Ситуация на первичном рынке

Снижения цен сделок на первичном рынке не произошло. В 10 крупнейших городах Польши застройщики в четвертом квартале прошлого года продавали квартиры на 2,7% дороже (за квадратный метр), чем в третьем квартале, когда цены выросли лишь символически, на 0,6%.

Однако в годовом исчислении рост цен замедлился с почти 14% до 12%. Интересно, что в случае с новыми квартирами цены сделок выросли даже больше, чем цены предложения. Готовность застройщиков предлагать скидки, о которой сегодня так много говорят, в конце 2024 года еще не была заметна.

• Варшавские квартиры на первичном рынке в четвертом квартале подорожали примерно на 1,7%.
• Среди 17 крупнейших городов НБП зафиксировал снижение цен сделок с новыми квартирами только во Вроцлаве (на 4% по сравнению с предыдущим кварталом), Кракове (на 3,4%), Ополе (на 2,2%) и Белостоке (на 2%).

Разница в стоимости квартир на первичном и вторичном рынках

Однако отдельные города сильно различаются в этом отношении, поэтому усредненные данные размывают картину. Например:

• в Катовице квартиры на вторичном рынке стоят на 33% дешевле, чем у застройщиков.
• Следующие места по размеру этого дисконта занимают Щецин (27%), Быдгощ (25%) и Лодзь (24%).
• На другом конце спектра находится Гданьск, где недвижимость на вторичном рынке стоит на 2% дороже, чем на первичном рынке.

Более того, это отход от исторической нормы, когда бывшие в употреблении помещения стоили в среднем на 6% дешевле нового. Далее следуют Жешув и Гдыня, где квартиры на вторичном рынке дешевле, чем на первичном, но незначительно.

Ситуация в Варшаве

Варшава — самый, пожалуй, интересный случай. Раньше в столице Польши квартиры на вторичном рынке жилья, как правило, стоили дороже новых: в среднем за период с 2006 по 2024 год разница составляла 3%. Единственным другим крупным городом, где подержанные квартиры чаще продавались по наценке, чем со скидкой, был Жешув. Поэтому ситуация в Варшаве была необычной, хотя и объяснимой.

Однако в Варшаве что-то изменилось. В четвертом квартале квартиры на вторичном рынке стали на 5,1% дешевле квартир на первичном рынке. Эта разница никогда не была такой значительной за всю историю данных НБП с 2006 года. Таким образом, можно сказать, что в столице Польши подержанные квартиры являются самыми дешевыми за всю историю — по сравнению с новыми квартирами.

В настоящее время это явление может усугубляться тем фактом, что резкий рост цен на жилье в последние кварталы стимулировал спекулятивные покупки. Инвесторы, купившие квартиры у застройщиков с намерением перепродать их после получения ключей, оказались под давлением, вынуждающим их отказаться от этих инвестиций до возможного падения цен. Такие объекты, хотя и находятся в состоянии застройщика, в конечном итоге оказываются на вторичном рынке. В наши дни их все еще можно продать гораздо дороже, чем они стоят. Например, в Варшаве средняя цена сделки на вторичном рынке в четвертом квартале была почти на 23% выше, чем на первичном рынке двумя годами ранее. У таких инвесторов, если они хотят быстро продать недвижимость, все еще есть большой потенциал для снижения цен, влияя на их уровень на вторичном рынке.

Динамика цены на квартиры в Польше в 2024 году

Средние цены предложения квартир продолжали расти, но уже не так быстро, как в предыдущем периоде По крайней мере такие данные публикуют в своем исследовании Otodom и Polityka Insight. В свою очередь, предложение квартир в третьем квартале выросло на 7% (кв/кв) и на 23% (г/г). Средние цены предложения квартир выросли на 1,4% (кв/кв).

Рекордное количество предложений

В третьем квартале 2024 года на рынке квартир зафиксировано рекордное количество доступных предложений. В период с июля по сентябрь люди, ищущие собственную квартиру, имели в своем распоряжении на 7% больше объектов недвижимости, чем во втором квартале и на 23% больше по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.

В отчете указано, кроме прочего, что:

• Многие люди, заинтересованные в приобретении квартиры, медлят с принятием решения, рассчитывая на результат программы льготного кредитования.
• В настоящее время активными покупателями являются люди, которые могут профинансировать покупку за счет собственных средств или имеют высокую кредитоспособность.
• Застройщики выставляют на продажу все больше новых помещений, что особенно заметно в мегаполисах, где в прошлом году наблюдалось существенное снижение предложений после введения программы «Безопасный кредит 2%».

Все сказанное и привело к снижению темпов роста цен на жилье, однако подчеркнем еще раз – не к снижению цен, а к замедлению интенсивности их роста.

Цены на квартиры

Снижение интереса к рынку жилья привело к дальнейшему ослаблению темпов роста цен. В третьем квартале 2024 года средние ставки предложения квартир выросли на 1,4% (кв/кв), тогда как во втором квартале рост составлял 1,8%, а в первом квартале — 3,2%.

Есть и некоторые исключения. За последние три месяца в городах с населением более 500 000 жителей, цены на квартиры выросли в среднем на 2,4% по сравнению со предыдущим кварталом.

«Новые помещения, представленные на рынке, были более дорогими, потому что они были построены для клиентов премиум-класса. Кроме того, именно в крупнейших городах наблюдается большая активность инвесторов в жилье по сравнению с меньшими местными рынками», — прокомментировала эти данные директор по исследованиям компании Otodom Analytics.

Вторичный рынок

Есть много признаков того, что текущая рыночная ситуация не благоприятствует владельцам частных квартир, которые хотели бы их продать. Второй квартал подряд доля площадей на вторичном рынке, ожидающих покупателей, остается выше 50%.

Более того, цены на них остановились:

• Средние цены на вторичное жилье, построенное в период с 1945 по 2015 год, остались в третьем квартале почти на том же уровне, что и в предыдущие три месяца.
• Исключением являются самые старые квартиры, построенные до 1945 года, которые росли в цене быстрее всего квартал к кварталу. Эксперты отмечают, что большая часть из них, скорее всего, представляет собой послепродажные помещения, отремонтированные по высоким стандартам и ориентированные на клиентов премиального сектора.

Отчет также демонстрирует, что снижение покупательского интереса коснулось и сегмента частных домов. В результате их предложение в третьем квартале выросло до рекордного уровня, никогда ранее не встречавшегося на сайте Otodom. Наибольший рост, т.е. примерно на 10% по сравнению с прошлым годом, произошел в базе частных домов, доступных для продажи, расположенных на участках площадью более 500 м2, т.е. чаще всего за пределами агломераций. Снижение интереса покупателей к домам отразилось на ценах. По сравнению с предыдущим кварталом они увеличились незначительно — с 1,4% (кв/кв) для рядных домов до 1,7% (кв/кв) для односемейных домов на участках более 500 м2.

Общеевропейские показатели на начало 2024 года

Эти данные публикуются за последний полный год, соответственно в 2024 году – это информация за 2023ий. В четвертом квартале цены на жилье, измеряемые специальным индексом цен от Евростата, снизились на 1,1% в еврозоне и подросли на 0,2% в ЕС (по сравнению с тем же кварталом предыдущего года).

В третьем квартале 2023 года цены на жилье в еврозоне и ЕС упали на 2,2% и 1,1% соответственно. По сравнению с третьим кварталом 2023 года цены на жилье в четвертом квартале 2023 года снизились на 0,7% в еврозоне и на 0,3% в среднем по ЕС.

Динамика цен на квартиры по странам за год

Из государств-членов, по которым доступны данные, в восьми зафиксировано ежегодное снижение цен на жилье в четвертом квартале 2023 года, а в восемнадцати — годовой рост.

За год квартиры больше всего подешевели:

• в Люксембурге (-14,4%);
• в Германии (-7,1%);
• Финляндии (-4,4%).

Наибольший рост зафиксирован в Польше, где в 2023 году цены на квартиры выросли в среднем на 13%. Следующими странами с наибольшим ростом цен на жилье являются Болгария (+10,1%) и Хорватия (+9,5%).

Изменение цен на жилье в странах ЕС в четвертом квартале 2023 года

По сравнению с предыдущим кварталом цены снизились в одиннадцати государствах-членах, остались стабильными в одной (Италия) и выросли в четырнадцати государствах-членах.

По сравнению с третьим кварталом, в четвертом квартале квартиры:

• во Франции подешевели на 2,7%;
• в Латвии на 2,5%;
• в Дании и Швеции на 2,3% в каждой.

Как и в случае годового рейтинга, Польша оказалась в первых рядах стран с самым высоким ростом цен на жилье. В последнем квартале 2023 года цены на квартиры в РП были выше в среднем на 4,8% чем в предыдущем квартале. Следом идут Хорватия с ростом цен на 3,4% и Ирландия с 3,0% увеличения.

Подробнее на инфографике: