Договор аренды в Польше может автоматически продлеваться на неопределенный срок. После этого арендодатель может быть серьезно ограничен в дальнейших действиях.
Как избежать проблем? Прежде всего, необходимо знать основные правила и всевозможные детали аренды. Подробно о проблематике превращения договора в бессрочный, читайте в данном материале «Польского консультанта».
Суть проблемы
Все больше людей улучшают свой семейный бюджет, пользуясь возможностью сдавать в аренду квартиры, находящиеся в их личном имуществе. Стоит напомнить, что от сдачи в аренду получают прибыль не только те, для кого это целенаправленный бизнес, но и, например, люди, которые в силу временных обстоятельств имеет такую возможность.
- К примеру, умирает пожилой человек в семье, и его квартира переходит к ближайшим родственникам, у которых уже есть жилье, а их дети еще не слишком взрослые, чтобы жить самостоятельно.
- Другой распространенный сценарий — когда владельцы квартир решают съехаться, и одна из квартир может начать «зарабатывать».
Широко известны случаи, когда арендодатели оказываются в затруднительном положении из-за того, что арендатор не только не вносит согласованную арендную плату, но и небрежно относится к помещению или даже наносит ему ущерб и отказывается съезжать.
Есть один аспект аренды, который редко обсуждается, и как арендаторы, так и арендодатели порой удивляются тому, как действуют в этом отношении нормативные акты. Речь идет об art.674 Kodeksu ciwilnego (Гражданского кодекса РП, далее – k.c.), которая гласит, что:
Почему это положение может оказаться опасным на практике? Если арендодатель не знает об этом и хочет проявить добросовестность по отношению к арендатору, у него могут возникнуть проблемы. Представьте ситуацию, когда срок срочного договора аренды истекает. Арендатор просит арендодателя продлить срок аренды помещения на месяц, поскольку только после этого он сможет переехать в новое помещение.
Арендодатель, удовлетворенный условиями договора, соглашается и оговаривает это только в устной беседе, либо арендатор вносит арендную плату на прежних условиях. В таком случае и возникнет ситуация, описанная в art.674 k.c.: после истечения срока, указанного в договоре, арендатор продолжает пользоваться помещением с согласия арендодателя.
Какие последствия могут быть от бессрочного договора аренды?
Вышеописанная ситуация может означать – если стороны явно не договорились об ином – что договор аренды продлен на неопределенный срок. В таком случае для расторжения договора необходимо уведомление о расторжении. Тогда может возникнуть дополнительная проблема, связанная со сроком уведомления.
Законодательные сроки расторжения договора аренды следующие:
- Если арендная плата вносится с интервалом более одного месяца, договор аренды может быть расторгнут не позднее, чем за три месяца до истечения срока действия договора, в конце календарного квартала.
- Если арендная плата вносится ежемесячно — за один месяц до истечения срока действия договора, в конце календарного месяца.
- Если арендная плата вносится с более короткими интервалами — за три дня до истечения срока действия договора.
- Если аренда посуточная — за один день до истечения срока действия договора.
Как избежать перевода договора аренды в бессрочный?
Что можно сделать, чтобы избежать подобной ситуации? Прежде всего, арендодателю следует избегать пассивного принятия права на дальнейшее использование помещения. Это означает, что необходимо соответствующим образом отреагировать, если арендатор не выезжает в установленный срок.
В такой ситуации арендодатель должен направить соответствующее уведомление о расторжении договора аренды и потребовать от арендатора освободить помещение. Стоит помнить, что даже если арендодатель предпримет минимальные действия в этом отношении, законодательство будет на его стороне, так как четко указано, что договор аренды считается продленным на неопределенный срок только в случае сомнений. Следовательно, если поведение арендодателя ясно демонстрирует его позицию по данной ситуации, сомнений или молчаливого продления договора быть не может.
Подытожим. Любая «добрая воля» арендодателя после истечения временного договора аренды либо срока уведомления о расторжении контракта, может привести к превращению аренды в бессрочную. Это может не только серьезно нарушить планы арендодателя, но и повлиять на его доходы. Чтобы избежать подобной ситуации, стоит тщательно документировать и подписывать все договоренности.
