Как правильно заключить договор с риелтором в Польше: условия, ответственность, санкции

Аренда, а тем более продажа или покупка недвижимости — серьезное решение, прежде всего, из-за существующих цен на землю и здания. Поэтому заключение договора в этом вопросе не должно быть поспешным. Тем, у кого нет опыта или времени, рекомендуется обратиться за помощью к специалисту по недвижимости. Однако, поскольку в этой сфере часто работают люди, еще менее опытные, чем их клиенты, важно убедиться, что договор с агентом по недвижимости составлен в соответствии с профессиональной практикой и правовыми нормами, а также должным образом защищает интересы.

На что же следует обратить особое внимание при заключении договора с риелтором, читайте в данном материале «Польского консультанта».

Скрыть содержание

• Что такое договор с риелтором?
• Кто такой риелтор в Польше?
• Нужна ли лицензия агенту по недвижимости (риелтору)?
• Чем может помочь риелтор?
• Договор с агентом по недвижимости: эксклюзивный или открытый?
Открытое сотрудничество (współpracę otwartą)     Эксклюзивное сотрудничество (współpracę wyłączność)    
• Что еще проверить перед подписанием договора?
• Что следует включить в договор с агентом по недвижимости?
• На что еще следует обратить особое внимание?
• Образцы договоров

Что такое договор с риелтором?

Договор должен быть заключен в письменной или электронной форме, в противном случае может считаться недействительным. Это означает, что заключение договора с риелтором, например, в устной форме или по телефону, не допускается законом – такое соглашение не является договором и не имеет обязательной силы ни для одной из сторон.

В соответствии с нормами art.78 Kodeksu ciwilnego, необходимо стороны подписали договор собственноручно или заключили договор в электронной форме. При этом электронная форма требует, чтобы подписание осуществлялось с помощью квалифицированной электронной подписью.

Кто такой риелтор в Польше?

В соответствии с нормами Ustawy o gospodarce nieruchomościami (Закона РП об управлении недвижимостью), риелтор – это всегда субъект коммерческой деятельности. А значит его деятельность направлена на получение прибыли.

Нужна ли лицензия агенту по недвижимости (риелтору)?

В Польше профессия риелтора либерализована и не требует квалификации, лицензий, дипломов или специального образования. Деятельность агентств в этой сфере регулируется вышеупомянутым Законом РП об управлении недвижимостью.

Одним из положений, касающихся риелторов, является art.179а ustawy, которая и определяет агента по недвижимости как предпринимателя, осуществляющего деятельность в сфере посредничества в сфере недвижимости.

Поэтому первая задача клиента – определить законность деятельности риелтора. Только после этого приступать к изучению его опыта и предложений. Не исключено, что придется изучить множество агентств, встретиться с риелторами и провести с ними переговоры.

Чем может помочь риелтор?

Сотрудничая с агентом по недвижимости, стоит ожидать как минимум:

• оказания поддержки и консультаций по вопросам до и после сделки;
• помощи в поиске подходящего объекта недвижимости (при покупке) – здесь важна надлежащая проверка фактического и юридического статуса;
• проведения маркетинговых мероприятий (при продаже) – подготовка и размещение рекламных объявлений, профессиональная фотосессия, общение с заинтересованными лицами;
• презентации недвижимости;
• переговоры о цене с потенциальным покупателем или продавцом, арендатором или арендодателем;
• поддержки в процессе сделки (например, при заполнении документации, предоставление консультаций по формальным и административным вопросам);
• участия в заключении предварительного и окончательного договора купли-продажи недвижимости.

Фактором, определяющим сотрудничество с риелтором, могут быть его полномочия на доступ к документам. Закон предоставляет агентам широкий спектр прав в этом отношении, например, art.181а ustawy гласит, что в связи с заключенным договором на оказание услуг агент по недвижимости имеет право на доступ к:

• земельным и ипотечным реестрам;
• кадастру недвижимости;
• учету инженерных сетей;
• таблицам и картам оценки;
• местным планам, решениям об условиях застройки и землепользования и генеральным планам гмин;
• регистрам цен на недвижимость;
• реестрам лиц, имеющих право приобретать и распоряжаться правом кооперативной собственности на помещение и правом раздельной собственности на помещение;
• регистрации населения в рамках регистрационной обязанности;
• сертификатам энергетической эффективности.

Посредник также имеет возможность загрузить необходимые копии, выписки и справки из вышеуказанных реестров.

Договор с агентом по недвижимости: эксклюзивный или открытый?

Основой любых отношений с агентом по недвижимости должен быть договор. Прежде чем углубляться в содержание такого документа, давайте рассмотрим два типа контрактов, используемых в настоящее время на рынке: эксклюзивные (umowa na wyłączność) и открытые договоры (umowa otwarte).

Открытое сотрудничество (współpracę otwartą)

Открытый вариант позволяет сотрудничать с несколькими агентствами недвижимости, а также выполнять операции с недвижимостью клиенту самостоятельно.

Агент получает комиссию только в том случае, если его действия приводят к завершению сделки.

Эксклюзивное сотрудничество (współpracę wyłączność)

Эксклюзивный договор, в свою очередь, может быть заключен только с одним агентом. Сотрудничество с другими агентствами не допускается – даже если сделку закроет другой риелтор, агент, с которым заключен эксклюзивный договор, все равно будет иметь право на комиссию.

То же самое относится к самостоятельной продаже или покупке недвижимости. Даже если клиент самостоятельно находит партнера, он обязан выплатить агенту вознаграждение.

Что еще проверить перед подписанием договора?

Несмотря на либерализацию профессии риелтора, законодатель предпринял определенные меры по защите интересов клиентов. Хотя это не защитит от некачественных услуг, существует возможность эффективно добиваться возмещения ущерба в случае причинения ущерба действиями риелтора.

При заключении договора с агентом по недвижимости важно проверить наличие копии полиса страхования гражданской ответственности, действительного на дату заключения договора. Кроме того, агент обязан по закону незамедлительно уведомить клиента о любых изменениях в страховом документе и о заключении нового договора страхования, предоставив копию полиса. В случае неисполнения агентом этой обязанности, сторона договора вправе в письменной форме потребовать от агента предоставить копию полиса в течение семи дней с момента получения запроса. В случае невыполнения агентом этого требования клиент вправе расторгнуть договор посреднического обслуживания немедленно, то есть по истечении восьми дней с даты получения запроса.

Что следует включить в договор с агентом по недвижимости?

По сути, брокерский договор основан на принципе свободы договора. Поэтому стороны могут регулировать его условия по своему усмотрению, если это не противоречит нормам права или принципам общественного сосуществования.

В любом случае договор должен содержать такие элементы, как:

• Стороны договора – для клиента наиболее важной информацией являются реквизиты посредника. В договоре должны быть указаны наименование компании, идентификационный номер налогоплательщика, юридический адрес и реквизиты для корреспонденции.
• Предмет договора – необходимо точно определить, о чем идет речь в договоре – о посредничестве при купле-продаже / аренде конкретного объекта недвижимости, а также предоставить его данные – адрес, номер земельно-ипотечного кадастра, геодезические данные (продажа) или параметры искомой недвижимости (покупка).
• Объем обязанностей посредника – обязанности посредника должны быть подробно описаны, чтобы не возникало сомнений относительно того, чего от него можно ожидать в дальнейшем. Сюда может входить, например, публикация предложений, организация презентаций, проверка правового статуса, участие в переговорах, подготовка документации, помощь в заключении предварительного и окончательного договора и т. д.
• Тип договора — в договоре стоит указать, может ли клиент сотрудничать с другими агентствами (открытый договор) или только с данным посредником (эксклюзивный договор).
• Посредническое вознаграждение – особое внимание следует уделить:
  • размеру комиссии (фиксированная сумма или процент от суммы транзакции);
  • моменту наступает срок оплаты (например, при заключении предварительного договора или только при подписании окончательного договора);
  • субъекту, несущему расходы – продавец, покупатель или обе стороны;
  • условия платежа – форма оплаты, номер банковского счета, наименование документа, являющегося основанием платежа, срок платежа и т. д.;
  • срок действия договора и правила его расторжения — стоит убедиться, что срочные договоры (например, на год) имеют возможность расторжения, например, с уведомлением за один или три месяца;
  • договорные штрафные санкции;
  • объем ответственности посредника за убытки, возникшие в результате неисполнения или ненадлежащего исполнения договора;
  • процедура подачи жалоб;
  • подписи сторон (собственноручные подписи или квалифицированные подписи).

При заключении договора купли-продажи целесообразно включить в него образец предложения, чтобы клиент имел полное представление о том, как будет продвигаться его дело.

На что еще следует обратить особое внимание?

Клиентам не следует полагаться на шаблоны договоров, предоставляемые агентами по недвижимости. Они, как правило, составлены с учетом интересов одной стороны – самого риелтора. Поэтому подписанию договора купли-продажи недвижимости должно предшествовать обсуждение его условий.

На что следует обратить особое внимание в подобных договорах? В первую очередь, на размер агентского вознаграждения. Этот размер будет отличаться для эксклюзивного договора и открытого. Однако эксклюзивное соглашение — это лишь общее понятие. Определения того, что должно быть включено в такой документ, не существует. Поэтому важно учитывать, что происходит, когда клиент самостоятельно находит подрядчика, и что происходит, когда недвижимость покупается или продается внутри семьи. Это особые случаи, в которых агент не должен претендовать на комиссию.

В контракте также следует проверить наличие каких-либо дополнительных расходов, таких как:

• сборы за получение копий записей и подготовку документации;
• расходы на фотосессию;
• сборы за публикацию рекламы на выбранных порталах;
• расходы на юридические и административные услуги.

Включение этих расходов в договор может значительно увеличить расходы, связанные с работой с риелтором. Более того, клиент будет обязан нести эти расходы, даже если агент не завершит сделку.

Также важен объем деятельности посредника. Он не должен быть слишком общим. Стоит добавить конкретное описание (каталог) обязанностей.

Образцы договоров

Как уже отмечалось, не стоит использовать готовые шаблоны, особенно, если они предоставлены самим риелтором. Однако мы все же разместим два расхожих примера таких договоров, чтобы читатели имели общее представление о документах:

• 📄 Пример открытого договора.
• 📄 Пример эксклюзивного сотрудничества.

Любой договор должен быть адаптирован под конкретные условия, которые должны быть обсуждены заранее и внесены в текст. Не может быть шаблонного договора, чтобы ни утверждали агенты по недвижимости. Если какие-то условия согласованы, они обязательно должны быть указаны в контракте.

Подытожим. Риелторы могут оказать значительную помощь при операциях с недвижимостью. Вместе с тем и среди них достаточно неопытных людей, а также мошенников. Перед подписанием договора необходимо убедиться в законности работы агента, наличия у него страхования гражданской ответственности. Далее нужно согласовать все условия сотрудничества, проверить внесение их в договор, и только после этого ставить свою подпись.