При аренде квартиры или дома обе стороны обдумывают, как погасить финансовые затраты, возникшие из-за содержания или модернизации помещения. Стоит заранее знать (и предусмотреть в договоре), какие расходы определяются законодательством Польши и когда они подлежат возмещению. Важно также понимать, кто и в каком объеме должен нести ответственность за выполняемые на объекте работы.
Что такое необходимые, полезные и чрезмерные расходы? В чем их отличие? К каким последствиям ведут эти затраты? Ответы читайте в данном материале «Польского консультанта».
Классификация затрат
Прежде всего поясним, что стандартные расходы, такие как чинш, кауция, арендная плата, рассматриваться в данной статье не будут. Речь пойдет о расходах, не включенных в эти расхожие понятия, хотя в некоторых случаях они и могут пересекаться.
В классификации интересующих расходов есть свои нюансы. В основном их делят на три группы:
- Необходимые расходы (nakłady konieczne).
- Полезные расходы (użyteczne nakłady).
- Чрезмерные расходы (nakłady zbytkowne).
При этом только необходимые расходы определены в рамках действующего законодательства. Две остальные категории вытекают из устоявшейся правоприменительной практики, а значит и их наименования в разных источниках могут отличаться. Рассмотрим подробно каждую тип расходов.
Необходимые расходы при аренде жилья
Необходимые регулируются положениями art.663 и art.677 Kodeksu Cywilnego (Гражданского кодекса РП). К ним относятся, например, затраты:
- на работы, связанные с заменой отопления;
- на ремонт канализации;
- на ремонт крыши, который предотвращает дальнейшее повреждение здания и т. д.
Полезные расходы
К примерам полезных расходов можно отнести:
- модернизация или улучшение систем отопления в здании;
- добавление новых функций или усовершенствований, повышающих комфорт использования вещей (к примеру, строительство террасы).
Как правило, улучшение является частью финансовых затрат, которые несет арендатор. В этом случае вносятся изменения, направленные на улучшение качества использования квартиры. Он делает это по своей воле и для своих нужд.
Большинство полезных расходов, вернее работ, которые будут произведены на них, должны быть согласованы с арендодателем. Нельзя, например, заменить в доме систему отопления на более современную, не ставя владельца в известность. Это может привести к дополнительным расходам.
После истечения или расторжения договора аренды арендодатель имеет право потребовать удаления внесенных изменений и восстановления имущества до его состояния на дату аренды, либо — если он пожелает — может выкупить реализованные улучшения у арендодателя. Часто случается, что арендодатель и арендатор разделяют затраты на данную инвестицию, рассматривая ее как взаимную выгоду: арендатор повышает удобства использования помещения, арендодатель получает улучшения на будущее. Но опять же, это должно происходить по предварительному согласованию, а в идеале – закреплено в дополнительном соглашении.
Чрезмерные расходы
Соответственно, это вид расходов, взимаемых исключительно с арендатора помещения. Это касается, например, инвестиций в мелкий ремонт:
- перенос раковины;
- ремонт участка пола;
- перекраска стен и пр.
Обычно избыточные расходы связаны с нормальным использованием арендованной площади и повседневным функционированием в квартире.
Однако и здесь согласование с владельцем необходимо. Хотя бы для того, чтобы при возврате арендованной квартиры не пришлось возвращать ее в первозданный вид. Согласитесь, не самое нужное в момент переезда заниматься, к примеру, перекраской стен в их изначальный цвет, потому что это вправе потребовать арендодатель.
Как происходит компенсация расходов?
Если арендатор понес расходы, связанные с поддержанием квартиры в надлежащем техническом состоянии (необходимые расходы), он имеет право на их возмещение. В случае модернизации и доработок, а также расходов, связанных с мелким ремонтом – все расходы остаются на стороне арендатора (если не достигнуто иного соглашения).
Подытожим. Расходы, которые могут возникнуть в процессе съема жилья, бывают разных типов. Необходимые должен оплатить арендодатель, либо компенсировать их арендатору. Те, которые не подпадают под законодательное определение «необходимых», оплачивает арендатор сам, если иного не предполагается соглашением сторон.
Однако в любом случае ситуации дополнительных расходов стоит изначально прописать в договоре аренды. В противном случае появившиеся разногласия нужно будет решать в судебном порядке.
