Когда срочный договор аренды в Польше автоматически превращается в бессрочный?
Договор аренды в Польше может автоматически продлеваться на неопределенный срок. После этого арендодатель может быть серьезно ограничен в дальнейших действиях.
Как избежать проблем? Прежде всего, необходимо знать основные правила и всевозможные детали аренды. Подробно о проблематике превращения договора в бессрочный, читайте в данном материале «Польского консультанта».
Скрыть содержание
- Суть проблемы
- Какие последствия могут быть от бессрочного договора аренды?
- Как избежать перевода договора аренды в бессрочный?
Суть проблемы
Все больше людей улучшают свой семейный бюджет, пользуясь возможностью сдавать в аренду квартиры, находящиеся в их личном имуществе. Стоит напомнить, что от сдачи в аренду получают прибыль не только те, для кого это целенаправленный бизнес, но и, например, люди, которые в силу временных обстоятельств имеет такую возможность.
- К примеру, умирает пожилой человек в семье, и его квартира переходит к ближайшим родственникам, у которых уже есть жилье, а их дети еще не слишком взрослые, чтобы жить самостоятельно.
- Другой распространенный сценарий — когда владельцы квартир решают съехаться, и одна из квартир может начать «зарабатывать».
Отличие частной аренды от бизнеса заключается не только в различных правилах учета налогов, но и в том, что арендодатели не являются профессиональными организациями и очень часто лишь отчасти знакомы с правовыми нормами, которые должны применяться в таких случаях. Как и во многих подобных случаях, детали могут иметь существенное значение.Широко известны случаи, когда арендодатели оказываются в затруднительном положении из-за того, что арендатор не только не вносит согласованную арендную плату, но и небрежно относится к помещению или даже наносит ему ущерб и отказывается съезжать.
Есть один аспект аренды, который редко обсуждается, и как арендаторы, так и арендодатели порой удивляются тому, как действуют в этом отношении нормативные акты. Речь идет об art.674 Kodeksu ciwilnego (Гражданского кодекса РП, далее – k.c.), которая гласит, что:
Если после истечения срока, указанного в договоре или в уведомлении о расторжении договора, арендатор продолжает пользоваться имуществом с согласия арендодателя, то в случае сомнений договор аренды считается продленным на неопределенный срок.Почему это положение может оказаться опасным на практике? Если арендодатель не знает об этом и хочет проявить добросовестность по отношению к арендатору, у него могут возникнуть проблемы. Представьте ситуацию, когда срок срочного договора аренды истекает. Арендатор просит арендодателя продлить срок аренды помещения на месяц, поскольку только после этого он сможет переехать в новое помещение.
Арендодатель, удовлетворенный условиями договора, соглашается и оговаривает это только в устной беседе, либо арендатор вносит арендную плату на прежних условиях. В таком случае и возникнет ситуация, описанная в art.674 k.c.: после истечения срока, указанного в договоре, арендатор продолжает пользоваться помещением с согласия арендодателя.
Какие последствия могут быть от бессрочного договора аренды?
Вышеописанная ситуация может означать – если стороны явно не договорились об ином – что договор аренды продлен на неопределенный срок. В таком случае для расторжения договора необходимо уведомление о расторжении. Тогда может возникнуть дополнительная проблема, связанная со сроком уведомления.
Как указано в art.673 k.c., если срок аренды не определен, арендодатель и арендатор вправе расторгнуть договор аренды в течение срока, установленного договором, а при его отсутствии – в течение срока, установленного законом.Законодательные сроки расторжения договора аренды следующие:
- Если арендная плата вносится с интервалом более одного месяца, договор аренды может быть расторгнут не позднее, чем за три месяца до истечения срока действия договора, в конце календарного квартала.
- Если арендная плата вносится ежемесячно — за один месяц до истечения срока действия договора, в конце календарного месяца.
- Если арендная плата вносится с более короткими интервалами — за три дня до истечения срока действия договора.
- Если аренда посуточная — за один день до истечения срока действия договора.
Даже небольшая доля доброй воли со стороны арендодателя, не обращающего внимания на формальности, может привести к тому, что арендатор будет пользоваться своей квартирой гораздо дольше, чем было изначально оговорено.Как избежать перевода договора аренды в бессрочный?
Что можно сделать, чтобы избежать подобной ситуации? Прежде всего, арендодателю следует избегать пассивного принятия права на дальнейшее использование помещения. Это означает, что необходимо соответствующим образом отреагировать, если арендатор не выезжает в установленный срок.
В такой ситуации арендодатель должен направить соответствующее уведомление о расторжении договора аренды и потребовать от арендатора освободить помещение. Стоит помнить, что даже если арендодатель предпримет минимальные действия в этом отношении, законодательство будет на его стороне, так как четко указано, что договор аренды считается продленным на неопределенный срок только в случае сомнений. Следовательно, если поведение арендодателя ясно демонстрирует его позицию по данной ситуации, сомнений или молчаливого продления договора быть не может.
Как указал Верховный суд Польши в своем решении от 14 марта 2003 года (sygn. akt V CKN 1754/00), относительно надлежащим образом урегулированного договора аренды, одного лишь использования арендатором вещи после истечения срока, указанного в договоре, недостаточно для продления срока аренды, необходимо, чтобы использование арендатором вещи после истечения срока, указанного в договоре, осуществлялось с явно выраженного или, по крайней мере, подразумеваемого согласия арендодателя, выраженного достаточно ясно.Подытожим. Любая «добрая воля» арендодателя после истечения временного договора аренды либо срока уведомления о расторжении контракта, может привести к превращению аренды в бессрочную. Это может не только серьезно нарушить планы арендодателя, но и повлиять на его доходы. Чтобы избежать подобной ситуации, стоит тщательно документировать и подписывать все договоренности.
Остались вопросы? Задайте их:
Каждый нерешенный вопрос – это незаконченное дело, которое висит над нами как облака. Откладывая его, мы теряем время, энергию и даже спокойствие. Не откладывайте решения на потом, а беритесь за них сейчас. Не бойтесь изменений, не бойтесь принимать сложные решения, потому что именно они могут привести к лучшему будущему.
- Под статьей в виде комментария.
- В нашем ТГ-чате.
- Через платную консультацию.